新駅「JR摩耶」駅開業とその影響

 

資産価値を左右するもっとも大きな要因、

それは…「立地」です。

 

「立地条件」がいい悪いと言いますが、

それを左右する要素として。

・利便性
・安全性
・居住環境としての良好性
・その場所が持つブランド価値

などが考えられます。

 

この中でも「利便性」

特に交通機関の利便性は、
立地条件を左右する重要な要素であります。

これからの人口減・高齢化社会を考えると、

・駅までの距離が近い
・乗換えなく目的地に着ける

など移動手段の利便性は、
ますます物件選びの重要な要素になってくると
考えられます。

 

来年平成28年の春、JR神戸線で、
六甲道駅と灘駅の間に
「摩耶駅」という新駅が開業します。

立地条件を考えるときの一番のポイントは、
最寄駅までの距離や時間と言われますが、
このような新駅開業によって、
周辺の土地建物の価格にどれくらいの影響が
あるのでしょうか?

新駅ができると、周辺に住む人の環境も
少なからず変わります。

・最寄の駅までの時間が短縮
・通勤や通学経路の安全性向上
・利用できる沿線が増える
・買い物等の利便性向上
・地域の人口増・活性化

 

摩耶駅の場合、この地域では、北から
阪急・JR・阪神と鉄道3社が東西に
並行して走っていますが、

新駅開業によって最寄駅が阪急や阪神だけでなく
JRも利用できるようになり、
使える沿線が増える家も少なくありません。

また、駅ビル内や駅前の開発が進み、
ショッピングセンターなどができれば、
買い物等の利便性が高まります。

摩耶駅の駅直結の分譲マンションが
計画されているようですし、
駅周辺で来年以降竣工予定のマンションも
いくつかあります。

 

新駅開業予定地域の物件は買い!?

 

では、新駅開業の影響がありそうなエリア内の
中古物件や今後そのエリアにできる新築物件は、

「買い」といえるでしょうか?

物件探しをするとき、
最寄り駅からの時間や距離は、
最も気になるポイントの1つです。

不動産会社の物件広告チラシでも、

「駅近」~
「阪急・JR、2WAYアクセス」~

などの文句は上位に並びます。

当然、販売するほうも、
案内がしやすく、薦めやすくなる分
売りやすくもなるでしょう。

売りやすくなれば、
そのエリアの物件の流通性が上がる、
つまり、
不動産取引数が増えることも考えられます。

また、

駅構内や駅前に大きなスーパーや
商業施設ができると、
他の地域から人が集まりやすくなり、
街自体の活性化にも影響しそうです。

このように新駅開業による周辺の
利便性向上を考えると、資産価値への影響は
将来的な街の開発計画等への期待含め、
あると考えられます。

 

神戸市 摩耶駅開業

摩耶駅の場合、上の地図でいうと、

・阪急王子公園駅の南東
・阪神西灘駅の北側

に開業するわけですが…

住所でいうと、

「灘北通5丁目」や「灘南通5丁目」などは、
新駅開業により「駅近」というより「駅前」
という立地になります。

同時に、これまで阪急王子公園と阪神西灘
という2つの沿線へのアクセスが可能でしたが、
新駅開業により、 JR含めた3沿線全ての最寄駅に
徒歩10分内でアクセスできるようになります。

こういった地域は、交通利便性が大きく
向上する地域といえると思います。

 

新駅開業だけで判断すると後悔するかも…

 

では、新駅により交通利便性が向上することが
間違いない地域で、マンションの資産価値や
土地の評価額は上がるのでしょうか?

確かに、

交通利便性や生活利便性が上がることによって、
資産価値があがる地域や物件はあります。

新駅の開業によって、資産価値が上がった地域は、
過去にもありました。

しかし、これからの日本の人口減社会と
現在の住宅のストック数を考えると、

これまでとは違い、

新駅ができ、利便性が向上する、というだけで
資産価値が上がるとか、というと
慎重に判断しなければいけないと思われます。

また、

仮に、新駅により資産価値が上がるとしても、
その効果が将来的も持続するのか、
一時的なもので終わるのか、
という見方も必要だと思います。

なぜなら、

資産価値は、その街自体の将来の人口や
高齢化率などにも影響を受けるからです。

 

マンション価格や住宅地価のデータ配信や
不動産の資産管理・評価を行っている会社で
東京カンテイという会社があります。

この会社が、1994年1月~2004年8月に、

・首都圏100駅
・近畿圏42駅
・中部圏10駅

を対象に、新しい駅の開業と周辺相場の関係を
調査したレポートがあります。

このレポートのまとめに、

「中古マンションにおける新駅効果」が
顕著に表れる
場合の条件

が以下のように掲載されています。

 

1、交通の利便性が飛躍的に向上する場合

2、交通利便性の向上+地域のブランド性が顕在化する場合

3、交通利便性の向上+居住ニーズが顕在化する場合

4、交通利便性の向上+駅周辺の施設・環境整備が並行して行われる場合

(中略)…

目に見えて大きな「新駅効果」は、

・「地域特性」
「ブランド性」
・「居住ニーズ」など

様々な要因の相乗効果の結果として表れてくる

としています。

引用元: ※『中古マンションの価格は新駅開業
によって影響を受けるのか~』
より抜粋

このレポート、10数年前のものですが、
現在また今後にも当てはまると考えます。

もし、

こういった新駅が開業する地域や計画されている地域で
マンションや土地の購入を検討される場合…

新駅開業による期待感や
「駅近」「2WAYアクセス」などの宣伝文句だけでなく、
それ以外の要因も総合的に判断しないと、

購入してから15年、20年後…
そうでもなかったと後悔するかもしれません。

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