マイホーム購入と消費税の引き上げ

平成26年4月1日の5%から8%への消費税引上げにつづき、平成29年4月1日、8%の消費税が10%に引上げになる予定です。

住宅購入に関していうと、

  • 土地には消費税はかかりません
  • 注文住宅については、建物代金については消費税がかかります
  • マンションや戸建て住宅の建物分についてもは消費税がかかります

但し、売主が個人の場合、つまり個人間の売買の場合は消費税はかかりません。

一方、売主が不動産会社や再販業者などの場合、消費税がかかります。

また、マイホーム購入時の諸費用についていうと、

  • 仲介手数料
  • 住宅ローンの事務手数料
  • 登記費用の司法書士報酬分

など消費税がかかります。

こうやって考えると、マイホームという大きな買い物をするにあたり、消費税アップの影響は少なくありません。

 

消費税引上げに関する経過措置

ただ、この消費税の引上げに関しては、経過措置があります。

もし、注文住宅で建てる場合は、

原則:引渡しの日を基準に税率を決定

但し、請負契約が税率引上げの半年前(平成28年9月30日)までに契約したものは、引渡し日が税率引上げ以降であっても、引上げ前の旧税率が適用されます。

つまり、工務店やハウスメーカーとの請負契約を平成28年9月30日までに交わしていれば、引渡し日をが平成29年3月31日を過ぎても旧税率が適用となります。

また、新築および中古のマンションや戸建住宅を業者から購入する場合は、


物件の引渡しを消費税の引上げ(平成29年3月31日)までに行う
ことが旧税率の適用条件となります。

消費税引上げにともなう住宅ローン減税・すまい給付金の拡充

消費税引上げに伴い、住宅ローン減税も拡充されています。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して、新築・取得またはリフォーム等をした場合、
年末のローン残高の1%を所得税(控除しきれない場合、住民税の一部)から10年間
控除される制度で平成31年6月30日までの措置です。


消費税率8%または10%が適用される方

・控除の対象となる借入限度額:4,000万円(長期優良住宅・低炭素住宅の場合:5,000万円)
・所得税からの控除限度額:400万円(500万円)
・住民税からの控除限度額:136,500円/年

といった減税措置があります。※住宅ローン控除の適用条件を満たす場合

また、住宅ローン減税の効果が少ない比較的所得が少ない層に対して「すまい給付金」があります。

収入に応じて給付額は異なりますが、消費税率8%時は、最大30万円の給付額ですが、10%時は50万円まで拡大されます。

すまい給付金は、住宅ローン利用者だけでなく、現金取得者も対象となります。※給付要件あり

住宅ローン金利負担と住宅ローン減税・すまい給付金効果

例えば、

・年収700万円の4人家族(扶養家族3名)
・住宅ローン借入金額3,500万円※当初10年固定タイプ・固定期間金利0.87%の場合

おおよその概算ですが、


【住宅ローン控除による減税額】
・初年度    327,000円
・10年間 2,994,300円


【すまい給付金】
・消費税率8%時   ⇒0円
・消費税率10%時 ⇒20万円

住宅ローン控除による減税額と給付金併せて、3,194,300円となります。

 

一方、借入から10年間の住宅ローンの利息負担は2,665,017円となります。

こうやってみると、当初10年間の利息負担以上に、住宅ローン減税や住まい給付金のほうが大きくなります。

つまり、当初10年間については、実質マイナス金利になります。

これは、

  • 年収や扶養家族の数
  • 返済期間や借入金額
  • 住宅ローン適用金利

によって控除額は異なりますので一概には言えませんが、

今の低金利時代、仮に頭金を自己資金で準備できても、住宅ローン借入額を増やすほうが実質的にお得になる場合があるということです。

消費税UPだけでなく総合的な判断を

消費税引上げに伴って変更となる、こういった制度をしっかりと利用して、お得な住宅購入をできればよいですが…

一方で、この1年は、売手である住宅会社や不動産会社、マンションデベロッパーなども勝負の1年です。

消費税が上がる時期やそれを支える制度を最大限活用したセールストークを展開しています。

そういったセールストークに乗って、あせって決めることのないようにしないといけません。

まずすべきことは、購入予算や資金・返済計画をしっかり準備することです。

そして、消費税額とさまざまな減税・補助金制度を十分に確認した上で決断されることをおすすめします。

また、消費税後の相場価格の下落など含め、消費税率10%時に購入したほうが得だったということもありえますので物件価格が妥当かどうかについても慎重に判断するようにしてください。

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