マイホーム購入派と賃貸派

以前よりマイホームを購入すべきか?それとも賃貸のままでいくべきか?という議論はあり、今回のコロナによって、購入派、賃貸派にも少なからず影響を与えたのではないでしょうか。

コロナによって自宅で過ごす時間が長くなり、住環境を充実させたいと考えられる方もいますし、これからリモートで仕事や打合せなどが進むことを考えると、住宅を購入したほうが良いという方もいます。

反対に、コロナによる収入面に対するリスクを考え、家を買って住宅ローンを長期間に渡り組むのはリスクと考えられる方もいます。

家を買うか買わないかはお金だけの問題ではない

家を買う理由の1つに、「家賃がもったいない」、「購入すれば資産として残る」という理由があります。
ただ、実際購入して良かったと思われる方の多くは、居住環境が良くなったことを挙げられます。

家族全員が、それまでより広い、快適な空間で生活できるという点は、お金や経済的な面には表れない、部分ですが、実際家を買ってみると、このような実感を持たれる方が少なくありません。

実際、日本の場合、欧米と比べて、賃貸と持ち家の住環境の違いは大きいです。広さや設備など、どうしても賃貸の場合、オーナーさんの経営、投資的観点から判断せざるを得ないので、持ち家と比べると劣ります。

1人1人考え方や価値観は違いますので、経済的な面だけで家を買うかどうか判断するとのちのち後悔することもあります。

ただ、賃貸派の方は、マイホーム購入におけるお金のリスクを理由に挙げる方は少なくありません。

マイホーム購入におけるお金のリスク

では、住宅購入にまつわるお金のリスクとしてどういったことが考えられるのでしょうか。

1、予算を間違えて(借入金額が大きすぎて)返済が苦しい
2、必要な教育資金や老後資金が準備できない
3、家族旅行ややりたいことを我慢せざるを得ない
4、考えていた以上に維持管理費用がかかる
5、住宅ローンの金利が上がり、返済額が増えた
6、何らかの事情で収入が減り、返済が苦しい、できない
7、最終的に返済できず、任意売却や競売にせざるを得なくなる
8、資産ではなく負債になる

などが考えられます。

ライフプラン上のリスクについて

  • のちのちの教育資金や老後資金が準備できない、
  • 住宅ローン返済によって生活自体が苦しい、
  • やりたいことやらなければならないことができない、

こういったライフプラン上のリスクを避けるためには、家を購入した後の家計の収支や貯蓄推移を知る必要があります。
つまり、購入後のライフプランやキャッシュフローを作成し、そこから無理のない予算や適性な資金計画を立てることが必要です。

日本ではライフプランやキャッシュフローの必要性は欧米と比べると意識されてきませんでしたが、マイホームという人生でも一番大きな買い物をする上では、ほとんど必須といってもよいです。

家を買うとそれまでと家計の支出の状況は変わります。お子様がいる家庭では、生活費や教育費も成長に合わせて増えていきます。
また、マンションと戸建てでも、購入後の維持管理にかかる費用は異なりますので、住宅ローン返済だけでなく、それ以外の支出についてもしっかりと踏まえた予算や資金計画である必要があります。

こういったことを、反映しながら客観的に確認することができるのが、ライフプラン、キャッシュフロー表です。

関連記事:住宅購入時、ライフプラン・キャッシュフロー表を作成する意味

ここをしっかり確認せずに住宅購入を進めると、のちのち後悔しかねません。

実際、売買契約やハウスメーカーと土地購入の契約が終わったあとに、予算や購入後の生活に不安を感じ相談に来られる方も少なくありません。

マイホーム購入の第1歩は、ライフプラン・キャッシュフローを作成することといってもよいでしょう。

住宅ローン返済のリスク

住宅購入のリスクとして、家を買うこと自体より長期間の住宅ローンを組むことにリスクを感じる方も少なくありません。

住宅ローンにまつわるリスクは、

1、 金利上昇によって返済額が増えるリスク
2、 金利上昇によって返済できなくなるリスク
3、 収入減によって住宅ローン返済が厳しくなるリスク

などが考えられますが、これらのリスクは住宅ローンの商品選びや返済計画によって変わります。

変動金利型のリスクについて

もし、変動金利型など金利変動リスクの高い住宅ローンを選ぶのであれば、そのリスクが現実化した場合の状況をしっかりと確認することが必要です。

金利変動リスクをどのように想定するかは難しいところですが、

例えば、3,500万円を35年元利均等返済で借入し、5年後に2%金利が上昇するとどう変わるか?
(当初金利0.525%が、5年後2.525%に上昇した場合で試算)

返済額は、当初の91,242円から120,452円に増えます。

変動金利における5年・125%ルール

ただ、実際は、変動金利タイプでは、

  • 金利が上昇しても5年間返済額を据え置く5年ルール
  • 返済額の上昇幅を当初返済額の125%以内に抑える125%ルール

があります。

関連記事:6割が変動金利を選ばれてますがほんとに大丈夫?

ですので、先ほどの例でいうと、借入から5年後に金利が上昇しても、実際の返済額が増えるのは、そこからさらに5年後(借入から10年後)になります。また、その返済額は、91,242円/月の1.25倍が上限となり114,052円となります。

注意点としては、こういった5年ルール、125%ルールがない住宅ローン商品もありますし、返済方法として、元利均等返済ではなく元金均等返済を選んだ場合は、適用にならない点は注意が必要です。

関連記事:住宅ローンの返済方法、元利均等・元金均等どっちがいいの?

住宅ローン総返済額は増える

ただ、5年ルールや125%ルールがあるからといって金利変動リスクがなくなるわけではありません。

5年間返済額が据え置かれ、返済額が125%までに抑えられたとしても、金利が上昇した分の利息がなくなるわけではなく、利息はしっかりと増えているということです。

つまり、金利上昇後、返済額が変わらなくても、元金部分と利息部分の割合が変わり、金利上昇した分、利息部分の割合が増え、元金自体は減りにくくなっているということです。

ですので、最終的に完済するまでの住宅ローン総返済額は増えますし、これは将来の貯蓄残高にも影響を与えます。

ですので、住宅ローンは返済できたが、必要な教育資金や老後資金が準備できなかったということが起こりうるということです。

住宅ローン返済リスクを最小限にするには

こういった住宅ローン返済リスクを最小限にするには、

・金利上昇に対して、繰上げ返済など余剰資金がある
・フラット35など全期間固定金利タイプを利用する
・期間選択型の住宅ローン商品で金利上昇リスクを最小限にする

などの方法があります。

金利が上昇しても、繰上げ返済などで金利上昇の影響を少なくできるという方もいます。

一方、全期間固定金利で、金利変動リスクを0にすることもできます。
ただし、金利上昇リスクがないぶん、金利は高く設定されていますが、それに見合った予算・資金計画を立てていれば問題ありません。

また、期間選択型の商品を利用し、金利上昇リスクを最小限あるいは0にしつつ、総返済額をできるだけ減らすという方法もあります。

住宅ローン残高は、返済が進めは減ります。残高が減れば、金利上昇の影響も減ります。ですので、貯蓄残高の推移と住宅ローン残高の推移を見ながら、住宅ローン商品や返済プランを立てることによって、金利上昇リスクと返済額を最小限にすることができます。

ただ、こういった住宅ローンの返済リスクを検討し、金利タイプを決めるうえでも、購入後のライフプラン・キャッシュフロー表を作成することが必要です。

資産性に関するリスク

購入した住宅が資産といえるためには、換金性が必要です。

換金性とは、家を売却したり、人に貸して家賃収入を得たり、担保に入れてお金を借りることができるということです。

例えば、子供が独立した後は利便性の高い駅近くのマンションに住み替えたいと考えても、家を売却できない、売却収入で住宅ローンを完済できないという状況も考えられます。

家を売って住み替えをするためには、

  • 家を売却できること
  • 住宅ローンを完済できること

が必要です。

そして、住宅ローンが残っている段階で住み替えをする場合、

・売却収入で住宅ローンを完済できる
・売却収入で住宅ローンを完済できず、自己資金を入れる必要がある
・売却自体困難

という状況が考えられます。

特にこれからは、資産価値が維持しやすい物件とそうでない物件の差は、より拡大していくことが考えられます。

将来のライフプランをどう考えるか?

資産性に関するリスクは、「将来の資産性をどこまで考えるか?」つまり購入後のライフプランをどのように考えるかによって大きく異なります。

極端にいうと、将来の売却は想定せず、立地条件が良くない地域でも、手ごろな価格で家を購入し、早めに住宅ローンを完済するという考え方もあります。
そして、将来時点で住み替えを考える状況になっても、家を保有したまま住み替えるという選択肢もあります。

反対に、将来の住み替えは購入時点でしっかりと考えたいという方は、物件選びや住宅ローンの返済計画などをしっかり確認しながら進める必要があります。

例えば、20年後に住み替えを想定するのであれば

・20年後でも売却しやすい物件
・住み替え時点の住宅ローンと貯蓄の状況
・売却収入の見通し

など、将来の家の資産価値を予測するのは簡単ではありませんが、やはり、ライフプラン・キャッシュフローを作成し、予算や住宅ローン返済計画、物件選びを考えることが必要です。
また、リタイア後の住み替えとなると、老後資金にも大きく影響します。住み替えはできても老後資金が不足するということでは困ります。

まとめ

これまで住宅購入に関するお金のリスクについて書いてきましたが、住宅購入の進め方は、

「予算・資金計画を立てる」⇒「物件選び・家づくり」という流れが大切です。

この最初の予算・資金計画を、ライフプラン・キャッシュフローを作成し立てることによって、住宅購入のお金にまつわるリスクは、多くの面で減らすことができます。

また、ライフプラン・キャッシュフローから導き出した予算や資金計画によって、物件選びや住宅ローン選びが変わるとも言えます。

繰り返しになりますが、住宅購入の第1歩は、ライフプラン・キャッシュフローを作成することです。

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