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住宅ローン審査ってどんな審査？
住宅ローンの審査ですが、大きく分けると
購入する「人」に関する審査
購入する「建物」に関する審査
に分けられます。
住宅ローンにおける物件審査
「建物」に対する審査は、購入しようする物件が
- 建築基準法など法規制に違反していないか
- 借入金額に対して建物の担保価値はあるか
など物件の適法性や担保価値を見るもので、ある意味、客観的に判断できるものです。
住宅ローンにおける人的審査
一方、「人」に関する審査については、
金融機関によっても対応は異なり、審査基準はなかなか把握しにくいものです。
そのときの景気や経済情勢、金融機関の営業方針や競争などによっても変わります。
ただ、シンプルに考えると、融資する金融機関は、
「この人に返済能力があるか？」という信用性を知りたいということです。
そして、「人」に関する審査も、
・収入面
・支出面
・その他
に分けられます。
「収入面」については、住宅ローンを返済できる必要な収入があるか。
「支出面」については、過去の借入（借金）の返済状況や現在の借入からみて問題なく返済できそうか
「その他の面」では、健康面や貯蓄などその人の返済能力、信用性に関わることを確認
など総合的に判断します。
その中で、最初に見られるのは「収入面」です。
借入希望額にもよりますが、基本的には、
- ネット系銀行では400万円以上
- それ以外では300万円以上
の年収がないと審査に通りにくいといわれます。
住宅ローン審査における返済負担率
そして、年収と同時に「年収に対する借入金額が占める割合」すなわち「返済負担率」が重要となります。
例えば、フラット35では、返済負担率の基準を
・年収400万円未満⇒30％以下
・年収400万円以上⇒35％以下
としています。
金融機関によって違いますが、返済負担率の上限は、
35％くらいのところが多いと思われます。
この返済負担率を計算する際の借入額は、住宅ローンだけではありません。
借入中の自動車ローンや教育ローン、カードローンがあればそれらも含みます。
なので、審査前に完済できる借入は完済することによって審査結果に影響します。
また、返済負担率は、借入期間によって変わります。
例えば、年収：600万円、借入金額：3,000万円の返済負担率を計算すると
- 返済期間25年の場合：30.0％
- 返済期間35年の場合：24.8％
となります。※審査金利3.5％で計算
ですので、もし返済負担率がきつい場合は、借入期間をより長くすることによって、返済負担率を下げることはできます。
ただ、多くの金融機関では完済年齢の上限を80歳に定めていますし、
リタイア後、収入が減ったあとの返済方法についても審査対象となります。
そして、住宅ローン審査的には、返済負担率が高ければ高いほど不利にはなります。
そこで返済負担率を下げる方法をいくつか挙げてみました。
返済負担率を下げるには
■頭金を増やす
頭金を入れて借入金額を少なくすることで返済負担率も下がり、
住宅ローン審査は通りやすくなります。
ただ、頭金の額を決めることは、手元に残す金額を決めることでもあります。
- 万が一の時のお金 ※毎月の必要生活費の半年～1年分位!?
- 近い将来支出が決まっているお金
- 将来必要となる教育・老後資金
など住宅購入後の生活やのちのちのライフイベントを考えて、必要な資金が確保できるかを確認しながら決めることが必要です。
■収入を増やす（収入合算やペアローン）
当然ですが、収入が増えれば返済負担率は下がります。その収入を増やす方法ですが、
収入合算
１つは「収入合算」
配偶者に収入があれば、配偶者の収入と合わせた収入で借入ができます。
但し、収入合算ができる金額や合算できる人は、
金融機関によって基準が異なりますので確認が必要です。
収入合算をする場合、住宅ローン契約者が債務者となり、
合算する人が連帯保証人となる金融機関が多いです。
ペアローン
もう１つは「ペアローン」
これは、夫婦などでそれぞれ借入希望金額を分けて2本の住宅ローンを組む方法です。
収入を増やすというよりも、住宅ローンを分割する感じですが、これも返済負担率を下げることができます。
「収入合算」が、住宅ローン契約者の収入ともう1人の収入を合算するのに対し、
「ペアローン」は、夫婦2人でそれぞれが住宅ローンを契約するということです。
夫も妻も住宅ローン契約者となり、それぞれがお互いの債務の連帯保証人となります。
但し、住宅ローンが2本となるので、手数料や印紙代なども2本分必要となります。
また、少し特殊ですが、収入を増やすという意味でいうと、
太陽光発電の発電量に応じて、売電収入が合算できる場合があります。
太陽光発電設備の初期費用の負担が増えることから、その分の借入金額を増やし、
費用負担を軽減する趣旨のようです。※2016年1月時点
太陽光発電による収入合算の条件もありますが、フラット35の場合、対象となる融資、収入に加算できる金額が決まっています。
このように、住宅ローンの審査をクリアするために「収入」「返済負担率」は重要な項目です。
住宅ローン審査だけでなく、ライフプランを踏まえた返済負担を
ただ、金融機関が設定する返済負担率をクリアできても、のちのち住宅ローンの返済が苦しいとならないことが重要です。
つまり、購入後も無理なく生活できる「返済負担率」です。
住宅ローンの借入金額は、金融機関の返済負担率より、無理なく生活できる「返済負担率」から決めること…それがより重要です。
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