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新しい駅の開業効果と物件選び

新駅「JR摩耶」駅開業とその影響


 

 

資産価値を左右するもっとも大きな要因は,

「立地」です。

 

「立地条件」がいい悪いと言いますが、

それを左右する要素もさまざまあります。

 

 ・利便性
 ・安全性
 ・居住環境としての良好性
 ・ブランド価値

など

 

その中でも、「利便性」…特に交通機関の利便性は、

資産性を決める重要な要素であります。

 

これからの人口減・高齢化社会を考えると、

駅までの距離が近い、乗換えなく目的地に着ける、

など移動手段の利便性は、ますます物件選びの

重要な要素になってくると考えられます。

 

 

来年平成28年の春、JR神戸線で、六甲道駅と

灘駅の間に「摩耶駅」という新駅が開業します。

 

立地条件を考えるときの一番のポイントは、

最寄駅までの距離や時間と言われたりしますが、

このような新駅開業による周辺の土地建物の価格

にどれくらいの影響があるんでしょうか?

 

 

新しい駅ができると、その周辺に住む人の環境は

少なからず変わります。

 

1、最寄の駅までの時間が短縮できる。
  通勤や通学経路の安全性も上がる。

 

2、利用できる沿線が増える。
  摩耶駅でいうと、この地域では、北から
  阪急・JR・阪神と鉄道3社が東西に並行して
  走っていますが、新駅開業によって最寄駅が阪急や
  阪神だけでなく、JRも利用できるようになり、
  使える沿線が増えるという家も少なくありません。

 

3、駅ビル内や駅前の開発が進み、ショッピングセンター
  などができれば、買い物等の利便性が高まる。
  また、同時に、駅周辺で新しく分譲される住宅が
  増えるかもしれません。
  摩耶駅についても、駅直結の分譲マンションが計画
  されているようですし、駅周辺で来年以降竣工予定
  のマンションもいくつかあります。

 

 

 

新駅開業予定地域の物件は買い!?


 

 

では、新駅開業の影響がありそうなエリア内の

中古物件や今後そのエリアにできる新築物件は

「買い」といえるでしょうか?

 

物件探しをするとき、最寄り駅からの時間や距離は、

最も気になるポイントの1つです。

 

不動産屋さんの物件広告チラシでも、

「駅近」や「阪急・JR、2WAYアクセス」などの

宣伝文句が並びます。

 

当然、売る立場の人も、お客様に案内がしやすくなり、

薦めやすくなる分売りやすくもなるでしょう。

 

また、駅構内や駅前に大きなスーパーや商業施設が

できると、働く人たちにとっても買い物の利便性は

大きく向上しますし、他の地域から人が集まりやすく

なることが考えられます。

街自体の活性化や人口にも影響しそうです。

 

このように新駅開業による周辺の利便性向上を

考えると、資産価値への影響は将来的な街の

開発計画等への期待含め、少なからずあると

考えられます。

 

ただ、一言で新駅が開業する地域周辺といっても、

具体的に、交通利便性が大きく向上する地域と

それほど変わらない地域に分かれると思われます。

 

 

 

神戸市 摩耶駅開業

 

上の地図で、

阪急王子公園駅の南東、阪神西灘駅の北側に

新駅「JR摩耶駅」が開業するわけですが…

 

「灘北通5丁目」や「灘南通5丁目」の立地などは、

新駅開業により、「駅近」というより「駅前」という

立地になります。

同時に、これまで、阪急王子公園と阪神西灘という

2つの沿線へのアクセスが可能でしたが、

新駅開業により、 JR含めた3沿線全ての最寄駅に

徒歩10分内でアクセスできるようになります。

 

こういった地域は、交通利便性が大きく向上する

地域といえると思います。

 

 

 

新駅開業だけで判断すると後悔するかも…


 

 

では、こういった新駅により交通利便性が向上する

ことが間違いない地域で、現在のマンションの

資産価値や土地の評価額も上がるのでしょうか?

 

確かに、交通利便性や生活利便性が上がることに

よって、資産価値があがる地域や物件はあると思います。

ただし、そういった地域は本当に限られると思います。

 

新駅の開業によって、資産価値が上がった地域は、

過去にもありました。

 

しかし、これからの人口減社会と現在の住宅の

ストック数を考えると、これまでと違い新駅ができ、

交通利便性が向上する、というだけで資産価値が

上がるとか、というとそうとも限らないと思います。

 

また、仮に、新駅により資産価値が上がるとしても、

その効果が将来的にも持続するのか、一時的なもの

で終わるのか、という見方も必要だと思います。

なぜなら、資産価値は、その街自体の将来の人口や

高齢化率などにも大きく影響を受けるからです。

 

 

マンション価格や住宅地価のデータ配信や不動産の

資産管理・評価を行っている会社(東京カンテイ)が、

1994年1月~2004年8月に、首都圏100駅、近畿圏42駅、

中部圏10駅を対象に、新しい駅の開業と周辺相場の関係

を調査したレポートがあります。

 

このレポートのまとめに、

「中古マンションにおける新駅効果」が顕著に表れる

場合の条件が以下のように掲載されています。

 

 1、交通の利便性が飛躍的に向上する場合

 2、交通利便性の向上+地域のブランド性が顕在化する場合

 3、交通利便性の向上+居住ニーズが顕在化する場合

 4、交通利便性の向上+駅周辺の施設・環境整備が
   並行して行われる場合

 

(中略)…

 

目に見えて大きな「新駅効果」は、

「地域特性」「ブランド性」「居住ニーズ」など

様々な要因の相乗効果の結果として表れてくる

 

…としています。

 ※『中古マンションの価格は新駅開業によって
  影響を受けるのか~』より抜粋

 

10数年前のレポートですが、

今後にも当てはまると考えます。

 

もし、こういった新駅が開業する地域や計画されている

地域でマンションや土地の購入を検討される場合…

 

新駅開業による期待感や「駅近」「2WAYアクセス」

などの宣伝文句だけでなく、

 それ以外の要因も総合的に判断しないと、

購入してから15年、20年後…そうでもなかった、

と後悔するかもしれません。

 

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