マンション購入後に必要となるお金、増えるかもしれないお金
住宅が余り、空き家が増えている…というニュースが最近触れられる機会も多くなりました
ただ、住宅の需要と供給のバランスは地域によって異なります。
私の住む神戸市でも、相変わらず新築の分譲マンションがあちこちに建設されています。
駅前や駅近の一等地であれば、マンション分譲地としては、かなりの狭小敷地でも強引に？建てられ
ている感があります。
先日、ある新築マンションの販売チラシが入っていたので、何となく見てましたが、マンション販売担当者にいろいろと聞いてみたくなる情報満載でした。
そのマンションの仕様や設備を確認したわけではありませんが…その地域の新築マンションの販売価格としては、かなり安い価格設定になっている印象でした。
ただ、マンションの場合、入居後の負担は毎月の住宅ローンだけではありません。
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
必要であれば、
・駐車場代
・駐輪場やバイク置場の使用料
・専用庭があればその使用料、など…
さらに言うと…
・修繕積立金の増額…
修繕積立金の設定額の根拠は？
このチラシを見て気になったもの…それは修繕積立金の額でした。
修繕積立金とは、将来のマンション共用部の大規模修繕などに備えるための積立金です。
マンションの場合、専有部分と共用部分に分かれますが、専有部分の修繕費用は各世帯でまかない、共用部分の修繕費用は管理組合全体で積み立てることになります。
このマンションの修繕積立金を見ると、毎月6,000円～7,700円となっていました。総戸数は60戸ほどです。
チラシに記載されている専有面積から、計算すると、
専有面積１㎡当り：約90円の設定です。
しっかりとした長期の修繕計画に基づいて算出された金額であればいいんですが…、
修繕積立金の額の１つの目安として、国交省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」という算出基準を示しています。
※国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
あくまでもガイドラインですが、この基準にこのマンションを当てはめると、
202円/㎡の積立金が必要となります。
しかも、このマンション、機械式駐車場を採用してます。
ガイドラインに沿っていうと、機械式駐車場の場合、修繕費用の加算が必要です。
機械式駐車場を採用しているマンションは、平面式駐車場などのマンションと比べると、駐車場使用料などで賄える場合は別として、修繕積立金がより多くなることを想定しています。
駅近くや町中のマンションで敷地面積があまり取れない場合、駐車場を確保するために機械式駐車場が採用されています。
そう考えると、このマンションの修繕積立金の設定は低すぎるように思いました。
ただ、修繕積立金については、
・毎年均等に積み立てる「均等積立方式」
・将来的に段階的に増額する「段階増額積立方式」
という２つの積立方式があります。国交省ガイドラインは「均等積立方式」によるものです。
このマンションに限らず、新築販売時の管理費や修繕積立金の金額は、販売をしやすくするために少な目の設定していることが多いです。※段階積立方式を採用している場合が多い
新築マンションに限りませんが、購入する場合、販売担当者に修繕積立金の額の根拠を確認した方が良いです。明確な答えが返ってくるかは分かりませんが…
・「段階増額積立方式」なのか、「均等積立方式」なのか？
・「段階増額積立方式」であれば、どのタイミングでどれくらい増額する計画なのか？
・「均等積立方式」で、その額がガイドラインよりかなり低いのであれば、その金額で購入後修繕費用の積立として大丈夫なのか？
マンション購入後に修繕積立金が大きく上がる場合、その負担は、当然購入者が負います。
このような問題は、中古マンションを購入する場合でも起こります。
中古マンションでも長期修繕計画が通常立てられていなければならないのですが、その計画がそもそも将来の修繕費用をまかなえるものになっているか、計画通り積立られているかということを確認すべきです。
また、戸建住宅でも将来のリフォーム費用の積立を購入時の資金計画としてしっかり考えるべきです。
マンション購入後、住宅ローンの返済が始まります。ただ、それ以外にも維持管理のための負担はあります。そういった費用の見通しも含め、購入予算や返済計画を立てるようにしましよう。
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