頭金なし住宅ローンで後悔しないための３つのポイント

頭金の意味

マイホームの購入では、「頭金」「自己資金」といった似たような言葉があります。

【事例】物件価格：3,500万円
　　　　　諸費用：　200万円
　　　住宅ローン：3,000万円

「頭金」は、3,500万円から3,000万円を引いた500万円を指します。
一方、「自己資金」は、頭金500万円以外に諸費用200万円を含めた700万円を指します。

住宅ローン　頭金なし

マイホーム購入で頭金がなし、つまり0円という場合、
先程の例でいうと、

【事例】物件価格：3,500万円
　　　　　諸費用：　200万円
　　　住宅ローン：3,500万円

という資金計画になります。

つまり、自己資金として諸費用200万円を準備し、それ以外の資金を住宅ローンで借入します。

頭金なしで家を買うことはできる？

頭金なしでも家を買うことはできます。

住宅ローンで借入できる金額は、住宅ローン審査で決まります。
年収、返済負担率、年齢、完済年齢、健康状態、物件の担保価値などを総合的に判断されます。

フラット35で頭金なしの場合

フラット35では、返済負担率について以下のような基準を設けています。

先程の例で3,500万円借入するとした場合、

年収400万円：借入可能額　3,756万円
年収390万円：借入可能額　3,138万円

　※試算条件：審査金利1.59％
　　　　　　 返済期間35年・元利均等返済
　　　　　　　（2021年7月　融資率9割超）

返済負担率から考えた場合、他の審査も問題なければ、
年収400万円以上あれば住宅ローン借入は可能で、家を買うことができます。

民間金融機関で頭金なしの場合

民間の金融機関の場合ではどうでしょうか。
各金融機関ごとに、住宅ローン審査金利や返済負担率、最低年収など違いがあります。

各金融機関で公表はされていませんが、以下のような設定の金融機関が多いです。

年収500万円：借入可能額　3,528万円
年収490万円：借入可能額　3,458万円

　※試算条件：審査金利3.5％
　　　　　　 返済期間35年・元利均等返済

年収500万円以上であれば、3,500万円借入は可能です。

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頭金なし住宅ローンで後悔しない3つのポイント

上記のように頭金なしでもマイホーム購入は可能だとしても、注意すべきポイントもあります。

1. 住宅ローン金利
2. 住宅ローン審査が通らない
3. 売却や借り換えができない

住宅ローン借入金利（返済額）

例えば、フラット35では、融資率によって借入金利が違います。

※2021年7月（借入期間21年以上35年以下の最優遇金利）

フラット35の融資率とは、
住宅の建設費もしくは住宅の購入価額（売買契約書に記載された売買金額）に対する借入金額の割合を言います。

先ほどの例でいうと、
融資率は、3,500万円／3,700万円＝94.5％となり、
諸費用200万円が購入価額に含まれるとしても90％を超えます。

ですので、
この場合の適用金利は1.59％となります。

住宅ローン総返済額を比較

この場合の融資率9割以下と超えの場合の
総返済額を計算すると、

つまり、頭金0円で購入できたとしても、融資率が高い分、適用金利が高くなり、その結果、住宅ローン返済額が増えるということです。

これは、フラット35に限らず、他の住宅ローン商品でも融資率によって借入金利が変わる金融機関はあります。

この事例でいうと、
あと頭金が170万円あれば、融資率を9割以下に抑えることができ、適用金利も低くなります。

住宅ローン審査が通らない

住宅ローン審査は、各金融機関の基準に従って、さまざまな項目を総合的に審査されます。

• 完済時の年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 借入時年齢
• 年収
• 勤続年数
• 連帯保証
• 返済負担率
• 融資率
• 雇用形態

など総合的に審査されますが、
融資率も審査対象となっております。

フラット35のには、以下のように明記されています。

「融資率が９割を超える場合は、融資率が９割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただきます。」

フラット35HPより

つまり、頭金なしの場合、融資率はどうしても高くなってしまいますので、住宅ローン審査場は当然不利に働きます。

担保評価も厳しくなる？

上記審査項目にもありますが、頭金なしの場合、担保評価という意味でも厳しくなる場合があります。

住宅ローンを契約する際、金融機関は万一返済ができなくなった場合の手段として、購入した土地建物に抵当権を設定し担保とします。

金融機関によって担保評価の方法は違いますが、
先程の例でいうと、3,500万円の購入価格に対して、金融機関の担保評価が低ければ、3,500万円の借入が難しくなる可能性があるということです。

築年数の経た建物に対して、リフォームやリノベーションを実施し、市場価格としては評価されても、金融機関の担保評価としては低いといった場合もあります。

将来の売却や借り換えができない？

頭金なしでマイホームを購入することは、

先程の例でいうと、

3,500万円の市場価値のある不動産を
3,500万円の住宅ローンを借りて購入する

ということです。
この場合、将来のライフプランに影響を与える可能性があります。

下表は、3,500万円借入した場合の借入からの年数と住宅ローン残高の推移（概算額）を示したものです。

住宅ローン残高の推移

【試算条件】返済期間35年・元利均等返済・金利１.59％想定

家を購入したあとのちに、売却したり、住宅ローンの借り換えをすることも考えられます
。

その場合に関係してくるのが、

住宅ローン残高と不動産の価値です。

購入した家の価値が、将来どのように推移するか、予測することは難しいです。

購入から20年後、売却したい

例えば20年後に家を売却したい、しなければならないとなった場合に、住宅ローン残高1,739万円に対して、家の価値がどのくらいかが重要です。

もし、売却価格が住宅ローン残高を下回るようであれば、売却のための資金が別に必要になります。

もし資金がなければ売却できないということもあり得ます。

購入から10年後、住宅ローンを借り換えたい

これは住宅ローンを借り換えする場合も同様です。

購入から10年後、住宅ローンを借り換えたいとなった場合、その時点の借入金額（住宅ローン残高2,689万円）に対し、物件の担保評価が審査対象となります。

もし、借り換え金額に対して担保評価が低ければ、別に借り換え資金が必要、もしくは借り換えをあきらめることになり得ます。

つまり、頭金なしで購入した場合、その後、住宅ローン残高より物件の市場価値の方が低い状況になりやすいということです。

その結果、売却や借り換えなどライフプランにも影響を与える可能性があるということです。

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家を買えることと返済できること

最後に、ここまで頭金なしでマイホーム購入を購入しても、問題なく返済を続けれらるという前提でお話しをしてきました。

注意していただきたいのは、
住宅ローンの借入ができても、無理なく返済できるとは限らない
ということです。

であればよいのですが、

となると問題です。

マイホーム購入後の維持費や生活費、将来必要となる教育・老後資金踏まえて、無理なく返済できることを確認してください。

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まとめ

頭金なしでマイホームを購入することはできます。
ただ、その場合でも後悔しないためのポイントを３つ挙げさせて頂きました。

１，住宅ローン金利・返済額への影響
２，住宅ローン審査・物件選びへの影響
３，将来の売却などライフプランへの影響

是非参考にしてみて下さい。