動かない不動産市場

新型コロナウィルスの影響は、全世界に及び、日本経済への影響は避けられない状況です。そんな状況下で、不動産市況にも当然影響は出ております。

コロナの影響が出始めてまもなく4カ月になろうとしております。住宅会社やデベロッパーなどの事業者は、販売活動を制限され、個人の方は、購入される方も売主さんも様子を見ている感じです。。

コロナの影響で住宅購入どころではない方もいらっしゃると思いますが、そうではない方も内見含め自粛されている感じです。

マイホーム購入は様子をみるべき?

住宅を購入する理由やタイミングは人それぞれです。

  • 子どもが増えた
  • 子どもの進学に合わせて
  • 家賃負担が大きい・もったいない
  • 家を買うと資産になる
  • 結婚、転勤や異動
  • 住宅ローン金利が低い、ローン控除が使える
  • 不動産価格、建築費が上がりそう

など…。

このタイミングで家を買おうとしている方は、この新型コロナの影響をどう考えるべきなんでしょうか。

コロナ後あるいはコロナと共存する生活スタイルなどある程度状況が見通せるまで様子を見るという考え方もあります。
同時に、不動産価格が値下がりしそうだから様子をみようという方もいらっしゃるでしょう。

神戸、西宮、明石、阪神間の不動産価格は?

なかには不動産価格が20~30%下落するという方もいますが、東京都心や関東圏とここ阪神間では状況は違います。また、商業地と住宅地でも違います。
では、ここ阪神間の住宅地について不動産価格はどうなっていくんでしょうか。

下の表は、これまでの阪神間の住宅地価格の推移を表にしたものです。
※令和2年地価公示をもとに作成

西宮、神戸、明石地価推移

これが1年後、今年と比べて大きく下落しているか?

不動産の実際の販売価格は、公示地価とはイコールではありません。戸建てやマンションであれば、土地だけでなく建物の価値、その地域の不動産の流動性が大きく影響します。

ただ、あくまでも予測ですが、

阪神間の住宅地に関して、特に、利便性の高い駅近の物件は、1年後もそう大きく変わることは考えにくいと思います。いきなり前年比-10%、-20%などは考えにくいと思います。

駅近の利便性の高い物件の需要が大きく下がることは考えにくく、また新築マンションの販売戸数がそれほど多くない中で、仮に新築マンションの販売価格が下がったとしても、その影響を受けにくいと考えるからです。

特に駅近のマンションに関しては、中古マンションの価格が新築マンションの価格に影響を与えているということも聞きます。つまり、それだけ新築物件の価格が中古物件の価格に影響を与えることが少なくなっているということではないでしょうか。

仮に1年間住宅購入を見合わせた結果、価格が5%下落するとした場合、4,000万円の物件が3,800万円で購入できます。確かに200万円安く購入できるのはお得ですが、その間、家賃はかかります。
この状況ですので、価格交渉をしながら購入してもあまり変わらない!?という考え方もあります。

ただ、長期的な視点では、リモートワークなどの促進により家賃が下がったり、住む場所つまり住宅を購入する地域が広がったりすれば、利便性がある場所の価値が下がることは考えられます。

あまり短期間で下がることを期待しすぎると、買い時を逃してしまう可能性があります。

住宅 買い時

購入する場所について

リモートワークが促進すると、これまで家を買う場所と勤務先の関係を重視してきた考えが根本的に変わる可能性はあります。

職種によってリモートワークが難しい企業はありますが、企業側はリスクヘッジの手段、コスト削減という観点から積極的にリモートワークの導入をすすめていくと考えられます。

家を買う場所についての考え方は大きく2つあります。

(1)資産性を重視して購入する

駅近や利便性の高い地域の不動産価値は落ちにくいですし、その傾向はこれからも続くでしょう。
そういった場所に購入して、将来の売却や賃貸など資産性を考えて購入する

(2)資産性を重視せず、手頃な物件を購入する

もう1つは、利便性を優先するより駅や中心部から少し離れた場所で、価格的にも低い物件を購入し、早めの住宅ローン完済を目指す。
家を資産と考えるより消費する財産ととらえる考え方です。

リモートワークで家にいる時間が長くなれば、住む家の環境をよりよくしようという発想につながりやすくなります。ただ、広い家を利便性の高い地域に購入するとなると、それ相応の予算が必要になります。

リモートワークが普及する前提で考えれば、2番目の考え方も増えるかもしれません。

住宅ローン金利はあがらない!?

今金利が低水準にあり、日銀も緩和継続方針ですので、金利が今後上昇することは考えにくいです。

ただ、だから変動金利で良い!?とは一概に言えないと考えます。

コロナでは、中国から発生した1つのウィルスが、世界中の経済に影響を与えることを証明しました。情報だけでなく、人の動きについても、明らかに世界は狭くなっています。狭い世界では、対岸の火事が日本や日本人の生活にも影響を与える可能性があります。

変動金利と固定金利の違いは、金利上昇のリスクを住宅ローン契約者がもつか銀行側がもつかの違いです。今回の新型コロナは、日本の景気だけでなく、財政状況まで影響を与えることは間違いないです。

仮に金利が上昇しても、そのリスクを回避、減少させることができる方は良いです。特に、30年、35年返済を前提としているのであれば、金利変動についてもよく判断して決めるべきです。

まとめ

今回の新型コロナは、1人1人の家に対する考え方や生活スタイルに影響を与えたことは間違いありません。個人的には、コロナによって住宅に対してより多様な考え方が増えると考えています。

家を買うことは、住まいの環境を手にする以外にも意味があります。

・資産をもつ
・維持管理していくことになる
・住宅ローン返済しなければならない

家を買って、生活して、その家を最後どのように処分するか、出口まで考えた上で、

・どれくらいの予算で
・どういった物件を
・どこに買うべきか

1人1人の価値観や生活スタイルに合わせて判断するのが正解という気もします。

そのためには、購入する予算やこれからのライフプランなども改めて考えてみるのもよいのではないでしょうか。

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