住宅購入の3ステップ

マイホーム予算 資金計画

STEP1
予算
資金計画

物件選び 家づくり

STEP2
物件選び
家づくり

住宅ローン選び 火災保険選び

STEP3
住宅ローン
火災保険

マイホーム購入は、

まず、予算・資金計画をしっかりと決め、
その中で物件選び・家づくりをすることです。

そして、買い方、つまりできるだけコスト削減を考えた買い方をすすめるために、住宅ローン選び、返済計画、火災保険選びにこだわることです。

この順番ですすめることで、
経済的にも、環境的にもマイホーム購入で後悔することは少なくなります。

STEP1:マイホーム予算・資金計画

マイホーム予算、資金計画をどのように決めるべきか順番にみていきます。

マイホーム予算とは

マイホーム予算として考えなければならないものは、購入する家によって違います。

分譲住宅や中古住宅を購入する場合

  • 物件価格
  • 諸費用
    • 仲介手数料
    • 住宅ローン諸費用
    • 登記費用・印紙代
    • 管理費・修繕積立金
    • 固定資産税清算金 など
  • リフォーム費用

・新築か中古か?
・一戸建てかマンションか?
・リノベーション物件か否か?


などによってかかる費用は変わります。

注文住宅で一戸建てを購入する場合

  • 土地代
  • 建築費用・外構工事
  • 諸費用
    • 仲介手数料(土地)
    • 住宅ローン諸費用(つなぎ融資)
    • 登記費用・印紙代
    • 固定資産税清算金
    • 設計料
    • 地鎮祭・上棟式 など

土地があるかないかで諸費用は大きく変わります。
また、購入場所や土地によって、水道加入金や上下水道・ガス管の引込工事費、地盤調査・改良費などが必要になる場合があります。

住宅コスト

もう1つ、マイホーム予算を考えるときに意識したほうが良いのが、

予算と住宅コストの違いです。

ここでいう住宅コストとは、
購入後の維持管理費まで含めた費用です。

  • 住宅ローン返済(利息負担)
  • 住宅ローン控除額
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税
  • リフォーム・メンテンンス費

一戸建てとマンションでは維持管理費が違います。

また、新築と中古の一戸建てを比較する際も、

・住宅ローン控除額
・リフォームやメンテナンスにかかる費用


で購入物件が変わる可能性があります。

マイホーム予算を「住宅コスト」で考えると、購入する場所や物件が変わる場合があります。
住宅コストを踏まえたマイホーム予算を知るためには、「ライフプラン」を作ることが必要です。

【関連記事】
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戸建て住宅の維持費っていくらかかる?~家を買ってから後悔しないために~

マイホーム予算の決め方

マイホーム予算を決める方法はいくつかあります。

  • 年収の何倍まで
  • 住宅ローン審査・シミュレーション
  • ライフプランを作成

年収の何倍まで

下表は、世帯年収に対する所要資金の倍率を表したものです。
 ※フラット35を利用された方の集計データになります

融資区分年収倍率
土地付き注文住宅7.3倍
マンション(新築)7.1倍
新築建売6.7倍
中古マンション5.8倍
中古戸建て5.5倍
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」(2019年度)

1つの目安にはなりえるかもしれませんが、
年収の6倍、7倍といっても、収入によって実際に生活に使える所得(可処分所得)も違います。

可処分所得とは、
給与やボーナスなどの所得から、税金や社会保険料などを差し引いた残りの手取り収入、つまり自由に使える所得をいいます

住宅ローン審査

住宅ローンの審査結果をもとに予算を決める方法です。

ただ、住宅ローン審査やシミュレーションで分かるのは、
借入ができる「借入可能額」であり、
無理なく返済できる「返済可能額」
とは限りません。

ライフプランを作成

マイホーム ライフプラン
ライフプランキャッシュフロー表

ライフプランを作成して、マイホーム購入後の家計や貯蓄の状況から予算を決める方法です。
家を購入すると、それまでと支出は変わります。
のちのち教育資金や老後資金をしっかりと確保する必要もあります。

そういう意味では、
購入後の支出も踏まえながら、貯蓄推移を確認できるライフプランは、予算を決める方法としては最も確実な方法といえます。

【関連記事】
住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成‼

戸建てとマンションの予算の違い~維持費から考える無理のないマイホーム予算~

【事例】住宅購入する年齢・家族構成・購入物件でマイホーム予算はどう変わる?

資金計画とは

資金計画は、簡単にいうと、
必要資金に対して、資金をいかに準備するかを決めることです。

マイホーム資金計画

資金計画の決め方

資金計画は、準備できる自己資金によって変わります。
自己資金を多く準備できる方、あまり準備できない方いらっしゃると思いますが、資金計画でチェックすべきポイントは以下の4つです。

  • 購入後の必要資金
  • 住宅ローン金利・審査への影響
  • 住宅ローン控除の有効活用
  • 資産運用

マイホーム購入後の必要資金

家を買った直後、貯蓄が一時的に少なくなる方もいらっしゃいます。

・万一の際、最低限必要な生活費
・車の買い替えや進学資金

など、必要資金を確認した上で資金計画を決めましょう

住宅ローン金利・審査への影響

住宅ローンの金利が融資率によって変わる商品があります。
(代表的なものは、フラット35です)
また、融資率や返済負担率は住宅ローン審査にも影響します。
ですので、資金計画は、住宅ローンの金利や審査に影響します。

融資率とは、
物件価格に対して、住宅ローン借入金額が占める割合です。

住宅ローン控除の有効活用

資金計画は、住宅ローン控除額にも影響します。
住宅ローン控除を有効活用するという意味では、あえて自己資金を使わず、住宅ローンの借入金額を増やすという資金計画の立て方もあります。

【関連記事】
住宅ローン控除とは?要件や期間、控除額についてわかりやすく解説

【事例で解説】住宅ローン控除額っていくら?上限と実際の控除額を知って有効活用する方法

資産運用との関係

住宅ローンの金利水準は、これまでになく低い状況が続いております。
ですので、積極的に資産運用をされる方は、住宅ローン利息以上に資産運用益を目指すという考え方もできます。

資金計画はいろいろなことに影響しますので、準備できる自己資金だけで判断せず、しっかりと検討する必要があります。

STEP2:物件選び・家づくり

物件選びや家づくりをするときに、
大きく分ければ次の3つのすすめ方があると思います。

  1. 場所・利便性を優先する
  2. 建物(居住性)を優先する
  3. 予算配分から考える

優先順位の決め方

家を購入する地域や場所は、1人1人の状況や考え方が反映されます。
ですので、一概にどれが正解はありません。

ただ、家は資産でもあります。
将来の資産性まで考えたいということであれば、地域や場所、立地条件は重要になります。

また、学校区や親世帯との近居で場所を決められる方もいらっしゃると思います。

ただ、その場合も、学校区や親世帯が影響する期間とその家に住む期間をあわせて考える必要があります。

家を買うと、20年、30年という長期間の生活を前提とします。
その長期間の生活環境を決める際、学校区や親世帯の近居をどこまで考えるかということです。

【関連記事】
住宅購入を成功させるには「購入理由」が大切

予算配分から考える

物件選び・家づくりは、STEP1で決めた予算の範囲内ですべきです。
決められた予算がある中で、どう予算を配分するかという視点で物件選びや家づくりを判断することもあります。

・土地
・建物
・リフォーム
・諸費用

注文住宅の場合

注文住宅の予算の場合、土地代と建築費用と諸費用で考えますので分かりやすいです。
当然ですが、土地が高い場所だと、建物にかけられる予算は少なくなります。

また、注文住宅の場合、物件によってはつなぎ融資や土地地盤改良費など諸費用の割合が高くなる場合があります。

分譲物件・中古マンション・中古戸建て

分譲一戸建てや新築マンション、中古マンション、中古戸建てを購入する場合、あまり土地と建物の代金と区別して考えることは少ないかもしれません。

ただ、場所によって地価もマンションの取引価格(相場)も違い、当然価格に反映されています。

ですので、場所や立地条件の良い場所に購入する場合、

・土地が狭い
・マンション専有面積が狭い
・築年数が経過している
・2階建てではなく3階建て

といった選択肢になりやすいこともあります。

また、中古住宅の場合、リフォームにかかる費用、メンテナンス費用も含めて購入する物件を判断する必要があります。

【関連記事】
分譲?注文? リフォーム?予算配分と購入する住宅の考え方

STEP3:住宅ローン 火災保険

最後に、住宅ローンや火災保険など、買い方にこだわってできる限り住宅コストを少なくすることが重要です。

住宅ローン選び

一言で住宅ローンと言っても決めることは多いです。
そして、決め方によって総返済額や金利上昇のリスクが変わります。

  • 住宅ローン借入金額(資金計画)
  • 収入合算・ぺアローンの活用
  • 金利タイプ
  • 返済方法・返済期間
  • 団信(特約)
  • 住宅ローン控除
  • 金融機関

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火災保険選び

火災保険は、購入する場所や物件、家族構成などで必要な補償は変わります。

火災保険も保険ですので、どこまで備えるかはそれぞれ考え方はあります。
ただ、必要な補償に必要な保険金をかけることで、無駄な保険料をなくすこともできます。

  • 補償の対象(建物・家財)
  • 保険金額
  • 補償内容
  • 特約の要否
  • 契約期間
  • 保険会社

住宅ローンも火災保険も選択肢は多くあります。
住宅会社や不動産会社提携の商品だけで決めるとのちのち後悔するかもしれません。

まとめ

マイホーム購入のすすめ方、それぞれのポイントについてまとめさせて頂きました。
マイホーム計画中の方は参考にして頂ければと思います。

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