将来のマイホームの買い替えを考えますか?

先日、ある相談者の方から、今住んでいる家を売って、違う場所に住み替えたいというご相談がありました。
どうやら、マイホームを購入したものの、新しい場所での環境がどうしても合わなかったようでした。

  • その方は、そもそも買い替えが可能なのか?
  • 可能だとしてもそうするべきか?

悩まれてました。

 

マイホーム買った後に将来的に買い替えをされる方はいらっしゃいます。

買い替えする理由も、

  • 子供が大きくなり家が手狭になった
  • マンションから戸建てに移りたい
  • 親と同居することになった
  • 子供が独立して、家が広すぎる
  • 駅から離れた一戸建てから駅近の便利なマンションに移りたい
  • 住みごこち、環境が悪い・合わない
  • 違う土地(場所)や田舎に住んでみたい

などいろいろ考えられますが…

住宅の場合、買い替えといっても、携帯電話などのように簡単にできる訳ではありません。

 

マイホームの買い替えのための条件

経済的な余裕がたっぷりあるお金持ちの人は別として…

買い替えができるためには、

大まかに言うと、次のような条件をクリアする必要があります。

1、今住んでいる家が売れること
2、住宅ローンが完済できること
3、売却および新たに購入する家の諸費用が準備できること
4、買い替え後の住宅ローンを組めること
5、買い替え後の生活が問題なくやっていけること

などです。

売却するにしても、自分の希望通しできればいいんですが、なかなかそうはいきません。。

国も中古住宅の流通を促進しようとさまざまな政策を打ち出していますが、今後、

・売却できる物件
・売却しにくい物件
・売却できない物件

の選別はこれからますます進んでいくと思われます。

 

売却価格と住宅ローン残高

また、売却ができたとしても、売却金額で住宅ローンの残債を全て支払い終えることができる金額で売れるとは限りません。

もともと購入時の資金計画として、自己資金が少ない購入の仕方をしている場合など、特にそうなりやすいかもしれません。

その結果、住宅ローンを完済するために、自己資金を投入しなければならないこともあるでしょう。

さらに、住宅ローンは完済したとしても、売却時の諸費用や新たに購入するマイホームにかかる費用が必要です。

もし、住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン審査をクリアできなければなりません。

 

このように考えると、買い替えをするためには、買い替え時点の

「売却価格」と「住宅ローン残債」の関係が重要になってきます。

 

これは言い換えると、

  • 最初の住宅購入時点の資金計画(自己資金と借入金額の設定など)
  • 買い替え時点の物件の資産価値(もしくはその物件の資産性の維持しやすさ)

が関係する可能性があるということです。

 

ですので、将来的にマイホームの買い替えの可能性が高いのであれば、
初めの住宅購入時に、買い替えを想定した「物件選び」や「資金計画」を考える必要があります

 

もちろん、15年、20年後先の資産価値がその通りになっているかは分かりません。

ただ、将来の買い替えを踏まえて、物件選びや資金計画を考えるのと考えないのとでは、買い替えがうまくいく可能性は全然違ってきます。

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