築21年のマンションが売れず、買取業者に売却

母親が1人で住むマンションを高齢になったこともあり、売却することになりました。。

大手財閥系デベロッパーの物件で、管理体制も比較的しっかりしてるんですが…売却開始から数か月…数組の方が部屋を見に来られましたが…契約には至りませんでした。

時間もあまりなく最終的には、マンション買取業者へ売却となったんですが…。

買取業者さんは、物件を仕入れる(買取り)にあたり、リフォームや諸経費などの費用を計算し、そこに利益をのせて売却可能な値段を想定し買取価格を決めます。

ですので、基本的には一般の売主に売却するより低い金額での査定(買取価格)になります。できれば一般の方へ売れれば良かったんですが、売れる見通しがたたない…時間がない…ということで買取業者への売却を決めました。

「検索されない住宅」≒「存在しない住宅」

マンションに限らず、家を売却したいと思ったときに売れない…こういったことは当然考えられますが…売れるための理由の1つに、当たり前ですが、より多くの人に物件の存在を知ってもらうことが必要です。

今のネット社会…家を買おうという人の物件探しも不動産ポータルサイトが活用されています。

・suumo
・at home
・Homes

などCMでもよく見かけますが…

一昔前であれば、売却を依頼した不動産会社の集客力や集客にかけられる費用などが、売却に大きく左右しました。
今でも、そういった集客力による違いはあります。自宅ポストで一番多いといってもよい不動産のチラシでも、その量は会社によって全然違います。

ただ、今では、自分でネットで物件探しをして、その物件を取扱う不動産会社に連絡することもできます。仲介会社さんも集客の要としてポータルサイトや自社サイトになっています。

つまり、物件を売却する上で、不動産ポータルサイトや自社HPの集客力はかなり大事だったりします。これは売主さんの立場からも同様です。

そして、ネットの集客力を活用するためには、大量の物件情報の中から検索してもらうことが必要です。

母親のマンションの場合…まず、最寄駅からの距離が徒歩14分と微妙な距離でした。

不動産ポータルサイトの検索条件

スーモさんの物件(マンション)の検索条件の設定画面はこんな感じです(2017年8月時点)

不動産ポータルサイト

・価格
・専有面積
・間取り
・最寄駅からの時間
・駅徒歩分数
・住戸(所在階)

と続き、さらに検索条件を追加していくと、

マンション 条件

・築年数
・住宅性能
・証明書
・瑕疵保証
・優遇制度
・リフォーム・リノベーション

と続きます。※suumo(スーモ)から引用

 

ちなみに、母親のマンションは、築21年、最寄駅から徒歩14分という立地で所在階は1階でした。

・駅から徒歩10分以内で検索する人
・住戸の所在、2階以上で検索する人
・マンション築20年以内で検索する人

には当然ヒットせず、その人たちには存在しないマンションとなります。

こういった条件については、様々なニーズがあり予算との兼ね合いもあるものの、一般的に良い条件と悪い条件はあります。

当然良い条件で検索する人のほうが多いです。

・できれば、10分以内で探したい
・できれば、築浅の物件を購入したい
・できれば、所在階は高いほうが良い

築年数は、何年住んで売却するかによるので条件が言い悪いといっても仕方がない面がありますが、所在階は1階がいいという方もいらっしゃいますが、一般的には防犯上やプライバシー、日当たりなどから2階以上の物件を探される方のほうが多いです。

また、母親のマンションは1階ですが、日当たりも風通しも良く、ベランダも道路など外部ではなく敷地内に向いているため安全面もプライバシー面も1階部分としてはかなり良好な物件ですが…
そんな個別の事情は検索条件にはなく…見られることはありません。

検索されれば、「担当者さんからの一言」や「特徴をピックアップ」といった場所で、個別の情報が掲載されることはありますが、検索されないと意味がありません。

 

これからの住宅市場、将来設計を考えたマイホーム購入

 

不動産は1つ1つが全て異なります。ですので、複数の物件を比較することは難しかったりします。

特に中古物件は、それまでの生活の仕方や利用方法によって物件の状態はまちまちで、画像が豊富に掲載されている物件でも、実際に物件を見ないと本当の状態は分かりません。

一方で、

・駅からの距離
・専有面積
・所在階
・マンションの規模(全体の戸数)
・築年数
・総戸数

こういった条件は客観的に比較可能ですし、ネット上での物件探しにおいては簡単な条件設定で検索することができます。

ネットで検索 ⇒興味を持つ ⇒実際に物件を見に行く ⇒購入申込み

こういう購入予定者の行動で、1番最初の部分で検索されない物件は、売却することも難しくなるかもしれません。

特に、これからの住宅市場を考えた場合、より買い手市場に近づいていくことが予想されます。需要に対して供給のほうが多くなり、売却する立場からは難しくなっていくと考えます。

検索される人も、

・駅からの時間:10分以内から7分以内
・専有面積:65㎡以上から75㎡以上
・総戸数:30戸以上~50戸以上

と検索条件がよりシビアになる一方で…

・価格:4,000万円以内から3,000万円以内

というように売り手側には厳しい条件になるかもしれません。

 

将来的には、AI(人口知能)やビッグデータの活用などの技術進歩によって、不動産の物件探しも変わるかもしれません。

ただ、これからマイホームを購入する方で、将来的に売却する予定、その可能性が高いということであれば、どういった物件が検索されるか(言い換えると市場価値が高いといえますが)を考えると、物件選びが変わるかもしれません。

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