選ばれている住宅ローン金利タイプ

住宅ローン金利タイプには大きく分けて3つあります。

  • 全期間固定金利タイプ
  • 固定期間選択型金利タイプ
  • 変動金利タイプ

2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査によると、変動金利タイプの住宅ローン商品の利用者の割合が57%と6割近くを占めます。
2015年度の調査時点では35.8%でしたが、ここ数年で徐々にその割合が増えている状況です。

これだけ選ばれている変動金利ですが、皆さん変動金利の特徴をしっかりと理解して選ばれているのでしょうか。
変動金利とは、皆さんご存知の通り、金利変動によって返済額が変わる可能性があります。ある意味、株式などの投資商品と同じで、金利が上がれば経済的な負担が増える商品です。将来の株価が上昇することを期待して株を購入するわけですが、損失が発生するリスクも当然あります。変動金利も同様に将来の金利動向を予測することは自由でも、誰にも分かりません。

変動金利が選ばれている理由

では、なぜ、そういった金利タイプの商品が半分をこえる6割近く選ばれているのでしょうか。

理由は3つ考えられます。

  • 金利が低い
  • 金利が上がる見通しを持てない
  • 住宅会社や不動産会社に薦められる

確かに、審査によっても変わりますが、変動金利が選ばれる一番の理由は適用金利の低さです。もちろん金利が変動する以上、それはあくまでも借入時点の話であって将来も低いかは分かりません。
ただ、その将来の見通しについても、日本の高齢化人口減社会の中で、大きな金利上昇は考えにくいといった論調も見受けられます。

確かに、過去20年以上、変動金利の基準金利は大きく変わっていません。

※基準金利(店頭金利ともいう)とは、各金融機関が決める住宅ローン金利の定価のようなもので、実際に契約時に適用される金利は、この基準金利からの優遇幅で決まります。

ただ、この20年間が変わっていないからこれから20年変わらないということでもありません。景気が上向き、物価上昇にともなって金利が上がる流れもありますし、東京オリンピック後、安部首相、日銀の黒田さんの交代含め、現在の金融緩和路線がどうなるかも不透明です。

また日本の社会保障費が膨らんでいる状況の中、税収が減り、日本の国債の信頼性が低下、海外の投資家含め国債の引き受け先が見つからないといったシナリオから長期金利さらには短期金利に影響を及ぼすといった可能性も0ではありません。

それでも、今の金利のまま変わらず行くのではないかという論調(希望的観測)があるなか、住宅会社や不動産仲介会社の担当者から変動金利を薦められるとそうなってしまう方も多いでしょう。

ただ、住宅会社は家を売ること、仲介会社は家を媒介することが仕事です。
ですので、家を買ったあとの生活について何ら責任はありませんし、それぞれの立場から提案をするのは当然です。
ですので、住宅ローンを最後まで返済するあなたとは立場が違うということは常に認識しておく必要があります。

知っておきたい変動金利の特徴

5年ルール

変動金利の金利見直しは、基本的に6ヶ月おきに行われます。多くの金融機関では4月と10月の基準金利に基づいて金利の見直しを行うことになっています。
ただ、仮に金利が上昇した場合でも、すぐに返済額が変わるわけではありません。返済額が急に増えることによる住宅ローンの延滞などを防ぐ意味で、返済額は5年間変わらないというルールがあります。

ただ、5年間返済額が変わらないといっても、利息が変わらないということではありません。返済方法が元利金等返済であれば毎月の返済額は一定ですが、金利が変わると返済額のうち元金と利息の割合が変わり、元金部分が減る一方、利息部分が増え元本が減りにくくなります。

125%ルール

また、変動金利にはもう1つルールがあります。
5年後に返済額が見直された場合でも、返済額の上昇幅は、れまでの返済額の1.25倍を限度とするルールです。
これも住宅ローン返済額が急激に増えて、返済が困難になることを防ぐ意味です。

このように考えると、金利上昇の仕方によっては、当初予定した返済期間内に元金の返済をすることができないと思われるかもしれません。

その通りです。その場合、最後の返済が終了後、残った元金を一括で返済することになります。

また、金融期間の中には5年ルール、125%ルールを採用していない金融機関もありますので、しっかりと確認が必要です。

総返済額からみた変動金利のリスク

変動金利のこういった特徴踏まえ、変動金利のリスクについて具体的に考えてみます。

一例として、

・借入金額:3,000万円(返済期間30年・元利均等返済・ボーナス返済なし)
・変動金利:0.625%

という借入をした場合で考えた場合、金利上昇によって返済額はどれくらい変わるか?

  • 金利上昇がなかった場合:総返済額32,907,937円
  • 金利が5年後に1%上昇していた場合:総返済額36,387,562円(+347万9,625円)
  • 金利が5年後に2%上昇していた場合:総返済額40,126,509円(+721万8,572円)

繰上げ返済によっても総返済額は変わりますし、金利は1%まで上昇しないかもしれませんし、2%を超えて上昇する可能性もあります。
ただ、毎月の返済額としては、5年ルールや125%ルールで返済を続けられたとしても、金利上昇によって総返済額は大きく変わります。

もう1つ、これはリスクではありませんが、変動金利の場合、金利動向を返済期間中気にする必要があります。住宅ローンを変動金利で返済しつつも、金利変動に気づかず、突如返済額が増えたというのも問題です。
つまり、返済期間中あまり金利の動向などを気にしたくないということであれば、それに合った住宅ローンを選択することもありです。

まとめ

変動金利については、まず、金利上昇のリスクをしっかりと確認することが必要です。借入金額や借入期間、貯蓄の状況などによってもリスクの大きさは変わります。

もちろん金利変動リスクをとって変動金利にするという選択肢もありですが、そのリスクが現実になったときに、家計や将来の貯蓄などに与える影響も含めて確認が必要です。

また、変動金利を選択される方で、金利が上がりそうであれば借換えをすればよいという方もいらっしゃいます。

こういった方法は可能ではありますが簡単ではありません。変動金利の金利が上昇する場合には、既に他の金利タイプの金利が上昇している可能性が高いからです。

ですので、相当早い段階で決断し、借換えをしないと難しい面がありますし、借換え時点の物件の担保価値や収入や年齢等で借換えができるかどうかも変わります。

 

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