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ブランド価値にかけるお金~京都7億円のマンション~

新築マンションの販売価格はどのように決まるか?


 

 

先日、京都の新築マンションで、これまで西日本で

販売された新築マンションで一番高い7億円を超える

マンションが販売され、即日完売されたことが、

ちょっとした話題になりました。

 

「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」

という物件ですが、このマンションの立地、

 

 ・鴨川のほとり
 ・大文字山を正面に望む
 ・京都御所の東

 

という好立地です。

 

京都市の鴨川河川敷に面する物件は、2001年以来

11年ぶりの分譲だそうで、第1期分譲戸数26戸の

平均倍率は1.69倍だったそうです。

 

この7億円超えのマンションですが、

物件の設備や使用をホームページで見ると、

 

 ・間取りは、3LDKの287㎡
 ・外壁タイルはオーダーメイド
 ・24時間有人管理・セキュリティ対応
 ・英語対応のコンシェルジュサービス
 ・5,000㎡を超える敷地内には、小経や内庭、
  ラウンジ等
 ・エントランスにはしだれ桜を配置

 

などなど至れりつくせり感、満載ですが…

 

即日完売もさることながら、

この7億円を超える価格設定…って

どうやって決まるんでしょうか?

もちろん、販売価格を決める過程で、根拠に基づいて

決められているんでしょうが、一般人目線でみると、

ここまで高くなると、7億円が5億でも10億でも、

その違いが分からないですね…

 

一般的に、新築マンションの販売価格は、

 

 

 

新築マンション 価格

 

こういったものの積み重ねで決まる、と言われます。

 

新築マンションは、本来その物件が持つ資産価値に

広告宣伝費や販売人件費、モデルルーム費用などが

上乗せされて販売価格が決まっているため、

購入後、新築でなくなった段階で販売価格が1~2割

下がると言われたりもします。

これを新築プレミアムなどともいいます。

7億円のマンションだと、購入後2割下がると、

1億4千万円ダウン…

 

ん~すごいですね。

 

 

 

物件のブランド力と販売価格


 

 

確かにこのマンション、土地の仕入れ費用や

建築費用などはかなり高そうです。

 

ただ、7億円を超える価格設定ができる理由は…

 

「ブランド価値」 

 言い換えると、

「場所やその物件がもつブランド性」

 

が大きく影響しているように思います。

 

「京都鴨川御所東」という物件名も、この場所がもつ

ブランド価値を盛り込んだネーミングですね。

 

つまり、物件の持つブランド力が高いため、

これだけの価格設定で販売が可能ということです。

 

ブランド総合研究所が毎年行っている

「地域ブランド調査2015」では、47都道府県および

1000市町村について、認知度や魅力度、地域イメージ、

居住意欲、訪問目的、観光意欲度など、100を超える項目

について、調査を実施しランキングをしています。

 

2015年でいうと、

【都道府県ランキング】

1位:北海道
2位:京都府
8位:大阪府
12位:兵庫県

 

【市区町村ランキング】

1位:函館市
2位:札幌市
3位:京都市
7位:神戸市

こうやって見ると、いまさらですが

「京都」というブランドは全国区ですし、

いまやグロバールにブランド化されている

場所でもあります。

 

このマンションの立地は、その京都の中でも、

 

 ・「鴨川」とそれに面するという希少性
 ・大文字送り火を正面に見ることができる
  ロケーション

 

という希少性が高そうな立地と考えると、この場所

が持つブランド価値が販売価格に大きく影響する

のは当然かもしれません。

買われた方も、そういったブランド価値、希少性に

対して、お金を払っているのだと思います。

 

洋服や車などで、商品そのもの価値だけでなく、

ブランド価値にお金を払う感じですね。

 

 

新築マンションのブランドをどう評価するべきか?


 

 

では、マンションにおけるブランド価値は、

どのように評価すべきでしょうか?

マンション購入の際に購入者はどういったブランド

を評価するのでしょうか?

 

京都のようにその場所そのものがもつブランド力も

ありますが、地域によっては、人気の〇〇学校区…

のような学校区などがブランド化している地域も

あります。

 

 

また、駅ビルや商業施設と直通あるいは一体化して、

マンションそのものがその場所のシンボル的な建物

としてブランド化されている場合もあります。

 

また、マンションを分譲するデベロッパー(会社)

についても、

 

 ・野村不動産の「プラウド」
 ・三井不動産の「パークホームズ」
 ・東急不動産の「ブランズ」
 ・阪急不動産の「ジオ」

 

などなど、

「デベロッパー名」や「物件名称」で1つのブランド

が確立されています。

ちなみに京都のマンションは三菱地所レジデンスです。

 

さらに、マンションの場合、物件や施工会社によっては、

技術力や安全性等信用含めたブランド価値が評価される

ことがあります。

特に、高層タワーマンションとなると、施工実績や耐震・

制震マンションの技術力がある会社が評価されたりします。

タワーマンションでなくても、鹿島建設、竹中工務店、

大林組、清水建設、など大手ゼネコンが施工したという

ことに価値を感じる人もいます。

 

人によってどういったブランドを評価するかは

まちまちだと思いますが、ただ…

こういったブランドに本当に価値があるのかという

ことは、一般の人から見ると、なかなか分かりにくい、

目に見えにくいものでもあります。

そして、客観的に評価したり、比較することも

難しかったりします。

 

それに対して、新築マンションの販売会社は、当然

販売物件そのもののブランド性を意識した広告や

販売活動をします。

 

 ・人気の○○小学校校区
 ・多くの教育施設が集まる文教地区、アカデミックな教育環境
 ・○○川の近く、自然環境も豊富で、住環境としても間違いありません
 ・○○建設施工

 

などなど、物件のHPや広告チラシ、販売担当者からの

セールストークでさまざまな聞き心地のよい言葉を

聞くことができます。

 

キャッチコピーもよく考えられていますね。

 

 ・美観と静寂を日常にする○○○
 ・豊潤な自然に抱かれながら、心地よさの本質を知る…

 

など…

 

物件HPではイメージ画像や動画、現地写真等で

その場所での優雅な暮らし!?が演出されています。

 

一般的に、ブランド化された地域や物件は、

販売価格もその他の物件より高いです。

 

 

購入しようとする物件のもつブランドについて、

それに見合った価値がある、または、価値を感じる

ということあれば、そこに対して、通常より高い

コストをかけることはいいかもしれません。

 

ただ、家を購入するときには、それでなくても

新しい生活への期待感や高揚感で、聞き心地の良い

言葉やイメージに反応しがちです。

 

 

そういった状況で、自分が必要性や価値を感じてない

にも関わらず、何となくステータスがありそう~や

安心そう~と「ブランド」に対して高いお金を払う

ことは避けなければなりません。

 

あとあと何でこんな高いマンション買ってしまった

んだろう?と後悔するかもしれません。

 

ちなみに、横浜市のマンションで起こった傾斜問題、

くい打ちのデータが偽装されていたマンション

デベロッパーは大手さんでしたね。

 

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