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「横浜市マンション傾斜問題」から考えるマンション購入

 「横浜市マンション傾斜問題」経緯


 

横浜市で起きた「マンション傾斜問題」から

住宅購入のあり方を考えてみました。

 

この問題の経緯の概要は以下の通りです。

 

  【マンション概要】

 

 ・物件名称:パークシティLaLa横浜
 ・2007年11月完成。4棟地上12階705戸。
 ・販売元:三井不動産レジデンシャル
 ・施工元請:三井住友建設
 ・杭打ち工事:旭化成建材(旭化成子会社)

 

以下、

2月5日のダイヤモンドオンラインの記事

の要約・抜粋です。

 

■2014年9月

マンションの管理組合の理事の1人が、

マンション内の修繕に必要な部分を

チェックをする際、西棟と中央棟を

つなぐ渡り廊下の手すりの位置が

微妙に下がっていることに気づく。

 

このことを、

販売元の三井不動産レジデンシャルに

伝えたときの回答。

⇒「東日本大震災の影響」

 

ただ、この地域で震度5弱程度の地震で、

これほどまでのゆがみが生じるか疑問に

思い、マンション管理組合向けの

コンサルティング会社、

ソーシャルジャッジメントシステム

(SJS)に相談。

 

 

■2014年11月 

 

三井不動産レジデンシャルに調査を依頼。

 

 

■2014年12月

 

三井不動産レジデンシャルの回答。

「(地震による)中央棟と西棟の
 揺れ方の違いによって、 
 エキスパンションジョイント部に
 生じたひずみ」

 

※エキスパンションジョイントとは、
「地震や温度伸縮等による構造物の変形から
 建築物を守るために設ける、部材相互を
 分離する接合部」(EPS建材関連用語集)

 

ただ、全ての階でズレが見られ、

また上階に行くほどズレが大きくなっている

ことから管理組合側はこの回答に納得できず。

 

 

■2015年2月

 

管理組合は、三井不動産レジデンシャルと

施工会社の三井住友建設に施工記録の

提出と閲覧を求める。

※しつこく要求するがなかなか見せてもらえず。

 

その間、

三井不動産レジデンシャルと三井住友建設は、

地盤調査、ボーリング調査を実施。

その調査方法について、建物診断を行う

評価機関である、一般社団法人建築研究振興協会

への評価依頼する許可を管理組合に求める。

 

管理組合側はこれを了承。

 

三井不動産レジデンシャルと三井住友建設は、

月1回ペースで建築研究振興協会と会合を開催。

但し、管理組合側を参加させず。

 

 

■2015年8月 

 

管理組合が横浜市に相談。

 

ようやく管理組合が施工記録を閲覧できる。

その際、

 ・三井不動産レジデンシャル
 ・三井住友建設
 ・(杭打ち工事を行った)旭化成建材

 

からそれぞれ2名出席。

 

同席したSJSの担当者は、

杭工事のデータの不自然さを見つける。

杭工事データについて質問するが、

三井住友建設の担当者からは明確な説明なし。

旭化成建材の担当者に聞こうとすれば、

三井住友建設の担当者が、

「全ての話は私を通して下さい」と遮る。

 

 

■2015年9月

 

三井不動産レジデンシャルは、理事会で

「西棟の杭の6本は強固な支持層に届かず、

2本は食い込みが不十分である」と報告。

 

 

■2015年10月

 

杭工事の施工記録データに改ざんがあった

ことが報告される。

その3時間後、マンション理事会の確認を

得ることなく、

三井不動産レジデンシャルから住民説明会

の案内文を各戸へ配布。

 

問題発覚後、最初の住民説明会 開催
 

三井不動産レジデンシャルの役員出席なし。

補償は、不具合のある基礎の補修にとどまる

との説明。

 

 

■2015年10月14日

 

日本経済新聞が

このマンションの杭問題をスクープ報道。

横浜市が相談を受けていることを公表し、

各メディアも一斉報道。

 

 

■2015年10月15日

 

住民説明会開催。

三井不動産レジデンシャル、

三井住友建設の社長が出席。謝罪。

全4棟の建替えを住民に説明。

完全な補償を認める。

 

 

2014年9月に、

はじめに手摺のズレを発見して、

ここにくるまで約1年…。

 

しかし、

管理組合の戦いは終わったわけではなく、

現在進行中でありまだまだ続きます。

 

今後の管理組合の建替えへ向けた

スケジュールは、

住民全戸にアンケートを実施し、

その結果をもとに理事会を開催し、

これからの方向性を決めるそうです。

 

2月末に総会で建替えの方針を決議し、

9月の総会で建替え決議をする予定。

※建替えには、区分所有者の4/5以上の賛成が必要

 

12月(予定)に建替組合を設立し、

その後、マンションの解体と着工。

 

新しいマンションが竣工するのは、

最短で2020年予定。

東京オリンピックに間に合うかどうか

という時期です。

 

ここまで、

ダイヤモンドオンラインの記事から

抜粋させて頂きました。

 

 

 

 この事件から思うこと


 

 

このマンションですが、もともと

マンション修繕計画をしっかりと作成されており、

修繕箇所をチェックする中で今回の問題箇所を

発見して以降、

マンションの理事の方はじめ、

マンション管理組合がすごくしっかり機能し、

対応をされたと思いました。

 

そして、

ソーシャルジャッジメントシステムという

第3者機関をうまく活用されたと思います。

 

ただ、時間的な制約があったので仕方が

なかったと思いますが、

建物診断の評価機関として、

販売会社が依頼した機関(建築研究振興協会)

を活用することは、建物診断に必要な

客観的な第3者性を確保するという意味では

疑問が生じます。

 

確かに、

建築研究振興協会の業務内容の1つとして、

第3者機関として建物診断を行うとHP上

にも記載されていますが、

役員は大手ゼネコン役員が名前を連ねて

いたりします。

 

この問題の根幹は、

建設業界の仕組みや慣習など、建設業界

そのもののあり方にあると思います。

安全性より利益(販売計画や工期)を

優先していると言われても仕方がありません。

 

 

また、

「三井不動産」というブランドについても

考えさせられました。

購入するマンションを選ぶとき、

マンションデベロッパーや販売会社などを

1つの基準にする人は少なくないです。

 

このマンションを購入した人の中にも、

「三井不動産」というブランドの信頼性が

購入の決断に影響した人もいると思います。

 

マンションだけでなく、一戸建て住宅でも、

地元の工務店より大手ハウスメーカーでの

購入、工事を希望される方も少なくありません。

 

それは、いわゆる大手や知名度に対する

信頼性や安心感をもつからだと思います。

 

 

今回の事件は、そういったブランドと

それに見合う価値について考えさせ

られる事件でもあります。

どんな立派な建物や設備や環境でも、

安全性が確保されていない商品は、

今の時代選ばれないはずです。

 

ちなみに

このマンション、国交省が後援する

「土地活用モデル大賞」受賞という

国交省お墨付きのマンションだった

ようです。

 

 

また、この事件…

発覚してからの販売会社、施工元の対応が

あまりにもひどいですね。(赤字部分)

マスコミが取り上げた途端に、

全てを認め、謝罪、補償するという企業姿勢。

 

自社のブランドを守るための対応としか

思えないです。

 

 

 

 欠陥住宅に対して私たちができること


 

 

厳しい言い方になるかもしれませんが、

このマンションを購入した方は、

結果的に欠陥住宅をつかんだ

ということです。

ただ、購入時に今回の欠陥に気づき、

購入を見送ることは困難だったはずです。

 

ただ、この事件を通して、

これから住宅を購入する人が

できることはいろいろあります。

 

■マンション管理組合がしっかり機能しているかを確認

 

 ・理事会・総会の開催状況、
 ・長期修繕計画の策定
 ・敷地内の清掃や防犯面など 

 管理組合がしっかりと機能しているかを確認。

 横浜の問題でも、

 もし管理組合がしっかり機能しておらず、

 修繕計画の作成・実施がされていなければ

 問題自体の発覚はさらに遅れてていたかも

 しれません。

 

 

■購入時の物件チェックのやり方

 

 専有部分・共有部分、駐車場や敷地内

 購入を検討するマンションについて、

 自分の目で見るだけでなく、

 営業担当者や管理人、管理組合に確認すべき

 ことをきっちり事前に把握しておくこと

 も必要です。

 

横浜のマンションの住民の方からは、

 

 「窓枠がゆがんでいる」
 「玄関ドアが開きにくい」
 「天井にひびが入っている」
 「マンション周辺の地面がくぼんでいる」

 

という声が上がっていたそうです。
 ※購入時からなのか不明ですが

 

それに対する三井不動産レジデンシャル

の回答は、「震災の影響」だったようです。

 

 

■建物診断(ホームインスペクション)の活用

 

 ホームインスペクションとは、

 建築士などの建物の専門家に建物診断を依頼し、

 欠陥や補修箇所はないか、リフォームにいくら

 かかるか、などを事前に把握するために実施

 するものです。

 診断結果を購入の判断材料にするわけですが、

 建物診断で最も重要なのは、第3者性(信用性)

 です。

 売り手側の業者からの紹介や関係者など、

 第3者性が確保されない建物診断はだめです。

 

 

ここまで長くなってしまいましたが、

この事件が、いろいろな補償含め、

最終的にどのように決着がつくのかは

分かりません。

 

ただ、人生で一度かもしれない大きな

マイホーム購入で企業の不正行為が

700を超える家族の人生に大きな影響を

与えたことは間違いありません。

 

建て替えが完了し、このマンションのご家族が、

新たな生活を始めるまでにあと何年かかるのか

分かりませんが、そこに費やした時間について…

誰が責任をとることができるのでしょうか?

 

企業の責任は重いです。

 

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