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安心・お得に家を買うための貯金
ヤフー知恵袋などで住宅関係の質問を見ていると、
- 貯金はいくらあればいいの？
- 家を買うときの貯蓄の平均はいくら？
- 今の貯蓄で住宅購入に踏み切っても大丈夫？
といった疑問は少なくありません。
いざ住宅という大きな買い物をするとなると、諸費用も必要ですので無理はありません。
ただ、家を買うための必要な貯蓄額は、
1人1人違いますので分からない
というのが正解かと思います。
なぜなら、1人1人の
・家族構成（≒必要な生活費）
・世帯年収
・物件価格・諸費用
など違うからです。
私もこれまでいろいろな方の住宅購入相談をさせて頂きましたが、殆ど貯蓄がない方（100万円以下）もいらっしゃれば、2,000万円以上の方、現金で購入できる方いらっしゃいました。
今では、諸費用含めての借入も可能ですので、「貯蓄がない＝住宅を購入できない」わけではありません。
ですので、家を買うための貯金について一律に答えを出すのは難しいかと思います。
ただ、安心・お得に家を購入するという意味では、「必要な貯蓄額」はあります。
安心・お得に家を購入するための「貯金」について、
・購入後の必要資金
・住宅ローン審査・金利
２つの視点からお伝えしたいと思います。
住宅購入後の必要資金から考えた場合
マイホーム購入は買って終わりではなくそこからがスタートです。
購入の前後では、家計の収入と支出も変わります。
ですので、家を買うとしても、万一のことも想定しつつ安心して生活する意味では、
住宅ローンの返済額含めた、生活費の最低3か月、できれば6カ月分以上の貯蓄は維持しておきたいところです。
住宅ローンの返済含めた生活費が仮に30万円であれば、90～180万円になります。
家を買うとなると、物件価格、注文住宅であれば、土地・建築費用以外にも諸費用、引っ越し代、家具購入などいろいろな費用がかかります。
また、タイミングによっては、家を買ってまもなく、車の買い替えや子どもの進学費用など大きな支出が必要な場合もあります。
こういった費用についても考えておかないと、のちのちの生活に大きく影響します。
こういった家を買う時点での必要な貯蓄について確認するために、ライフプランを作成することも１つの方法です。
ライフプランを作成すると分かること
家を買うことで貯蓄が一時的に少なくなる方は少なくありません。
家を買ったあと、一番大切なことは、
ということです。
ただ、人が先のことや将来のことを考えるのは簡単ではありません。
ですので、ライフプランを作成してみると、住宅購入後に貯蓄がマイナスになったり、車の購入などの一時的な大きな支出でマイナスになるという方もなかにはいらっしゃいます。
ですので、短期、中期、長期的で安心して生活できるかを知るためにも、ライフプランを作成することは有効です。
そして、ライフプランを作成する中で、
・必要な生活費
・大きな支出のタイミング
を知ることで、必要な貯蓄額も分かります。
関連記事：「住宅購入後のライフプラン・キャッシュフロー表を作成する意味」
住宅ローン審査・金利から考えた場合
住宅購入時の貯金の額は、住宅ローン審査や金利にも影響します。
誰でもそうですが、最終的により金利が低い住宅ローン商品を選びたいはずです。
ただ、貯金の額、つまり、住宅用の自己資金の額によって、審査結果や実行金利が変わる場合があります。
住宅ローン審査への影響
住宅ローンの審査項目は多岐にわたります。
これらの項目について、総合的に審査されます。
さらに下の表は、住宅金融支援機構が金融機関に行った調査で、「本審査の際、重要度が増していると考えられる審査項目」についての結果です。
（「2020年度住宅ローン貸出動向調査」住宅金融支援機構から引用）
これら本審査で重要度が増している審査項目のうち、
- 返済負担率（毎月返済額/月収）
- 借入比率（借入額/担保価値）
- 預貯金や資産状況
これらは、貯金の額が関係します。
つまり、貯金（自己資金）が少なく住宅ローン借入金額が増えると、返済負担率も借入比率も上がります。
そうすると、住宅ローン審査的には不利に働きますので、審査で承認されない、また審査が通った場合でも、実行金利に影響する場合があります。
※「実行金利」とは、最終的に住宅ローン契約者に適用される金利のことです
住宅ローン金利（優遇幅）への影響
全ての金融機関ではありませんが、多くの金融機関では、住宅ローンの実行金利は、店頭金利から優遇幅を引いたもので決まります。
店頭金利は、その金融機関の住宅ローン金利の定価みたいなものです。
そこからの優遇幅は金融機関によって違いますし、毎月変わる可能性あります。
例えば、
・店頭金利：2.475％
・最大優遇幅：1.975％
とすると、実行金利は、
2.475％-1.975%=0.5%
といった形になります。
この優遇幅は、〇％～●％といった幅があり、住宅ローン審査で変わります。
最大の優遇幅を受けることができる人もいれば、そうでない人も出てきます。
つまり、同じ住宅ローン商品でも、人によって実行金利が変わる可能性があるということです。
さらに、最初から自己資金の額によって実行金利に差を設けている住宅ローン商品もあります。
フラット３５を利用する場合の影響
その１つがフラット３５です。
フラット35では、「融資率」によって実行金利が変わります。住宅ローン審査項目の１つでもあります。
融資率とは、住宅ローン借入金額が住宅の建設費または購入価格に占める割合を言います。
そして、融資率によって、住宅ローンの金利に差があります。
- 融資率が90％以下の場合：1.29％
- 融資率が90％超えの場合：1.55％ （2020年1月金利）
その差は0.26％。非常に大きいですね。
4,000万円の家を購入する場合
例えば、物件価格4,000万円、諸費用300万円の家を購入するとします。
住宅の購入価格には、物件価格以外にも一定の諸費用も含まれますので、購入価格を4,300万円とした場合、融資率を90％以下に抑えるには、住宅ローン借入金額を、
4,300万円×0.9＝3,870万円
以下にする必要があります。
つまり、住宅購入に必要な資金を、
4,000万円+300万円＝4,300万円
と考えると、
融資率90％以下に抑えるために必要な自己資金は、
4,300万円－3,870万円＝430万円
ということになります。
自己資金430万円を準備できる貯蓄があれば、より低い金利での借入が可能ということです。
こういった住宅ローン商品は、フラット35だけではありません。
ネット銀行や地方銀行の住宅ローン商品でも、融資率によって実行金利に差を設けている金融機関はあります。
ですので、そういった商品を利用する場合に、低金利で契約し住宅ローンの総返済額を抑えるためには、それだけの貯蓄が必要ということです。
・【関連記事】「マイホーム購入時の頭金と自己資金の影響力」
・【関連記事】自己資金はいくら？購入する物件によって変わるマイホームの資金計画
まとめ
■家を買うための必要な貯金は、1人1人の状況によるので分からない
■安心お得に家を買うための必要な貯蓄
・購入後の生活費（3～6か月）は維持する
・購入後の大きな支出に備える
・必要な資金や貯蓄推移を知るためにライフプランを作成する
・貯金（自己資金）は住宅ローン審査に影響する
・住宅ローン審査の結果、優遇幅が少なくなる（＝実行金利が高くなる）場合がある
・融資率（自己資金の額）によって、実行金利が違う住宅ローンがある
今は、住宅の諸費用含め、借入も可能ですので、貯蓄が少なくても住宅購入は可能です。
ただ、住宅購入は、住宅ローン完済までの長期の視点で住宅購入全体のコストで考えた方が安心できます。
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