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ブランド価値にかけるお金~京都7億円のマンション~

 新築マンションの販売価格はどのように決まるか?


 

 

先日、京都の新築マンションで、

これまで西日本で販売された

新築マンションで一番高い7億円を

超えるマンションが販売され、

即日完売されたことが、

ちょっとした話題になりました。

 

「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」

という物件ですが、

このマンションの立地…

 

 ・鴨川のほとり
 ・大文字山を正面に望む
 ・京都御所の東

 

という好立地です。

 

京都市の鴨川河川敷に面する物件は、

2001年以来11年ぶりの分譲だそうで、

第1期分譲戸数26戸の平均倍率は1.69倍

だったそうです。

 

この7億円超えのマンションですが、

物件の設備や仕様をHPで見ると、

 

 ・間取り3LDKの287㎡
 ・外壁タイルはオーダーメイド
 ・24時間有人管理・セキュリティ対応
 ・英語対応のコンシェルジュサービス
 ・5,000㎡を超える敷地内には、小経や内庭、
  ラウンジ等
 ・エントランスにはしだれ桜を配置

 

などなど至れりつくせり感、

満載です…

 

 

即日完売もさることながら、

この7億円を超える価格設定…って

どうやって決まるんでしょうか?

 

もちろん、販売価格を決める根拠があって

決められているんでしょうが、

一般人目線でみると、ここまで高くなると、

7億円が5億円でも10億円でも、

その違いが分かりません…

 

一般的に、新築マンションの販売価格は、

 

 

 

新築マンション 価格

 

こういったものの積み重ねで決まります。

 

新築マンションは、本来その物件が持つ

資産価値に広告宣伝費や販売人件費、

モデルルーム費用などが上乗せされて

販売価格が決まっているため、

購入後、新築でなくなった段階で

販売価格が1~2割下がると言われたり

もします。

これを新築プレミアムなどといいます。

 

7億円のマンションだと、

購入後2割下がると、

1億4千万円ダウン…

 

ん~すごいですね。

 

 

 

 物件のブランド力と販売価格


 

 

確かにこのマンション、

土地の仕入れ費用や建築費用など

かなり高そうです。

 

ただ、思うに…

7億円を超える価格設定ができる理由…

 

「ブランド価値」 

もう少し具体的にいうと、

「場所やその物件がもつブランド価値」

 

が影響していると思います。

 

 

「京都鴨川御所東」という物件名も、

この場所がもつブランド価値を

ふんだんに盛り込んでます。

 

つまり、

物件の持つ「ブランド力」が高いため、

これだけの価格設定で販売が可能

ということです。

 

ブランド総合研究所というところが

47都道府県および1000市町村について、

認知度や魅力度、地域イメージ、居住意欲、

訪問目的、観光意欲度など、

100を超える項目について、

調査を実施しランキングしています。

 

「地域ブランド調査2015」でいうと、

 

【都道府県ランキング】

1位:北海道
2位:京都府
8位:大阪府
12位:兵庫県

 

【市区町村ランキング】

1位:函館市
2位:札幌市
3位:京都市
7位:神戸市

いまさらですが「京都」ブランドは

全国区ですし、いまやグロバールに

ブランド化されている場所でもあります。

 

このマンションの立地は、

その京都の中でも、

 

 ・「鴨川」に面するという希少性
 ・大文字送り火を正面に見れるロケーション

 

という高立地を考えると、

この場所が持つブランド価値が販売価格を

大きく左右するのは当然かもしれません。

 

購入する人も、そういったブランド価値、

希少性に対してお金を払うのだと思います。

 

洋服や車などで、商品そのもの価値だけでなく、

ブランド価値にお金を払う感じですね。

 

 

 新築マンションのブランドをどう評価するべきか?


 

 

では、家を買う場合、

このブランド価値にどこまでお金を出すか?

マンションを購入する場合のブランド価値

を例に考えてみたいと思います。

 

 

京都の例のように「場所」そのものがもつ

ブランド力もありますが、

地域によっては、人気の〇〇学校区…

のような「学校区」がブランド化している

地域もあります。

 

また、

駅ビルや商業施設と直通あるいは一体化して、

マンションそのものがその場所のシンボル的

な建物としてブランド化されている場合も

あります。

 

また、マンションを分譲するデベロッパー

(会社)についても、

 

 ・野村不動産の「プラウド」
 ・三井不動産の「パークホームズ」
 ・東急不動産の「ブランズ」
 ・阪急不動産の「ジオ」

 

など、「デベロッパー名」や「物件名称」で

1つのブランドが確立されています。

 

さらに、マンションの場合、

施工(建築)会社によっては、技術力や

安全性等信用含めたブランド価値が評価

されることがあります。

 

特に、高層タワーマンションとなると、

施工実績や耐震・制震マンションの技術力が

ある会社が評価されたりします。

タワーマンションでなくても、鹿島建設、

竹中工務店、大林組、清水建設、など

大手ゼネコン施工ということに価値を

感じる人もいます。

 

人によってどのブランド価値を評価するかは

まちまちだと思います。

 

ただ…

こういったブランドに本当に価値があるのか

ということは、一般の人から見ると、

なかなか分かりにくい、目に見えにくいもの

でもあります。

ブランド価値を、客観的に評価したり、

比較することはできません。

 

それに対して、新築マンションの販売会社は、

当然販売物件そのもののブランド性を意識

した広告や販売活動をします。

 

 ・人気の○○小学校校区
 ・多くの教育施設が集まる文教地区、
  アカデミックな教育環境
 ・○○川の近く、自然環境も豊富で、
  住環境としても間違いありません
 ・○○建設施工

 

などなど、物件のHPや広告チラシ、

販売担当者からのセールストークで

さまざまな聞き心地のよい言葉を

聞くことができます。

 

キャッチコピーもよく考えられています。

 

 ・美観と静寂を日常にする○○○
 ・豊潤な自然に抱かれながら、
  心地よさの本質を知る…

 

など…

 

販売物件のHPでは、イメージ画像や動画、

現地写真等で、その場所での優雅な暮らし!?

が演出されています。

 

 

そして、

一般的に、ブランド化された地域や物件は、

販売価格もその他の物件より高いです。

 

 

購入しようとする物件のもつブランド性

について、それに見合った価値がある、

または、価値を感じるということあれば、

そこに対して、通常より高いコストを

かけることはいいかもしれません。

 

ブランド性=安心感と考える人も少なく

ないでしょう。

 

ただ、家を購入するときは、

それでなくても新しい生活への期待感や

高揚感で、聞き心地の良い言葉や

イメージに反応しがちです。

 

 

そういった状況で、

自分が本当のところで必要性や価値を

感じてないにも関わらず、何となく

ステータスがありそう~や安心そう~と

高いお金を払うことは避けなければなりません。

 

 

あとあと

 

何でこんな高いマンション買ったの?

 

と後悔するかもしれません。

 

ちなみにですが…

横浜市で起こったマンション傾斜問題、

データ偽装があったマンションですが、

デベロッパーは大手さんでした。

 

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