過去の住宅ローン金利推移

下図はこれまでの住宅ローン金利推移です。

住宅ローン変動金利の推移

変動金利の金利推移
民間金融機関の金利推移(変動金利等)

変動金利もしくは固定期間10年以下の住宅ローン基準金利の推移です。

基準金利とは、
毎月の住宅ローン金利を決める基準となる金利で店頭金利ともいいます。

住宅ローン金利は、この基準金利(金利の定価のようなもの)から各金融機関は優遇幅を決めて、契約者に適用される金利を決めています。

景気や経済情勢によって基準金利が変われば、住宅ローン適用金利も変わります。

変動金利について、ここ20年以上(1996年あたりから)基準金利は大きく変わっていません。

住宅ローン金利が上がる可能性は?

変動金利や固定期間が短い住宅ローン商品を検討されている方は、これからの金利がどうなるか気になるところです。

これから住宅ローン金利が、

・上昇する見通しであれば固定金利
・上昇しない見通しであれば変動金利等

という考え方が基本的ですが、

現在住宅ローン金利水準は、これ以上低くならないところまで来ています。

ではこれから上昇するのでしょうか?

今後の住宅ローン金利の予測は無意味?

経済の専門家やファイナンシャルプランナー、金融機関、住宅会社の担当者の方、今後の住宅ローン金利動向について、いろいろな見方があります。

個人的には、
現在の日本の経済状況や人口推移等をみると、
これから5~10年、物価上昇にともなう、正常な金利上昇の可能性は低いと考えています。(2021年8月)

ただ、コロナ感染拡大のように世界規模で何が起きるかは分かりません。

また、20年、30年と続く住宅ローン返済期間を考えても、10年以上先の金利を予測することは意味がありません。

フラット35(固定金利)の金利推移

フラット35金利動向(返済期間21年以上融資率9割以下)

こちらは全期間固定金利のフラット35の金利推移です(過去4年)
(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下)

・最低:1.11%(令和元年9月・10月
・最高:1.45%(平成30年11月)

今月は1.28%(令和3年8月)となっています。

変動金利と異なり、融資実行時の金利が返済終了まで固定されますので、どのタイミングで家を購入したかで返済額は大きく変わります。

フラット35HP

変動金利の金利上昇リスクを知る

住宅ローンで変動金利を選ばれる方は6割以上いらっしゃいます。

  • 金利上昇は考えにくい
  • 住宅会社・金融機関にすすめられた
  • とりあえず毎月の返済額を抑えたい

いろいろな理由はあると思いますが、

変動金利タイプを選ぶとしても、金利が上昇した場合の影響を知ることは大切です。

金利上昇した場合の影響・リスクの大きさは、借入金額や金利によっても変わります。

住宅ローン変動金利・返済額を
シミュレーション

住宅ローン金利 シミュレーション

では、住宅ローンの借入金額や金利によって、

・金利が上昇した場合の影響がどれくらい違うか
・住宅ローン選びに影響するのか


シミュレーションしてみたいと思います。

シミュレーションの条件

・変動金利:0.5%
・全期間固定金利:1.28%

 (フラット35 2021年8月金利)
・返済期間35年(元利均等返済)

①金利上昇がなかった場合
10年後に2%金利上昇した場合
③全期間固定金利の場合

住宅ローン借入金額で
シミュレーション

住宅ローン借入金額が、

  • 4,000万円
  • 3,000万円
  • 2,000万円

で金利上昇した場合の影響は異なります。

住宅ローン借入金額4,000万円の場合

パターン総返済額毎月返済額
(金利上昇後)
金利上昇
なし
4,361万円103,834円
10年後に
2%上昇
5,186万円103,834円
(131,338円)
全期間
固定金利
4,964万円118,208
※ボーナス返済なし ※総返済額は1000円以下切捨て

金利が上昇した場合、総返済額は

金利上昇がない場合より、825万円増えます。
全期間固定金利と比較しても、222万円多くなります。

住宅ローン借入金額3,000万円の場合

パターン総返済額毎月返済額
(金利上昇後)
金利上昇
なし
3,270万円77,875円
10年後に
2%上昇
3,889万円77,875円
(98,503円)
全期間
固定金利
3,723万円88,656円
※ボーナス返済なし ※総返済額は1000円以下切捨て

金利が上昇した場合、総返済額は

金利上昇がない場合より、619万円増えます。
全期間固定金利と比較しても、166万円多くなります。

住宅ローン借入金額2,000万円の場合

パターン総返済額毎月返済額
(金利上昇後)
金利上昇
なし
2,180万円51,917円
10年後に
2%上昇
2,593万円51,917円
(65,668円)
全期間
固定金利
2,482万円59,104円
※ボーナス返済なし ※総返済額は1000円以下切捨て

金利が上昇した場合、総返済額は

金利上昇がない場合より、413万円増えます。
全期間固定金利と比較しても、111万円多くなります。

住宅ローン金利上昇と総返済額の違い

住宅ローン
借入金額
総返済額の
上昇額
毎月返済額
上昇額
4,000万円825万円27,504円/月
3,000万円619万円20,628円/月
2,000万円413万円13,751円/月

このように借入金額の違いによって、金利が上昇した場合の影響も異なります。

変動金利の借入を減らし、金利上昇の影響を少なくするために、ミックスローンなどを検討される方もいらっしゃいます。

【関連記事】
ミックスローンってどうなの?その効果をシミュレーションしてみた

ただ、変動金利を選ぶにしても、

金利上昇しても返済が続けられるか

総返済額が増えても将来の教育、老後資金などしっかりと確保できるか

という点含めての判断になるのではないでしょうか。

【関連記事】
住宅ローン変動・固定どっち?金利タイプを判断する3つの基準


住宅ローン変動金利の仕組み~6割の人が選ぶその理由とリスク~

まとめ

住宅ローンを決めるとき、金利だけで判断される方は少なくありません。

それ自体は間違っていませんが、

金利上昇した場合の影響
・団信特約も含めた金利

金利上昇が家計に与える影響

含めて判断することも大切です。

そして、金利上昇の影響は、借入金額や金利によっても異なります。

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