競売・任意売却の件数が増えている…

朝食を食べながら、「白熱ライブ・ビビット!」をぼ~と見ていました…オリラジ中田のあっちゃんがコメンテーターにかみついてる様子が映ってましたが…

途中テーマが変わり、“住宅ローン返済に関する相談件数が上昇中!”なる内容に変わりました。任意売却の件数も上昇の一途という内容でしたが、住宅ローンは長期間の返済を前提としており、途中何があるか分かりません。

そして、本当に返済ができなくなると、担保である住宅が差押え・競売され、住宅ローンの残債に充てるという法的手続きが踏まれます。競売になると、その住宅が本来もつ市場価値(価格)よりかなり低い価格で取引されてしまいます。

そこで、競売ではなく、銀行(債権者)と住宅ローン契約者(債務者)と第3者(不動産業者など)が話し合い、市場価格にできるだけ近い価格で売却をしようとするのが「任意売却」です。

ただ、誰も、競売や任意売却など考えてマイホームを購入していません。

 

住宅ローン返済期間中のリスク

ただ、20年、30年と長期間に渡る返済の途中、想定外のリスクや事態は誰でも起こりうります。

番組では2つのケースを紹介していました。

病気によって住宅ローン返済が難しくなる

金融関連で年収1,000万円をこえていた人が、病気で仕事を辞めざるを得なくなり、転職した結果、年収がそれまでの3割に減少。その結果、住宅ローン返済が困難になったというケース。

想像するに年収1,000万円の生活レベルを300万円に落とすことは、住宅ローン返済ができるか否かに関わらず、精神的にも相当きついと思います。

 

離婚と住宅ローン返済リスク

住宅ローン契約時、借入金額に対して収入が足りない場合など、配偶者の方に収入があれば、いわゆるペアローンや連帯債務という形で夫婦で住宅ローンの契約者になることがあります。

ただ、夫婦で住宅ローン契約者になった場合、その後、離婚ということになっても、2人とも住宅ローン契約者であることは変わりませんので、引き続き2人それぞれに住宅ローンの返済義務が残ります。

夫婦のどちらかがその家に住まなくても、住宅ローンの返済義務は続きます。家族で住むはずのマイホームが、1人で住むために住宅ローンを返済しなければならないという状況にもなります。

 

住宅ローン返済中のリスクに対する方法

では、こういった住宅ローン借入後の病気や離婚など、想定できないリスクに対してどういった対策があるんでしょうか?

病気などに関しては、収入保障など含め保険での対応がまず考えられます。
住宅ローンの団信の特約でも、がん団信や3大疾病、8大疾病、収入保障などさまざまな商品があります。
仮に、保険で備えるとしても、保障内容や保険料、給付条件などを確認して、一般の保険で備えるのか団信特約の保険と使うのか判断して下さい。

離婚については、良好な夫婦関係を保つべく、毎日寝る前にコミュニケーションをとることでしょうか!?

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住宅ローンを完済できる住宅購入計画であること

住宅ローン返済中のリスクに対する方法としてもう1つあります。リスクに対する方法というより、発生したリスクを軽減すると言ったほうが良いかもしれません。

テレビで取り上げられた2つのケースでも、これができるかどうかで最終的にとれる手段が変わりました。

病気で年収が下がってしまったケースでは、その時点の住宅ローン残債を全額完済できる金額での売却が難しいという状況でした。住宅ローンを完済するためには、別に返済資金として、1,000万円必要でした。年収が下がり返済が苦しいなか、その資金があるはずもなく、売却して家賃の低いところへ引越すということも難しい状況でした。

 

一方の離婚してしまったケースでは、住宅ローンを完済できる価格で売却が可能でした。離婚して、住宅を売却し住宅ローンも完済し、一から出直しますと仰ってました。

 

この2つのケースの違いは、その家を売却して住宅ローン完済できるか否かということでした。

住宅ローンが返済できなくなるリスクに備えるものではありませんが、住宅ローン返済の負担から解放されることで、その後の選択肢が増えるはずです。


そのための対策は、マイホームを購入時点で始まっています。

住宅の市場価値は経過年数とともに、基本的には減少していきます。特に、建物部分の価値は、経年とともに下がっていきます。ただ、土地については、地価動向含め、取引される不動産の流通性などで市場価値は決まっていきますので、場所や時期によっては、購入時より高いという状況もあり得ます。

一方住宅ローン残高は返済が進めば減っていくわけですが、購入時の資金計画(自己資金の額など)や返済計画によって減り方は変わります。

購入したマイホームを売却するという時に、(自己資金を使うことなく)住宅ローンを完済できるためには、物件の市場価値と住宅ローン残高の関係で決まります。

つまり、購入時点で住宅ローン残高推移と物件の市場価値のバランスを考えた資金計画や物件選びを行うことが必要です。

そうはいっても、住宅ローン残高の推移は分かっても、物件の将来の市場価値を予測することは簡単ではありません。

ただ、例えば、物件価格4,000万円、諸費用300万円のマイホームを購入するとき、自己資金なしで購入するのと自己資金500万円で購入するのでは、将来の住宅ローン完済に対する可能性は変わります。

ですので、マイホームを購入するときに

・資金計画(頭金と借入金額のバランス)
・住宅ローン残高の推移(繰上げ返済予定も含めて)
購入する物件の資産性

などを一度考えてみてください。それだけでも将来売却時の状況は変わる可能性があります。

 

病気や離婚だけでなく、経済環境の変化なども住宅ローン返済のリスクになるものは他にあります。

そういったリスクに備えられる、1つの方法として考えてみてください。

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