マイホーム購入派と賃貸派

以前よりマイホームを購入すべきか?それとも賃貸のままでいくべきか?という議論はあり、今回のコロナによって、購入派、賃貸派ともに少なからず影響を与えたのではないでしょうか。

コロナによって自宅で過ごす時間が長くなり、住環境を充実させたい、これからリモートでの仕事や打合せの機会が増えることを考えると、住宅を購入したほうが良いという方もいます。

反対に、コロナによる収入面に対するリスクを考え、家を買って長期間の住宅ローンを組むのはリスクと考えられる方もいます。

家を買うかはお金だけの問題ではない

家を買う理由のうち多いのが、

「家賃がもったいない」
「購入すれば資産として残る」

というものです。

ただ、実際購入して良かったと思われる方の多くは、居住環境が良くなったことを挙げられます。実感しやすいからでしょうか。

家族全員が、より広い快適な空間で生活できる点は、お金や経済的な面には表れない部分ですが、実際家を買ってみると、このような実感を持たれる方が少なくありません。

実際、日本の場合、欧米と比べても、賃貸と持ち家の住環境の違いは大きいです。

賃貸の場合、オーナーさんの経営、投資的観点から判断せざるを得ないので、広さや設備などは持ち家と比べると劣ります。

ですので、1人1人価値観は違いますので、経済的な面だけで家を買うかどうか判断すると後悔することもあります。

ただ、賃貸派の方は、マイホーム購入におけるお金のリスクを理由に挙げる方は少なくありません。

マイホーム購入におけるお金のリスク

では、住宅購入にまつわるお金のリスクとしてどういったことが考えられるのでしょうか。

1、予算を間違えて(借入金額が大きすぎて)返済が苦しい
2、必要な教育資金や老後資金が準備できない
3、家族旅行ややりたいことを我慢せざるを得ない
4、考えていた以上に維持管理費用がかかる
5、住宅ローンの金利が上がり、返済額が増えた
6、何らかの事情で収入が減り、返済が苦しい、できない
7、最終的に返済できず、任意売却や競売にせざるを得なくなる
8、資産ではなく負債になる

などが考えられます。

住宅購入のお金のリスクを最小限にする方法

ではこういったリスクをなくす、あるいは少なくするためには、どういったことが考えられるのでしょうか。

・ライフプラン上のリスク
・住宅ローン返済のリスク
・資産性に関するリスク

に分けて考えたいと思います。

ライフプラン上のリスクについて

  • のちのちの教育資金や老後資金が準備できない、
  • 住宅ローン返済によって生活自体が苦しい、
  • やりたいことや趣味、生きがいにお金を回せない

など、こういったライフプラン上のリスクを避けるためには、家を購入した後の家計の収支や貯蓄推移を知る必要があります。

そのためには、購入後のライフプランやキャッシュフローを作成することが必要です。

ライフプランは、お子様の進学、リタイア、老後の生活など、住宅購入後のライフイベントに合わせて、家計や貯蓄推移を客観的に知ることができます。

マイホームという人生でも一番大きな買い物をする上では、ほとんど必須といってもよいです。

家を買うとそれまでと家計の支出の状況は変わります。
お子様がいる家庭では、生活費や教育費も成長に合わせて増えていきます。
マンションと戸建てでも、購入後の維持管理にかかる費用は異なります。

ですので、住宅ローン返済だけでなく、それ以外の支出についてもしっかりと踏まえた予算や資金計画である必要があります。

こういったことを、反映しながら客観的に確認することができるのが、ライフプラン・キャッシュフロー表です。

関連記事:住宅購入で後悔したくない・決断できない人はライフプランを作成!

ここをしっかり確認せずに住宅購入を進めると、のちのち後悔しかねません。

実際、不動産売買契約やハウスメーカーと土地購入の契約が終わったあとに、予算や購入後の生活に不安を感じ相談に来られる方も少なくありません。

【相談事例】住宅会社のFP(ファイナンシャルプランナー、違うFPにも相談しましたが、購入予算や購入後の生活への不安が消えませんでした。

マイホーム購入の第1歩は、ライフプラン・キャッシュフローを作成することといってもよいと思います。

住宅ローン返済リスクについて

住宅購入のリスクとして、家を買うこと自体より長期間の住宅ローンを組むことにリスクを感じる方も少なくありません。

住宅ローンにまつわるリスクは、

1、 金利上昇によって返済額が増えるリスク
2、 金利上昇によって返済できなくなるリスク
3、 収入減によって返済が厳しくなるリスク

などが考えられますが、これらのリスクは住宅ローンの商品選びによって変わります。

変動金利型のリスク

もし、変動金利型など金利変動リスクの高い住宅ローンを選ぶのであれば、そのリスクが現実化した場合の状況をしっかりと確認することが必要です。

金利変動リスクをどのように想定するかは難しいところですが、その時々の経済情勢にもよりますが、5年後、10年後2%程度の金利上昇を想定することが多いです。

例えば、3,500万円を35年元利均等返済で借入し、5年後に2%金利が上昇するとどう変わるか?
(当初金利0.525%が、5年後2.525%に上昇した場合で試算。ボーナス返済なし)

返済額は、当初の91,242円から120,452円に増えます。

その場合の家計がどうなるか?を知ることが大事です。

変動金利における5年・125%ルール

変動金利タイプでは、

  • 金利が上昇しても5年間返済額を据え置く5年ルール
  • 返済額の上昇幅を当初返済額の125%以内に抑える125%ルール

があります。

【関連記事】
住宅ローン変動金利の仕組み~6割の人が選ぶその理由とリスク~

ですので、先ほどの例でいうと、借入から5年後に金利が上昇しても、実際の返済額が増えるのは、そこからさらに5年後(借入から10年後)になります。また、その返済額は、91,242円/月の1.25倍が上限となり114,052円となります。

注意点としては、こういった5年ルール、125%ルールがない住宅ローン商品もありますし、返済方法として、元利均等返済ではなく元金均等返済を選んだ場合は、適用にならない点は注意が必要です。

関連記事:住宅ローンの返済方法、元利均等・元金均等どっちがいいの?

金利上昇分の住宅ローン総返済額は増える

ただ、5年ルールや125%ルールは金利上昇リスクをなくすものではありません。

5年間返済額が据え置かれ、返済額が125%までに抑えられたとしても、金利が上昇した分の利息がなくなるわけではなく、利息はしっかりと増えているということです。

つまり、金利上昇後、返済額が変わらなくても、元金部分と利息部分の割合が変わり、金利上昇した分、利息部分の割合が増え、元金自体は減りにくくなっているということです。

ですので、最終的に完済するまでの住宅ローン総返済額は増えますし、これは将来の貯蓄にも影響を与えます。

ですので、何とか住宅ローンは返済できたが、必要な教育資金や老後資金が準備できなかったということが起こりうるということです。

住宅ローン返済リスクを最小限にするには

こういった住宅ローン返済リスクをなくす、少なくするには、

・金利上昇に対して、繰上げ返済など余剰資金がある
・フラット35など全期間固定金利タイプを利用する
・ミックスローンで金利上昇リスクを減らす
・期間選択型の住宅ローン商品で金利上昇リスクを最小限にする

などの方法があります。

金利上昇に対して、繰上げ返済などで金利上昇リスクを少なくできるという方もいます。

また、全期間固定金利で、金利変動のリスクを0にすることもできます。
変動金利と比べ金利上昇リスクがないぶん、適用金利は高く設定されていますが、それに見合った予算・資金計画を立てていれば問題ありません。

さらに、ミックスローンで金利上昇リスクを減らすという方法もあります。

【関連記事】住宅ローン、ミックスローンってどうなの?その効果をシミュレーションしてみた

また、期間選択型の商品を利用し、金利上昇リスクを最小限あるいは0にしつつ、総返済額をできるだけ減らすという方法もあります。

住宅ローン残高は、返済が進めは減ります。残高が減れば、金利上昇の影響も減ります。
ですので、貯蓄残高の推移と住宅ローン残高の推移を見ながら、住宅ローン選び、返済プランを立てることによって、金利上昇のリスクを最小限にしながら総返済額をできるだけ少なくするという方法です。

ただ、住宅ローン残高、貯蓄の推移をしるうえでも、ライフプラン・キャッシュフロー表を作成することが必要です。

【関連記事】ライフプランから住宅ローン残高と貯蓄の推移で決める住宅ローン選び

資産性に関するリスクについて

購入した住宅が資産といえるためには、換金性が必要です。

換金性とは、家を売却したり、人に貸して家賃収入を得たり、担保に入れてお金を借りることができるということです。

例えば、子供が独立した後は、一戸建てから利便性の高い駅近くのマンションに住み替えたいと考えても、家を売却できない、売却収入で住宅ローンを完済できないという状況も考えられます。

家を売って住み替えをするためには、

  • 家を売却できること
  • 住宅ローンを完済できること

が必要ですが、住宅ローンが残っている段階で住み替えをする場合、

・売却収入で住宅ローンを完済できる
・売却収入で住宅ローンを完済できず、自己資金を入れる必要がある
・売却自体困難

という状況が考えられます。

特にこれからは、資産価値が維持しやすい物件とそうでない物件の差は、より拡大していくことが考えられます。

資産性に関するリスクを減らす方法

資産性に関するリスクは、将来の資産性が問題となる場面、つまり、将来の売却・住み替えや賃貸、担保収入(老後資金など)をそれくらい考えるかによって大きく異なります。

少し違う言い方をすると、購入後の人生設計を考えることでもあります。

もちろん、将来の売却などは想定せず、立地条件が良くない地域でも、手ごろな価格で家を購入し、早めに住宅ローンを完済するという考え方もあります。
そして、万一将来住み替えが必要になっても、家を保有したまま住み替えるという選択肢もあります。

反対に、将来の住み替えは購入時点でしっかりと考えたいという方は、物件選びや住宅ローンの返済計画などをしっかり確認しながら進める必要があります。

例えば、20年後に住み替えを想定するのであれば

・20年後でも売却しやすい物件
・住み替え時点の住宅ローンと貯蓄の状況
・売却収入の見通し

など、将来の家の資産価値を予測するのは簡単ではありませんが、やはり、ライフプラン・キャッシュフローを作成し、予算や住宅ローン返済計画、物件選びを考えることが必要です。
また、リタイア後の住み替えとなると、老後資金にも大きく影響します。住み替えはできても老後資金が不足するということでは困ります。

【関連記事】マイホームの「資産価値」どこまで考えますか?~資産性が問題となる3つの場面~

まとめ

1,家を買うか賃貸かはお金だけの問題ではない

2,賃貸派が考える住宅購入におけるお金のリスク3つ
(1)ライフプラン上のリスク
(2)住宅ローン返済のリスク
(3)資産性に関するリスク

3,住宅購入のお金のリスクを最小限にする方法

について書いてきました。

いずれのリスクに対しても、予算・資金計画を、ライフプラン・キャッシュフローを作成して判断することが重要です。

それによって、住宅購入のお金にまつわるリスクは、多くの面で減らすことができます。

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