住宅ローン金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つあります。

  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定期間選択型 ※
固定期間選択型の住宅ローンとは、
当初何年間かの金利を固定し、固定期間終了後に変動金利にするか、その時点で改めて、期間選択型の商品を選ぶという商品です。
3年固定、5年固定、10年固定、20年固定など短期間から長期間固定するタイプのものがあります

また、これらの金利タイプをミックスするミックスローンという方法もあります。
例えば、借入金額の半分を変動金利、残りの半分を全期間固定金利にするなどです。

住宅ローンの金利タイプをどうやって決めるか

では、住宅ローンを皆さんどうやって決めているのでしょうか?

  • 金利の低さが魅力を感じる方…
  • これからも金利は上がらないと考える方…
  • 住宅会社や不動産会社の担当者に薦められて…

という方は変動金利を選ばれる方が多いでしょう。

一方、

  • 住宅ローンの返済額、毎月の返済額を固定したい…
  • 現在の低金利からこのまま変わらないとは考えにくい…
  • 返済期間中、金利が上がることを心配したくない、考えたくない…

という方は全期間固定金利や期間選択型の商品でも、固定期間が長めの商品を
選ばれる方が多いでしょう。

さらには、

  • 変動金利と固定金利で決めきれない…
  • しばらくの間は金利を固定したい…
  • 住宅会社や金融機関から薦められて…

という方は、当初10年固定やミックスローンなどを選ばれるかもしれません。

住宅ローン選びは金利変動のリスクをどう考えるかで決まる

住宅ローンの金利は誰しも低いにこしたことはありません。

ただ、20年、30年というスパンで考えたとき、金利が上がったら返済額が増える、もしかすれば返済自体が大きな負担になったり、返済自体ができなくなったりするのではという不安もあります。

金利上昇のリスクが高い、怖い、避けたいと考えるのであれば、固定金利タイプに近づきます。

一方、金利上昇のリスクは低い、上がっても返済できる、金利が上がる前に金利タイプの変更、借り換えできるという方は、変動金利を指向していくことになります。

つまり、契約される方の性格や考え方もありますが、住宅ローンの金利変動リスクをどう考えるかで、皆さん住宅ローン商品を決めているといえます。

住宅ローンの金利上昇リスクは人それぞれ違う

ただ、「住宅ローンの金利上昇リスク」と漠然といっていますが、リスクの大きさは人それぞれ異なります。

もう少し正確に言うと、人によって許容できるリスクが異なります。

なぜなら、1人1人家族構成や年齢、収入と支出の状況、借入金額などによって、金利上昇リスクは異なるからです。

住宅ローンの金利上昇リスクは、言ってみれば、

  • 金利が上昇したときに返済額が増える
  • 住宅ローン返済のために生活に支障がでる
  • 返済自体が困難になる 
    といえます。

ただ、人によってどれくらい返済額が上がった場合に生活に支障が出るのか、返済が困難になるのかは違います。

そして、金利上昇した場合の自分自身のリスクについて具体的に把握されている方は殆どいないと思います。

さらに言うと、借入当初と借入から10年後、15年後、20年後では、住宅ローン残高や貯蓄が変わりますので、金利上昇リスクは変わります。

住宅ローン残高と貯蓄残高の推移から住宅ローンを決める

ライフプランを作成する意味

私は、家を購入する前に、ライフプランを作成することをおすすめしています。
というより、家という大きな買い物をする上で、いまやライフプランを作成することは必須と考えております。

購入後の生活、予算、物件選びを知る「マイホーム予算物件診断サービス」

ライフプラン作成すると、住宅購入後の家計の状況を客観的に把握することができます。
つまり、住宅購入後の家計の状況を踏まえつつ、予算や物件選びをすることができます。

そして何よりも、購入後の宅ローン残高と貯蓄残高の推移が分かります。
こんな感じです。

そして、住宅ローンの残高と貯蓄の推移を客観的に比較することで、そのときどきの返済リスクがわかります

その結果、住宅ローンの金利タイプだけでなく、返済期間や繰上げ返済の計画などを知る材料となります。

借入金額3,500万円、返済期間30年で考えてみる

具体的な例で考えてみます。
下記の条件のもとにライフプラン・キャッシュフロー表を作成し、住宅ローン残高と貯蓄残高の推移を表したものが下の表です。

・借入金額3,500万円
・返済期間30年
・当初固定20年(金利1%) ※21年目から3%に金利上昇想定
・元利均等返済

住宅ローン残高 貯蓄推移

貯蓄に関しては、お子様の教育費がかかる前(高校進学前)の15年後までは年間100万円(83,000円/月)。
その後、16年から20年後までは年間50万円(42,000円/月)の貯蓄をしていく想定で作成しております。

基本的には、住宅ローン残高が減ると、住宅ローンの金利が上昇した場合のリスクは、小さくなります。
さたにその時々の貯蓄残高によって、金利が上昇した場合のリスクを一部もしくは全部繰上げ返済によって吸収することができます。

例えば、21年目から金利が上昇した場合、返済額が112,500円から124,000円と約12,000円増えますが、この時点で貯蓄(2,250万円)から一部繰上げ返済をする余力があれば、状況は変わります。

仮に200万円を一部繰上げ返済したとすると、返済額は104,772円となり、金利上昇リスクは抑えることができます。

つまり、この場合の例でいうと、20年間金利を固定することで、住宅ローン返済における金利上昇リスクを最小限にできるといえます。

まとめ

これは1つの例ですが、貯蓄推移と住宅ローン残高の推移から、

金利が上昇した場合の返済額の増加幅(つまりリスクの大きさ)
その時点の繰上げ返済余力(リスクを吸収する力)

から、10年固定、15年固定、20年固定など選択する住宅ローン商品を決めることができます。

こういったシミュレーションは、ご家族構成や購入時年齢、収入と支出の状況などで1人1人に異なりますので、ライフプランを作成して予測するしかありません。

ただ、漠然と金利上昇に対するリスクだけで判断するのではなく、1人1人の状況を踏まえた具体的なリスクを想定することから住宅ローン商品を選ぶことができその結果住宅ローンの総返済額や返済リスクを減らすこともできます。

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