住宅に関連する税制

先日、そば屋さんで不思議?な貼紙を見ました。

グラスビール・そば・天ぷらのセットが
【通常価格】1,040円。

それを斜線で消し(1,040円)隣に、

【特別価格】960円と書かれてました。

ふーん80円引きか~と、何気に見てたんですが、

よく見ると、

【通常価格】1,040円の後ろに(税込)表示、

そして、

【特別価格】960円の後ろには(税抜)表示…

ん!?てことは、

【特別価格】の税込料金っていくら?…と、
スマホで計算すると、

特別価格の税込金額は、1036.8円。

小数点以下を切り捨てて1,036円。
通常価格は、1,040円なので…

4円引き…の特別価格…。

・・・

特別価格!?(ある意味、特別)
新手の詐欺!?

というのは冗談ですが、

恐らく店員さん気づいていないんでしょう。
(ただ同じ貼紙は店中あちこちに貼ってます…)

何かと税金が絡むと分かりにくいです。

住宅を購入も実はいろいろな税金が関係していて、
固定資産税や登録免許税、不動産取得税などなど。

ただ、その中でもよくご質問を受けるのが、

住宅ローン控除についてです。

新築住宅を購入する場合だと、必要条件を満たす前提ですが、年末時点の住宅ローン借入残高の1%を上限にその年に支払った所得税が10年間控除されます。

最大控除額は、10年間で400万円
長期優良住宅・低炭素住宅などは500万円

一方、個人から購入した中古住宅の場合は、最大控除額は10年間で200万円となります。

最大控除額と実際の控除額

例えば、新築住宅を購入した年収650万円の人の年間の所得税額が22万円だとします。

その年の年末時点の住宅ローン残高が3,000万円とすると、3,000万円の1%の30万円を上限として税金が控除されます。

ですので、その年の所得税22万円全額が控除対象となり所得税は0円となります。

さらに、所得税で引ききれなかった分は、住民税についても控除の対象となります。

この例の場合、控除額上限の30万円から所得税22万円が控除、残り8万円を住民税から控除することができます。

但し、住民税の控除額の上限は、136,500円/年か前年の課税所得の7%と決まっています。

10年間の控除額を見ると

これを10年間の総控除額でみると、

家族構成等によっても変わりますが、

年収650万円
借入金額3,000万円
固定金利1.06%
返済期間30年

とした場合、住宅ローン控除の概算額は、

10年間で2,514,000円となります。

大きいですね。

ただ、お気づきだと思いますが、

新築住宅を購入し住宅ローン控除が使える場合でも、必ず10年間で400万円や500万円の税金が戻ってくるわけではありません。

年収(つまり支払っている税金の額)や家族構成、借入金額や住宅ローン金利、返済期間など、もっというと資金計画や返済プランによって住宅ローン控除額は変わります。

ですので、住宅ローン控除を利用して、新築物件をすすめてくる住宅会社や不動産会社さんもあるかもしれませんが、自分がいくらの住宅ローン控除が可能かということも踏まえて判断してください。

中古住宅の購入と住宅ローン控除

中古住宅を個人の売主さんから購入する場合は、控除額の上限が200万円となります。

新築住宅と比べると上限額は少ないですが、
200万円でも非常に大きいですので、

・住宅ローン減税を使える物件か
・使えなくても使える方法がないか
・控除額を最大限有効にする宅ローンの返済計画

をしっかり検討して進めましょう。

例えば、住宅ローン控除の条件の1つに築年数の要件があります。

・木造(非耐火建築物)の場合、築20年以内
・マンションなど(耐火建築物)の場合、築25年以内

ただ、この基準を満たさない場合でも、耐震基準適合証明書を取得したり、既存住宅売買瑕疵保険に加入することによって、住宅ローン控除が使えることがあります。

こういった証明書を取得するための検査費用、保険料の負担はありますが、住宅ローン控除の効果のほうが大きいですので積極的に検討すべきです。

また、前述の通り、住宅ローン控除額は、資金計画や住宅ローン返済計画によって変わりますので、資金的にもできるだけ最大限活用できる計画を立てることが必要です。


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