住宅ローン金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つあります。

  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定期間選択型 ※

固定期間選択型の住宅ローンとは、

当初何年間かの金利を固定し、固定期間終了時点で、変動金利にするか、改めて期間選択型の商品を選ぶかを選択する商品です。
3年固定、5年固定、10年固定、20年固定など短期間から長期間固定するタイプまであります

また、他にこれらの金利タイプをミックスするミックスローンという方法もあります。
例えば、借入金額の半分を変動金利、残りの半分を全期間固定金利にするなどです。

住宅ローンの金利タイプをどうやって決めるか

では、住宅ローンをどうやって決めているのでしょうか?

変動金利指向

  • 低金利の魅力を捨てきれない…
  • これからも金利は上がらないと考える方…
  • 住宅会社や不動産会社の担当者に薦められて…

という方は変動金利を選ばれる方が多いでしょう。

固定金利指向

一方、

  • 完済までの総返済額、毎月の返済額を固定したい…
  • 現在の低金利が今後20年以上変わらないとは考えにくい…
  • 返済期間中、金利上昇の心配をしたくない、考えたくない…

という方は全期間固定金利や期間選択型の商品でも、固定期間が長めの商品を
選ばれる方が多いでしょう。

固定期間選択型指向または決め切れない

さらには、

  • 変動金利と固定金利で決めきれない…
  • しばらくの間は金利を固定したい…
  • 住宅会社や金融機関から薦められて…

という方は、当初10年固定やミックスローンなどを選ばれるかもしれません。

住宅ローン選びは金利変動のリスクをどう考えるか

金利は低いにこしたことはありません。

ただ、20年、30年スパンで考えたとき、金利が上がったら返済額が増える、もしかすれば返済自体が大きな負担になったり、返済自体が困難になったりという不安もあります。

金利上昇のリスクが高い、怖い、避けたいと考えれば、固定金利に近づきます。

一方、金利上昇のリスクは低い、上がっても返済できる、という方は、変動金利を指向していくことになります。

つまり、契約される方が、

住宅ローンの金利変動リスクをどう考えるかで、
住宅ローン商品を決めている

といえます。

【関連記事】
住宅ローン変動金利の仕組み~6割の人が選ぶその理由とリスク~

住宅ローンの金利変動リスクは人それぞれ

ただ、「住宅ローン金利変動のリスク」といっていますが、
金利が1%、2%と上昇した時のリスクは人それぞれ異なります。

もう少し正確に言うと、

人によって許容できるリスクが異なります。

なぜなら、1人1人収入と支出の状況、借入金額などによって、金利が上昇したときの影響が異なるからです。

住宅ローンの金利が上昇したときに、

  • 返済額が増えても返済自体問題なく続けられる
  • 返済が負担に感じる
  • 住宅ローン返済のために生活に支障がでる
  • 返済自体が困難になる 

そのときの状況は人それぞれです。

そして、金利上昇した場合のリスクについて、具体的に把握されている方、シミュレーションしている方は少ないと思います。

では、1人1人の金利上昇のリスクをどのように知ることができるのでしょうか。

金利変動のリスクを
住宅ローン残高と貯蓄残高で分かる

ライフプランを作成する意味

金利上昇した場合のリスクの大きさを知る一番の方法は、ライフプランを作成することです。

ライフプランを作成すると、住宅購入後の家計の状況を客観的に把握することができます。
そして、購入後の宅ローン残高と貯蓄残高の推移が分かります。
こんな感じです↓。

ライフプランキャッシュフロー
ライフプランキャッシュフロー表

そして、住宅ローンの残高と貯蓄の推移を客観的に比較することで、そのときどきの返済リスクがわかります

借入金額3,500万円、返済期間30年で考えてみる

具体的な例で考えてみます。

・借入金額3,500万円
・返済期間30年
・当初固定20年(金利1%) ※21年目から3%に金利上昇想定
・元利均等返済

この条件のもと、住宅ローン残高と貯蓄残高の推移を表したものが下の表です。

住宅ローン残高 貯蓄推移

貯蓄に関しては、お子様の教育費がかかる前の15年後までは、
年間100万円(83,000円/月)。

その後、16年から20年後までは年間50万円(42,000円/月)の貯蓄をしていく仮定で作成しております。

住宅ローン残高が減ると金利変動リスクも減る

住宅ローン残高が減ると、住宅ローンの金利が上昇した場合のリスクも小さくなります。

さらに、その時の貯蓄残高によって、金利が上昇した場合のリスクを一部もしくは全部繰上げ返済によって小さくすることができます。

例えば、21年目から金利が上昇した場合、返済額が112,500円から124,000円と約12,000円増えます。

ただ、この時点の貯蓄(2,250万円)から一部繰上げ返済をすれば違います。

仮に、200万円を一部繰上げ返済すると、返済額は104,772円となり、金利上昇リスクは抑えることができます。

【関連記事】
住宅ローン繰り上げ返済のタイミングとコツ


住宅ローン繰り上げ返済の方法とその効果

住宅ローンの毎月返済額や借入金額をシミュレーションするときの注意点

まとめ

これは1例ですが、貯蓄推移と住宅ローン残高の推移から、

・金利が上昇した場合の返済額の増加幅(つまりリスクの大きさ)
・その時点の繰上げ返済余力(リスクを吸収する力)

が分かります。

それによって、住宅ローン選びにおいても、10年固定、15年固定、20年固定など選択する住宅ローン商品を決めることができます。

こういったシミュレーションは、ご家族構成や購入時年齢、収入と支出の状況などで1人1人に異なりますので、ライフプランを作成して予測するしかありません。

ただ、漠然と金利上昇に対するリスクだけで判断するのではなく、1人1人の状況を踏まえた具体的なリスクを想定することから、より有利な住宅ローンを選ぶことができその結果住宅ローンの総返済額や返済リスクを減らすこともできます。

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