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当初〇〇年固定、固定期間選択型住宅ローンの注意点

 固定期間選択型の住宅ローン商品


 

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて

3つあります。

 

 ・変動金利
 ・全期間固定金利
 ・固定期間選択型金利

 

この中で、固定期間選択型の商品は、

当初固定される期間に応じて

 

 ・3年固定
 ・5年固定
 ・7年固定
 ・10年固定
 ・20年固定

 

など選択できる商品です。

 

この固定期間選択型の商品を

選ばれる方の割合は、

おおむね全体の

25%~30%くらいのようです。

 ※民間住宅ローン利用者の実態調査
  (住宅金融支援機構)

 

 

 

 固定期間選択型の商品を選ぶ理由


ただ、

この固定期間選択型の商品を選ばれる方…

どういった理由で選ばれるんでしょうか?

 

 ・変動と固定で迷って決められない…

 ・今は給与が低いが10年後固定期間終了時の
  給与が上がっていることを見込んで…

 

金融機関の主力商品である

10年固定金利タイプを例として…

この商品を選択する上で、

考えなければならないのは、

主に次の2つのことです。

 

 1、購入後のライフプランから考えて
   本当に10年固定金利タイプで大丈夫か?

 2、どの金融機関の10年固定金利タイプの商品を
   を選ぶべきか?

 

1つ目についていうと、

 

例えば、

10年固定金利タイプという商品は、

10年間は当初約束された金利で固定され、

毎月の返済額も一定ですが、

固定期間終了後は、

変動金利か、もう1度、その時点で

期間選択型の商品を選択し直す

という商品です。

 

なので、

 

 ・10年間金利を固定するメリット

 ・10年後に金利が変わる(上がる)デメリット

 

を住宅購入後の

収支状況や貯蓄の推移、

教育費や老後のライフイベントから

 

問題ないかを確認してください。

 

例えば、

10年後に子供の教育費が一番かかる時期と

固定期間が終了する時期が重なる場合など、

家計的に問題ないかを確認する必要があります。

 

 

 

 固定期間選択型商品の注意点


 

そして、2つ目について、

10年固定商品を選ぶとしても…

同じ固定期間、同じ適用金利に見える商品でも、

金融機関によって商品の中身は全く違ったりします。

 

特に、固定期間選択型商品は、

その違いが一般の方には

分かりにくかったりします。

 

例えば、

A銀行とB銀行の10年固定の商品説明を見て、

どちらも

 

当初固定期間は10年、
固定期間中の金利は0.95%

 

だとすると全く同じ商品に見えます。

 

ただ、実際は、A銀行とB銀行では、

返済額が変わることが多いです。

 

 

なぜか?

 

 

「当初10年間0.95%」が同じでも、

11年目からの適用金利が違うからです。

 

 

 

 固定期間終了後に適用になる金利


 

殆どの方は、

住宅ローン商品の説明を受ける際、

「実際に自分に適用される金利が何%か」

ということが気になり、

というかそこしかあまり気にされません。

 

銀行の担当者も分かりやすさという点で、

それ以外金利について、

こと細かく説明しないかもしれません。

 

ただ、一番気になる

実際の返済額を決める「適用金利」は、

 

適用金利=店頭金利-優遇幅

 

で決まります。

 

「店頭金利」とは、

 

その金融機関の(金利の)「定価」

 

のようなものです。

 

「適用金利」は、

「定価」から「優遇幅」を受けて

決まるということです。

 

先ほどの10年固定金利を例にいうと、

当初10年間の固定金利が0.95%です。

そして、

11年目以降に適用される金利は、

その金融機関の

 ・店頭金利:2.85%
 ・11年目以降の優遇幅:1.6%だとすると、

 

店頭金利2.85%-優遇幅1.6%=1.25%

 

これが11年目以降に適用される

金利になります。

 

そして、

この店頭金利や優遇幅が各金融機関に

よって異なります。

優遇幅については、

住宅ローン審査内容によっても

違ってきます。

 

なので、

もし10年固定金利タイプの商品を

選択するならば、

 

 ・11年目以降の優遇幅が何%か

 ・その金融機関の店頭金利は何%か

 

ということを分かった上で

決める必要があります。

 

ただ、さらに言うと…

この店頭金利ですが、

その時期の経済状況や

金融機関の営業方針によっても変わります。

 

なので、

11年目以降の適用金利は、実際のところ

借入時点では分からないともいえます。

 

ただ、住宅ローン借入時点で、

数ある住宅ローン商品の中で、

よりお得な商品を選択する

必要があります。

 

その時点でより有利な、10年後有利そうな

商品を選ぶしかありません。

 

住宅ローン商品を選ぶ判断材料は、

金利だけでなく、

諸費用や繰上げ返済手数料、

団体信用生命保険の内容など

総合的に判断する必要がありますが、

もし、固定期間選択型の商品を

検討されるなら参考にしてみてください。

 

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