住宅ローン商品はどうやって決めますか?


マイホーム購入のお金の面で一番悩むところは、住宅ローン選びです。
住宅ローン商品は、自分の住む都道府県に限定しても100以上の選択肢があります。

金融機関だけでなく、金利タイプなど含めて考えると選択肢は膨大になります。一方で、選択の仕方によって、100万円、200万円、場合によってはそれ以上、マイホーム購入のコストが変わります。

 

金利の低い住宅ローン商品を選べば良い?

住宅ローン商品を比較する上で、一番分かりやすいのが金利です。より金利が低い商品を選択する、それは間違いではありません。

住宅ローンの金利タイプを大きく分けると次の3つになります。

1、変動金利型
2、当初固定期間選択型
3、全期間固定型

そして、基本的には、この順番で金利は低く設定されています。

金利が低ければよいのであれば変動金利タイプで、変動金利の商品の中で一番金利の低いものを選べば良い分けですが、変動金利の場合、これはあくまでも「借入時点」の話です。借入時点では、一番金利が低くても、半年後その保障はありません。

住宅ローンのように、20年、30年かけて返済していく商品は、長期のスパンで考えなければいけませんので、変動金利が一番お得だから決定…というわけにはいきません。

同様に、当初何年間か金利を固定する固定期間選択型の商品についても、借入から一定期間の金利は固定されますが、固定期間終了後は、変動金利同様、何%の金利になっているか分からない商品です。

そして、唯一、全期間固定金利タイプについては、借入から完済までの金利が保障されますので、より金利が低い商品を選ぶことで返済額を抑えることができる商品です。
但し、変動金利や固定期間選択型の商品と比べ、設定される金利は高くなっています。金利変動に対するリスクを住宅ローン契約者が負うのではなく、金融機関が負うという意味で金利は高くなっています。

こういったことを踏まえ、まず決めなければならないのは、金利タイプをどうするかです。

 

金利タイプを決める基準

金利タイプを決めるとき、どのように決めるか?

住宅ローン金利の上昇リスクに対する考え方

これは、まず、住宅ローンを契約される方の考え方があります。

つまり、3つの金利タイプの違いは、金利が変動するリスクをどこまでとるか?という点です。

・金利変動のリスクを積極的にとる、金利の動向と付き合う覚悟があるという方
・金利変動のリスクは考えたくもないし、金利の動向と付き合うつもりもないという方
・あまり金利上昇のリスクはとりたくないが、返済額は極力減らしたいという方

これだけではないかもしれませんが、大きく分けると金利上昇のリスクに対する考え方はこのようば感じに分けられるのではないかと思います。

金利上昇リスクの許容範囲

2つめの判断基準は、金利が上昇した場合のリスクに備えられるか?という点です。

・金利が上昇しても資金がある
・金利が上昇してもそのときは収入が増えている、一時的に見込める収入がある
・金利が上昇しても問題ない(そもそも借入金額が少ない、もしくは収入に対して借入金額が少ないような方)

金利は上昇するリスクはありますが、現実はどうなるか分かりません。上昇しないかもしれません。

ですので、金利が上昇した場合でも、何らかの方法でそのリスクを吸収したり、回避できるか否かによって判断するということです。

 

このような形で住宅ローンの金利タイプを決め、返済期間を決め、団体信用生命保険の特約を検討し決めていく方が多いと思われます。

もしくは、家を建てる住宅会社や仲介会社で提携している、薦められた住宅ローン商品で決められる人も少なくないと思います。

ただ、こういった決め方ではない方法もあります。

 

金利上昇リスクを最小限にしながら総返済額を少なくする

 

「金利上昇のリスクはとりたくない、ただ、返済額も減らしたい」というのが誰でも望まれることです。

ここで金利上昇のリスクは何かと考えると、次のようなことが挙げられます。

・毎月の返済額、総返済額は増える
・返済はできても、生活が苦しくなる
・返済自体が困難になる

ただ、こういったリスクの大きさは1人1人違うはずです。

1人1人の家族構成や借入時の年齢、年収や貯蓄、借入金額などによって、住宅ローン返済に対するリスクは異なり、金利上昇に対してとれるリスクも異なります。

そこで、住宅ローン商品を決める上で一番良い方法は、

金利上昇のリスクを最小限にしながら、総返済額をできるだけ少なくする

という方法です。

つまり、1人1人違う金利上昇リスクを判断して、最も有利な住宅ローン商品を選ぶということです。

なぜなら、金利上昇のリスクをとれるほど、より有利な住宅ローン商品が選択できるからです。

 

金利上昇リスクがどれだけとれるかを判断する方法

 

では、どうやって金利上昇のリスクをどれだけとれるかということを判断すれば良いのでしょうか。

それは、マイホーム購入後のライフプラン・キャッシュフローを作成して判断するということです。

ライフプラン・キャッシュフロー表とはこういったものです。

ライフプラン キャッシュフロー

 

これを作成することによって、マイホーム購入後の家計の状況が客観的に把握することができます。

・毎年の家計の収支(収入と支出の状況)
・貯蓄の推移
・教育費や老後資金など将来必要となるお金
・住宅ローン残高

など、こういったことを知ることによって、住宅ローン金利が上昇した場合のリスクを判断することができます。

その上で、金利タイプ、返済期間、繰上返済含めた返済計画を決めていくという方法です。

 

住宅ローン商品は、返済額だけでなく諸費用、団信含め判断する

このように、金利タイプは返済プランを決めていくわけですが、それ以外にも住宅ローン商品を決める上で考えないといけません。

・保証料や事務手数料など諸費用
・最優遇金利のための条件(最も条件のよい金利を適用するための条件)
・特約(がんや3大疾病など)含めた団体信用生命保険
・繰上返済手数料
・住宅ローン減税の効果

こういったことも踏まえて判断しなければなりません。

各金融機関によって、それぞれ違いがあります。減税効果含め、住宅ローンにかかる費用をできるだけ少なくしながら、必要な保障などを考えて決めなければなりません。

もし、住宅ローン商品で悩んでいるのなら、購入後のライフプラン・キャッシュフロー表を作成することから始めてみるというのも1つの方法です。

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