購入する中古住宅の評価

 

中古住宅を購入しようとするときに、もっとも気になるのが、築年数です。

誰もが、できれば築年数の浅い建物が欲しいと思いますし、
特に、日本は、欧米と違い、中古住宅の評価に築年数が大きく影響するのが現状です。

築年数は建物評価の大きな基準の1つですが、築年数が浅くても、新築時の性能や施工状態、
それまでの使われ方やメンテナンスによっては評価が低くなることもあります。

逆に、築年数が経っていても、もともとの建物の性能や施工状態も良く、
メンテナンスなどしっかりされていれば、その築年数以上の価値があるものもあります。

最近では、住宅を購入する際に、ホームインスペクション(建物診断)を活用するケースも少しずつですが増えてきました。

いずれにせよ、中古住宅を買うとなれば、その建物の状態を十分に把握して購入しないとあとあと後悔することになります。

「築年数」によって建物の基準や性能が異なる

そして、物件を見るときに1ついえるのが、築年数、すなわち建てられた時期によって、
建築基準法をはじめ、建物を新築する際に適用される法律が異なるということです。

つまり、建物を建てる基準や必要とされる性能が、建てられた時期によって異なるということです。

なので、築年数によって、その建物がどういった法律(基準)のもと建てられたかを把握することで、中古住宅の購入の判断に役立つことがあります。

そこで過去の主な法改正を以下に挙げてみました。

 

建築基準法や建物の性能に関する法改正

1981年(昭和56年)6月 旧耐震基準から新耐震基準へ

 

建築基準法改正により、新耐震基準施行。

旧耐震基準と違い、新耐震基準では、

  • 「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない建物であること」
  • 「震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物であること」

が求められました。

 

平成7年の阪神淡路大震災でも、旧耐震基準と新耐震基準の建物の被害状況の差は統計的にも如実に表れています。

この新耐震基準が適用されているのは、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物が対象です。

マンションなどは、規模にもよりますが、建てるのに1年から1年半の工期が必要ですので、1981年以降引渡しの建物でも旧耐震基準である可能性があります。

微妙な時期については、確認が必要です。

 

2000年(平成12年)4月 住宅の品質確保の促進等に関する法律

 

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」施行。

2000年4月1日以降、締結された「新築」住宅の請負契約・売買契約で、宅地建物取引業者が売主の建物、建設会社が建てた建物に対して「構造耐力上主要な部分」および「雨水の侵入を防止する部分」について、引渡しから10年間、瑕疵担保責任を負わなければならないというものです。

「瑕疵担保責任」とは、簡単にいうと、引渡しの際分からなかった欠陥について売主や施工会社が負う責任です。

 

2000年(平成12年)6月 地盤調査の義務化等

 

建築基準法改正。

木造住宅の耐震性が変わりました。何が変わったかというと、

・基礎の形状を建物の地盤の地耐力に合わせなければならなくなりました→実質的に地盤調査が義務化されました。

・建物の耐震性を確保するため、耐力壁の量と配置のバランスの計算が必要となりました。

・住宅が崩壊する主原因の1つとして、柱の足元や頭が基礎や梁から引き抜かれてしまうことが挙げられますが、それを防止するため使用する止め金具の仕様などが決められました。

住宅の耐震性については、1981年の改正とこの改正が大きな分岐点といえます。

 

2003年(平成15年)7月 シックハウス対策の義務化

 

建築基準法改正。「シックハウス対策」が義務化。

この当時、「シックハウス症候群」といって、住宅の気密化・断熱化が高度になると同時に、新建材と呼ばれる化学物質を含有した材料を使うことにより、居室内の空気が化学物質
などに汚染され、人体の健康に悪影響を与える症状が問題となりました。

この改正により、2003年7月1日以降に着工する住宅に対して、

・規制対象とする化学物質の明確化、特定の化学物質を含む建材の使用禁止

・(化学物質として代表的な)ホルムアルデヒドを発散する内装材の制限

・24時間換気システムの義務付け

などの禁止・制限等が義務付けられました。

ただし、この改正で規制される物質は、「ホルムアルデヒド」「クロルピリホス」です。

空気汚染の原因となる物質全てが規制されたわけではありません。

 

2007年(平成19年)6月 耐震偽装問題から建築基準法ならびに建築士法の改正

 

2005年の構造計算偽装問題をきっかけに建築基準法および建築士法が改正。

耐震性の偽装再発防止のため、

・建築確認・検査の厳格化

・建築確認や審査を行う民間検査機関に対する特定行政庁による指導監督の強化

・確認申請書類など図書の保存を義務付け

・建築士に対する罰則強化

などが施行され、第三者機関の専門家による構造審査(ピアチェック)や特定の住宅に対する中間検査が義務付けられました。

 

2009年(平成21年)6月 長期優良住宅の普及に関する法律

 

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」施行。この法律により、

・耐震性※耐震等級2以上など

・耐久性能※劣化対策等級3相当その他

・維持管理の容易性

・住戸面積(75㎡以上など)※地域により調整あり

・省エネルギー性※省エネルギー対策等級4など

・居住環境※町並みとの調和等

・維持保全管理※少なくとも10年ごとに点検を実施

など、耐久性・耐震性・省エネ性などの条件を満たした建物は、長期優良住宅として
認定され、税制面や住宅ローンにおいて優遇措置が受けられることになりました。

 

以上がこれまでの主な法改正の経緯です。

最近でいうと、昨年の横浜のマンション傾斜事件、杭データの改ざん問題がありましたが、これらを受けて、今後、何らかの法改正がなされるかもしれません。

 

このように中古住宅を購入するとき、その住宅の建てられた時期を見て、こういった法律や基準のもとで建てられたかが分かると、
その建物の状態を理解したり、売主や仲介会社の担当者などに確認できる項目がより明確になったりします。

ただ、現実問題として、建築時点で決められた基準や仕様を満たさない、要は建物を施工する業者が手抜きや知識不足、もしくは確認漏れなどで基準を満たさない建物が存在します。

なので、建築年によって建てられた基準や仕様が異なることを前提に、物件の現在の状態をよく確認することが必要です。

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