戸建てとマンションの予算の違い～維持費から考える無理のないマイホーム予算～

戸建てとマンションの違い

戸建てとマンションの違いはいろいろとありますが、経済的観点から見た場合、一番大きな違いは「購入後の維持費」です。

マイホーム購入後の維持費

マイホームの維持費として考えられるもの

1. 住宅ローン返済
2. 固定資産税
3. 火災保険料
4. メンテンンス・リフォーム費
5. 管理費
6. 修繕積立金
7. 駐車場代

主なものをあげるとこういったものになります。

マンションと戸建ての維持費の違い

上記維持費のうち1～４は、戸建て、マンション共通するものですが違いもあります。

固定資産税や火災保険料

土地建物にかかる固定資産税は、購入する物件や広さ（専有面積や床面積）によって変わりますので、一概には言えません。

ただ、戸建てとマンションでは建物の固定資産税に対する考え方が異なります。

耐用年数の違い

建物の構造によって耐用年数が異なります。

戸建て（木造）：新築から22年
マンション（鉄筋コンクリート）：新築から47年

つまり、固定資産税は建物の価値に対してかかるものなので、耐用年数が長いマンションは戸建てと比べて、固定資産税が下がりにくいといえます。

火災保険料

火災保険料は、契約する補償内容、保険金額などで変わりますが、基本的には、マンションは戸建てと比べると火災保険料は少なく済みます。

鉄筋コンクリートと木造の耐火性能の違いもあります。

また、マンションの場合、個人で契約するのは専有部分のみで、共用部分の火災保険は管理組合が契約します。

一方、戸建ての場合、屋根や外壁など含め建物や敷地内に付属する建物すべての火災保険を契約するという違いがあります。

メンテナンス・リフォーム費用

マンションの場合、共用部分は管理組合全体で維持管理していきます。
ですので、個人でメンテナンスをしなければならないのは専有部分（購入した住戸部分）になります。

分譲マンションでは、

「専有部分」
「共用部分」
「専用使用部分」（個人に専用使用権のある共用部分）

に分けられ、管理規約によって決められています。

例えば、住戸内でも床や天井、壁などの躯体は共用部分となり、表面のフローリングやクロスなど仕上げ材は専有部分などです。

どこまで個人が自由に使用、変更できて、維持管理する必要があるかなどをしっかりと確認する必要があります。

一方、戸建ての場合、部屋内だけでなく、屋根や外壁、基礎部分まで建物含め敷地内のものすべてのメンテンナンスが必要になります。

ですので、一般的にはメンテナンス費は、マンションより戸建てが多くなります。

管理費・修繕積立金

マンションの場合、共用部分を維持管理するために管理費や修繕積立金が必要です。

共用部分とは、

マンションのエントランスや廊下やエレベータ、駐車場、駐輪場など、マンションの住民が共同で管理・利用する部分です。

戸建てには必要がない費用です。

駐車場代・駐輪場、バイク置き場

車やバイク、自転車を所有する場合、マンションでは駐車場代や駐輪場、バイク置き場の費用が必要となります。

駐車場権利付きの物件もありますが、そういった物件は少ないですし、管理費が高く設定されている場合もあります。

戸建ての場合、敷地内に駐車場が確保できる物件であれば、駐車場代やバイク、自転車置き場といった費用は必要ありません。

戸建てとマンションを事例で比較

一例として、戸建てとマンションを35年間保有した場合の維持費の違いを比較してみました。

戸建てとマンションの維持費の違いが出るの主なものは、

・火災保険料
・メンテンナンス費用
・管理費・修繕積立金

です。

火災保険料（35年間）

・戸建て：105万円
　　※15万円/5年契約×7（更新）
・マンション：70万円
　　※10万円/5年契約×7（更新）

メンテナンス費（35年間）

・戸建て：556万円
※一戸建て修繕の実態調査（アットホーム）
・マンション：200万円

【関連記事】
・戸建て住宅の維持費っていくらかかる？～家を買ってから後悔しないために～

管理費・修繕積立金

・管理費：11,000円/月

　※147円/㎡×専有面積75㎡で算出　

・修繕積立金①：12,300円/月（1～15年目）
・修繕積立金②：16,000円/月（16～35年目）
　※①164円/㎡×専有面積75㎡で算出
　※②段階増額積立方式のマンションが過半数以上のため、15年後に30％値上がり前提で算出

国土交通省：平成30年マンション総合調査

これらを前提に、35年間の維持費を計算すると、

・管理費：516万円
・修繕積立金：605万円

一例ではありますが、
維持費は倍くらい違い、730万円の差となりました。

車を保有する場合、その差はさらに大きくなると考えられますし、長く保有すればするほど維持費の差は大きくなる可能性が高いです。

【関連記事】
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マイホーム予算への影響

こういった維持費の違いを考えると、
戸建てを買うか、マンションを買うかで予算にも影響するはずです。

ただ、購入する物件に合わせて、維持費含め長い視点で考えることは簡単ではありません。

マイホーム予算をシミュレーション

弊社でも、予算や住宅ローン返済に不安や疑問を感じられる方に、ライフプラン・キャッシュフローを作成するサービスを提供しています。

その際、購入後の維持費を反映させながら、戸建て、マンションそれぞれの予算や資金計画を提案させて頂きます。

その場合でも、

といったかたちで、

マンションの予算が戸建てと比べると低くなることが殆どです。

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まとめ

家を買うときにまず決めるのが予算だと思います。

その予算を決める方法はいろいろとありますが、購入後の維持費まで考えられる方は少ないと思います。

所有する年数にもよりますが、維持費はマンションの方がかかりますし、購入するタイミング、物件によっても維持管理費は変わります。

のちのち後悔することのないように、できるだけ維持費も含めた長い視点で予算や住宅ローンを決める方が良いと思います。