ヘンリー君はどうやって中古マンションを買う?

マイホームの予算を決める

まず、ヘンリー君はマイホーム購入予算をいくらにするか?をじっくり考えました。

・ヘンリー君の年収:680万円
・奥様の年収(契約社員):300万円
・マイホーム購入のための自己資金:800万円
  • 年収の5倍以内?
  • 返済負担率25%以内? ※住宅ローン返済が収入に占める割合
  • 今払っている家賃程度?

ネット上にはいろいろな情報が書いてあるが、最終的にライフプラン表を作成しながら、これからもうける子どものこと、子どもの進路、親のことなど、将来設計含め一度考えてみることに。

同時に、キャッシュフロー表を作成し、購入後の家計の状況がどうなるか確認

 

ライフプラン・キャッシュフロー表って何?

※ライフプランやキャッシュフローを作成ツールはネットで簡単に手に入ります
※作成する上で住宅ローンの設定は、基本的には全期間固定金利でしてください(∵変動金利だと金利が読めない)
キャッシュフロー表

(日本FP協会のHPから引用)

そして、購入後の家計や貯蓄の推移を見ながら、どれくらいの予算が妥当か判断。その結果、購入予算を4,300万円までと判断。

 

宜しければマイホーム予算診断サービスもご検討ください。

物件を探す

購入予算を念頭にいよいよ物件探し。まず、どんな場所にどんな物件を買うか、自分の希望条件を整理。

エリア
駅からの距離
交通の利便性
専有面積(広さ)
間取り
築年数
階数
戸数
駐車場の有無
デベロッパーや管理会社

などなど…

さまざまな条件のなか、譲れないものとそうでもないものを明確にする

ヘンリー君も奥さんも今後仕事を続けることもあり、立地や交通利便性を特に重視。

※希望する条件はいろいろありますが、全て満たす物件はほとんどありません。
※将来の住み替えを積極的に考える場合、資産性を考えた物件選びが必要 ⇒将来マイホームの購入コストに大きく影響します

 

仲介会社さん数社に物件探し依頼。優先する条件をしっかりと伝える。

物件内見。専有部分だけでなく、共用部分もしっかりと確認。居住中の物件であれば、売主さんに日当たりや風通し、騒音、お隣さんや上下階の住人、管理組合の活動などヒアリング。

※マンションの場合、専有部分だけでなく、共用部(エントランスホールやエレベーター、メールボックス、駐輪場、駐車場、集会所など)の状況も含め、管理状況やセキュリティ、管理組合の活動状況の確認も重要です。

少しリフォームが必要だが、 買いたい物件(物件価格4,100万円)が見つかる

  • 販売価格は妥当か?(価格交渉や条件交渉も念頭に判断)
  • 管理状況や長期修繕計画などはしっかりしているか?
  • 管理費や修繕積立金は計画通りか?(重要事項調査報告書など)
  • リフォーム費用はどれくらいかかりそうか?
  • リフォームができる内容は?(管理規約等)
  • リフォーム費用含め、予算的に問題ないか?

など、相場や物件の状態をみながら確認。

※購入する物件の築年数や性能・構造は、住宅ローン金利や住宅ローン控除、火災保険料などに影響します

買付申込。 ※買付申込(不動産購入申込み)とは、売主さんに対する、この価格で購入したいという正式な意思表示※契約申込みではありません

最終的に4,000万円で売主さんも承諾。(100万円の価格交渉成立)購入決定。

売買契約の日が決まる。

契約前に、事前に売買契約書・重要事項説明書の内容を確認させてもらう

※不動産売買の場合、重要事項説明のうえ契約手続きを行うことになっています。
ただ、同日に行われることが多いですので、事前に契約書や重要事項の内容を確認して契約にのぞみましょう!

マイホーム購入にかかる費用をできるだけ少なくする

資金計画

購入価格や諸費用が決まったので、リフォーム費用も踏まえ資金計画を考える

  • 住宅ローン控除が使える?(使えなくても使える方法はない?)
  • 自己資金は800万円全額使うべき?
  • 購入してからの貯蓄推移は?
  • 住宅ローン金利優遇の条件は?

など考えながら資金計画を検討。

※頭金と借入金額によって、住宅ローンの優遇金利や住宅ローン控除額にも影響。
【購入計画】
・物件価格:4,000万円
・諸費用:300万円
・リフォーム費用:200万円

に対して、

【資金計画】
・自己資金:800万円(リフォーム費用含む)
・住宅ローン借入金額:3,700万円

に決定。

 

住宅ローン商品の選択・返済計画

次に、住宅ローンをどうするか?まず、金利タイプと返済期間から考える
変動金利?。全期間固定?、固定期間選択?それともミックス?
ペアローンや収入合算は考える?

ヘンリー君は妻と相談し、返済期間中の金利上昇を気にしたくないという点で一致。変動金利以外の金利タイプを検討することに。

また、実際の借入金額3,700万円で、一番金利の高い全期間固定タイプでキャッシュフロー表を作成。
⇒住宅購入後の家計の状況や貯蓄推移を見ながら、金利タイプと返済期間を決定。

※キャッシュフロー表は住宅ローン金利タイプや返済プランを判断する材料にもなります。

  さらに…

  • 返済方法
  • 毎月の返済額(ボーナス返済の有無含め)
  • 団体信用生命保険特約
  • 金利優遇のための条件
  • 繰り上げ返済予定
  • 諸費用の違い

を検討し、最後に住宅ローン商品を決定。

※こういったことを1つ1つ最適な選択をすることで住宅ローン総返済額を削減することができます

注!必ずしも住宅会社さんや仲介会社さんが提携する商品がベストとは限りません

  候補となる金融機関、住宅ローン商品を複数リストアップし、審査申込。

※住宅ローンの金利は毎月変わる可能性があります。金利状況によって、融資実行時に有利な住宅ローンを契約できるよう準備(契約金利が融資実行時に決まらない商品もあります)


宜しければ住宅ローン最適化サービスもご検討ください

 

審査も無事終了し、全ての銀行から融資承認の連絡。

 

火災保険の選択

同時に、火災保険商品選びをすすめていく。

ヘンリー君は、

購入したエリアや立地条件、所在階など踏まえて補償範囲を判断。

さらに、貯蓄額なども踏まえて本当に必要な補償内容・補償額を判断。

また、地震保険をつけるか、契約期間は何年にするか?

1つ1つ検討しながら決定。

※火災保険も医療保険などと同様、どこまで火災や災害、地震に備えるかによります。
※購入するエリア、物件によって無駄な補償は省き、保険料削減。物件の仕様、耐震性によって保険料の割引もしっかりと活用する

注!必ずしも住宅会社さんや仲介会社さんが提携する商品がベストとは限りません

いよいよ引き渡し・融資実行の日が近づく

融資実行月に住宅ローン契約(金銭消費貸契約)

  引渡し・融資実行。

 

お疲れ様でした…と言いたいところですがまだ終わりません。

マイホーム引渡し後のリフォーム実施

相見積りののちリフォーム会社と契約・工事。 ※引越し会社もしっかりと相見積りをとりましょう!

※場合によってはホームインスペクション(建物診断)の実施し、建物の状態やリフォームが必要な箇所を把握することもありです
※マンションの場合、リフォーム工事について管理組合への申請が必要。申請と工事にかかる期間も含め入居時期を判断する必要がありますが、引渡し後時間がかかるとそれだけ今住んでいる家賃負担が増えることもあります。

 

いよいよ入居!

マイホームを購入し、団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、保険の見直し

地域でお得な電気・ガス会社さんを選ぶ(電気もガスも自由化されております)

また、自宅に必要な通信環境、回線なども引越しに合わせてお得なサービスを選択

※マンションの場合、電気に関しては一括受電と個別受電のマンションがあり、一括受電の場合、電力会社を選択できない場合もあります。
※通信テレビ回線はマンションに設備として導入されているものから選択することになります。

実際の購入した物件価格や返済計画にもとづきキャッシュフロー表を再度作成することで、これからの貯蓄目標を確認!!

購入後も安心の生活を送った…ということです。

最後に

ここまで、中古マンションを購入し、リフォームをし、入居するまでの流れと注意点を本当にざっくり(過ぎますが)と書いたものです。戸建てや新築マンションを購入する場合は、注意する点もまた違ってきます。

買い物上手のヘンリー君の購入手続きを書いたつもりですが、住宅は金額が大きいだけに、1つ1つの選択や計画の立て方によって購入コストは将来含め変わります。

そういったことも考えながら、後悔と無駄のないマイホーム購入を実現してください。