新築マンションの広告チラシ

宅地建物取引業法 第32条 (誇大広告等の禁止)

宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

不動産は大きな買い物ですので、その取引において購入者が誤って認識(誤認)してしまうような広告を、宅地建物取引業法という法律で禁止しています。

先日新築マンションの広告チラシで、

「これってセーフなの?」

と思わせる広告がありました。

住宅ローン控除の額は借入金額で変わる

新築のマンションチラシで、よく記載されている購入した場合の返済例なのですが、

・物件価格2,390万円
・頭金0円、ボーナス払い0円
・変動金利0.6%(2.075%優遇)
35年返済

という条件で購入する場合でした。

その返済額のシミュレーション結果について、

月々4万円台でマイホーム購入可能に!
・しかも合算収入316万円でOK!

と…。さらに、

・住宅ローン控除額が大幅UP!

最大200万円(10年間)から最大400万円最大(40万円が10年間)、年末調整時に返ってきますといううたい文句が…


・月々4万円台?
・収入316万円でOK?

書かれている内容が謎だったとのと、
軽く衝撃を受けたので、私も計算してみました。


広告では、頭金0円となってますので、
借入金額は、

物件価格:2390万円
・諸費用:150万円

として、合わせて2,540万円としました。

借入金額:2,540万円(ボーナス返済なし)
・返済期間:35年
・適用金利:0.6%(元利均等返済)

この場合、毎月の返済額は、
67,063円になります。
※35年間金利変動なしの前提ですが…

それがなぜ4万円台でいける???

その理屈は…住宅ローン控除です。

よく見ると、住宅ローン控除分として、

毎月19,666円となっています。

つまり、この広告で4万円台でマイホーム購入可能とした根拠は、

(毎月の返済額)67,063円-(住宅ローン控除分)19,666円=47,397円

毎月の住宅ローン返済額は、67,063円ですが、19,666円の住宅ローン控除によって、実質的には4万円台の返済額でいけますよという理屈のようです。

住宅ローン控除で控除される金額は?

この新築マンションの物件概要を見る限り、確かに住宅ローン控除は使える物件です。

では、この住宅ローン控除分の毎月19,666円はどこから出てきたのか?


住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高の1%を上限に、10年間に渡り所得税の額から控除される制度です。
所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。


このチラシの住宅ローン減税分を毎月19,666円見込むということから逆算すると、

1年間の控除額の合計は、

19,666×12ヶ月=235,992円

住宅ローン控除の上限は、年末時点の借入残高の1%ですので、

235,992円÷0.01(1%)
=23,599,200円≒2,360万円

これだけの住宅ローン残高があることが前提になります。

なぜ、2,360万円なのかも不明ですが…、

住宅ローン残高は返済が進むと減っていきますが、
その点は考慮されていないようです。

10年間の住宅ローンの最大控除額の推移

そこで、2,540万円の借入金額で金利が0.6%のまま10年間推移した場合、
住宅ローン残高とその年の最大控除額(概算)は以下のように推移します。

購入からの経過年数住宅ローン残高(還付額)※概算
1年後2,474万円(247,000円)
2年後2,408万円(240,000円)
3年後2,342万円(234,000円)
4年後2,275万円(227,000円)
5年後2,208万円(220,000円)
6年後2,141万円(214,000円)
7年後2,073万円(207,000円)
8年後2,005万円(200,000円)
9年後1,936万円(193,000円)
10年後1,867万円(186,000円)
10年間控除額合計2,160,000円

10年間の控除額の合計は、
最大でも約216万円となります

これを1ヶ月当りに直すと、

216万円÷10年÷12ヵ月=18,000円

となります。

つまり、仮に、

10年間の住宅ローン控除を最大限活用できて、
減税額を毎月の返済額から引くとしても、

毎月18,000円が最大となります。

この広告の19,666円とは異なります。

住宅ローン控除額は年収や返済期間でも変わる

さらに、

合算収入316万円でOKという前提だと、
話はさらに違ってきます。

※年収316万円の根拠もよく分かりませんが…返済負担利から逆算したんでしょうか?

住宅ローン控除額は、年収つまり支払った所得税によっても変わります。

仮に、年収316万円で購入した場合、
給与の上昇を見込み、
購入後10年間の平均年収を350万円とします。

・年収:350万円
・借入金額:2,540万円
・金利:0.6%
・返済期間:35年
・控除対象家族:1人(配偶者)

この場合の10年間の住宅ローン控除額は、

概算ですが、

1,392,000円となります。

所得税だけでは控除しきれない分は住民税から控除されますが、それも含んでの概算金額です。

先ほどの借入残高から算出した最大控除可能な216万円と比べて、実際に還付される税額は少なくなります。

つまり、住宅ローン控除は、

借入金額に対して所得税(収入)の額が少ない場合、
借入残高の1%(上限)までの控除枠を使い切れない場合があるということです。

ちなみに、10年間の控除概算額1,392,000円を毎月に直すと、

1,392,000÷120ヵ月=11,600円。

これが年収350万円の世帯で、
毎月の住宅ローン返済額から減額できる住宅ローン控除額

となります。

つまり、
この広告チラシ記載の前提条件に沿っても、
実質的な毎月の返済額は、

67,063円-11,600円=55,463円

つまり、年収316万円だと実質4万円台では買えないということです。


しかも、

これは当初10年間だけの話

です。

11年目以降は、住宅ローン控除はなくなります。

この広告では「住宅ローン控除の最大額が200万円から400万円まで拡大された」とうたわれていますが、年収316万円だとあまり影響がありません。

まとめ


しかし、書いていても思いますが、分かりにくいです。

直接説明を受けても一般の方はなかなか分かりづらいのではないかと思います。

こういった広告内容…、

購入者が誤認してしまう
誇大広告に当たらないんでしょうか?

この広告をみて問合せをして購入。

でも…実際には毎月の返済の負担感は全然違う…。

そんな人もおられるかもしれません。

広告の掲載内容で分からないことは事前によく確認してから判断してください。


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