住宅ローン金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、大きく3つあります。

  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定期間選択型 ※
固定期間選択型の住宅ローンとは、
当初何年間かの金利を固定し、固定期間終了後に変動金利にするか、その時点で改めて、期間選択型の商品を選ぶという商品です。
3年固定、5年固定、10年固定、20年固定など短期間から長期間固定するタイプのものがあります

また、これらの金利タイプをミックスするミックスローンという方法もあります。
例えば、借入金額の半分を変動金利、残りの半分を全期間固定金利にするなどです。

住宅ローンの金利タイプをどうやって決めるか

では、住宅ローンを皆さんどうやって決めているのでしょうか?

  • 金利の低さが魅力を感じる方…
  • これからも金利は上がらないと考える方…
  • 住宅会社や不動産会社の担当者に薦められて…

という方は変動金利を選ばれる方が多いでしょう。

一方、

  • 住宅ローンの返済額、毎月の返済額を固定したい…
  • 現在の低金利からこのまま変わらないとは考えにくい…
  • 住宅ローン返済期間中、金利が上がることを心配したくない、考えたくない…

という方は全期間固定金利や期間選択型の商品でも、固定期間が長めの商品を
選ばれる方が多いでしょう。

さらには、

  • 変動金利のメリットとデメリットで決めきれない…
  • しばらくの間は金利を固定したい…
  • 住宅会社や金融機関から薦められて…

という方は、当初10年固定やミックスローンなどを選ばれるかもしれません。

住宅ローンは金利変動のリスクをどう考えるかで決まる

住宅ローンの金利は誰しも低いにこしたことはありません。
ただ、20年、30年というスパンで考えたとき、金利が上がったら返済額が増える、もしかすれば返済自体が大きな負担になったり、返済自体ができなくなったりするのではという不安もあります。

金利変動のリスクが高い、怖い、避けたいということであれば、固定金利タイプに近づきますし、金利変動のリスクは低い、上がっても返済できる、金利が上がりそうであれば、借り換えも検討できるという方は、変動金利を指向していくことになります。

つまり、契約される方の性格や考え方もありますが、住宅ローンの金利変動リスクをどう考えるかで、皆さん住宅ローン商品を決めているといえます。

住宅ローンの金利変動リスクは人それぞれ違う

ただ、「住宅ローンの金利変動リスク」って漠然といっていますが、人それぞれ異なります。

なぜなら、1人1人の住宅を購入する状況、家族構成や年齢、収入と支出の状況、借入金額などによって、金利変動リスクは異なるからです。

「住宅ローンの金利変動リスク」は、言ってみれば、

  • 金利が上昇したときに返済額が増える
  • 住宅ローン返済のために生活に支障がでる
  • 返済自体が困難になる 

    といえます。

ただ、皆さんどれくらい返済額が上がり、どれくらい返済が困難になるのか、つまり金利が変動した場合の自分自身のリスクのについて具体的に把握されているわけではありません。

さらに言うと、借入当初と10年後、15年後、20年後では金利変動リスクは変わります。

住宅ローン残高と貯蓄残高の推移から住宅ローンを決める

ライフプランを作成する意味

私は、家を購入する前に、ライフプランを作成することをおすすめしています。
というより、家という大きな買い物をする上で、いまやライフプランを作成することは必須と考えております。

マイホーム予算物件診断サービス

ライフプラン作成すると、住宅を購入した後の家計の状況を客観的に把握することができます。
つまり、住宅購入後の経済的な状況を踏まえたうえで、予算や物件選び、資金計画を決めることができます。

そして何よりも、ご家庭のキャッシュフロー表を作成し、住宅ローン残高と貯蓄残高の推移は住宅ローン選びにも役立てることができます。

なぜなら、住宅ローンの残高の推移と貯蓄推移を客観的に比較することで、そのときどきの返済リスクがわかるからです。

その結果、住宅ローンの金利タイプだけでなく、返済期間などを決めることができます。

借入金額3,500万円、返済期間30年で考えてみる

下記の条件のもとにライフプラン・キャッシュフロー表を作成し、住宅ローン残高と貯蓄残高の推移を表したものが下の表です。

・借入金額3,500万円
・返済期間30年
・当初固定20年(金利1%) ※21年目から3%に金利上昇想定
・元利均等返済

住宅ローン残高 貯蓄推移

貯蓄に関しては、お子様の教育費がかかる前15年後までは年間100万円(83,000円/月)の貯蓄、15年後から20年後までは年間50万円(42,000円/月)の貯蓄をしていく想定で作成しております。

基本的には、住宅ローン残高が減り、貯蓄残高が増えることによって、住宅ローンの金利上昇リスク(返済リスク)は、小さくなります。

21年目から金利が上昇することによって、返済額が112,500円から124,000円と約12,000円増えますが、この時点で貯蓄(2,250万円)から一部繰上げ返済をする余力があれば、状況は変わります。
例えば、20年後に200万円を一部繰上げ返済すれば、返済額は104,772円となり、金利上昇リスクは抑えることができます。

つまり、この場合、20年間金利を固定することで、住宅ローン返済における金利上昇リスクはほとんどないといえます。

まとめ

これは1つの例ですが、貯蓄推移と住宅ローン残高の推移から、金利が上昇した場合の返済額の増加幅、その時点の繰上げ返済余力から、10年固定、15年固定、20年固定など選択する住宅ローン商品を決めることができます。

こういったシミュレーションは、ご家族構成や購入時年齢、収入と支出の状況などで1人1人に異なりますので、ライフプランを作成して予測するしかありません。

ただ、漠然とした、金利変動に対するリスクで判断するのではなく、1人1人の状況を踏まえた具体的なリスクを想定することから住宅ローン商品を選ぶことができ、その結果住宅ローンの総返済額や返済リスクを減らすこともできます。

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