2020年マイホーム購入する人へ

2020年いよいよ東京オリンピックの年を迎えました。このビッグイベントもさることながら、住宅を購入する方にとってもいくつか節目となる年ではないかと思います。

  • 平成30年の空き家率発表
  • 2019年住宅ローンの金利動向
  • 企業への70歳雇用の努力義務化
  • 民法改正~瑕疵担保責任から契約不適合責任~

など、最後の民法改正は一般の方には分かりにくい法律改正ですが、契約手続き上重要な変更がされました。

2019年に発表された指標や法律改正などこれから住宅購入を考える人に注意してほしい点をまとめていきたいと思います。

今回は、昨年発表された空き家率から考える住宅購入についてです。

まず、結論を申し上げますと、空き家率はこれから家を購入する人になにかと影響します。 どんなところに影響があるかというと…

・現在または将来の資産価値
・維持管理費
・生活コストや環境
・人生設計 などです。

空き家数・空き家率(平成30年の住宅・土地統計調査)

5年ごとに実施される総務省「住宅・土地統計調査」で空き家率が発表されました。

全国・兵庫県の空き家率

前回(平成25年)調査時と比較すると、

・空き家数は26万戸増の846万戸
・空き家率は0.1%上昇し、13.6%

となりました。

空き家率推移

このうち、兵庫県の空き家数は、
約36万戸となっています。

総務省・平成 30 年住宅・土地統計調査

神戸市の空き家数・空き家率

神戸市 空き家数
神戸市 空き家数等の推移

神戸市の空き家数は 109,200 戸、空き家率は 13.3%となっており、平成 25 年の同調
査から空き家率 0.2 ポイントの上昇となっています。

神戸市の区別の空き家率

下図は神戸市の区別で見た空き家率です。

神戸市空き家率
神戸市区別空き家率(平成25年住宅土地統計調査)

最も多い長田区と最も少ない西区では、2倍程度の差があります。

家の資産価値への影響

不動産の将来の資産性は、建物の構造や仕様以上に、立地による影響が大きいです。

つまり、交通や生活の利便性や安全性含め、その場所がどれくらい人気、ニーズがあるかということが重要!です。

空き家が増える地域は、簡単にいうと、物件が流通しにくい、売買が成立しにくい地域です。

売買が成立しないと新しく住む人は現れません。

街は人の入れ替わりによって新陳代謝が行われ活性化されるものですが、活性化される地域とそうでない地域の差がますますはっきりしてきます。

そして、取引が活性化されない地域では、不動産の所有者が変わらず、その人が転居や入院、施設入所、亡くなったりすると、土地建物だけが残され空き家が発生するわけです。

不動産の価格や資産価値は、需要と供給のバランスで決まります。

  • 購入する地域の空き家率は?
  • 将来の空き家率の見通しは?

という視点を持つことで、将来の家の資産価値が変わる可能性があります。

生活コストや維持管理費用への影響

空き家が増えると、地域の安全性や防犯性にも影響します。

管理されていない空き家が近隣にあると、台風や大雨などの自然災害に対して、想定できないリスクを抱える場合もあります。

また、空き家率は長期の視点で見ると、自治体の財政にも影響する問題です。

周りに住んでいる人がいなくなって寂しいな~というだけでなく、税金の負担が他の地域より大きいなんてことにもなりかねないです。

神戸市東灘区のようなマンション市場では…

不動産市場では、マンションが多い地域、戸建てが多い地域、半々くらいの地域など地域性による違いがあります。

例えば、神戸市東灘区、灘区などは賃貸含めマンションの割合が戸建てより多い地域です。

そして、不動産取引においてもマンションの割合が高い地域といえます。

空き家率は、マンション購入の場合、維持管理費の負担にも影響してくることとなります。

マンションの管理組合は、マンションを所有する区分所有者で構成されます。

マンションを維持管理のために、毎月管理費と修繕積立金を集め、運営する会社のようなものです。

ただ、マンション内の空き家が増えると収入である管理費や維持管理費の滞納が増えるといった状況になりやすくなります。

もちろん、所有者は、管理費や修繕積立金を支払う義務はあります。

ただ、滞納や相続人が分からないといった状況にもなりやすいということです。

とはいえ、マンション共用部の維持管理のために管理費や修繕積立金は必要です。

つまり、自分のマンションの空き家が増えると、管理費や修繕積立金の負担が増える可能性もなくはないということです。

中古マンションを買うとき、修繕積立金の積み立て状況の確認は必ずすべきです。

ただ、今現在問題がないマンションでも、15年あるいは20年後、物件によって違いがでる可能性があるということです。

まとめ

購入した家の資産性がどれくらいあるか、どれくらい維持しやすいかによって、人生そのものにも影響してきます。

資産価値があるということは、その物件を売却したり、貸したり、担保しやすいということでもあります。

死ぬまで人に貸すこともなく、住み続けるということであれば、そういった場面を考える必要はないかもしれません。

ただ、住宅ローンの返済が終わっても、人生はそれ以上に長いです。その長い人生でのいろいろな場面で選択肢の多さやリスクヘッジにも家の資産価値は影響するものです。

1人1人家を買う理由、家族構成、買うときの状況など違いますので、資産価値は考えない~、買いたい場所に買いたい物件を購入するという考え方もあります。

家を不動産という資産である前に、住むための空間であり、そのための利用価値があれば良いという方もいらっしゃいます。

ですので、11人、家を利用する価値、資産としての価値としてみた場合に、のちのち後悔しないマイホーム購入を実現することが大切です。

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