住宅購入時の自己資金と頭金の違い

マイホームの購入する際、資金計画として、「自己資金」、「頭金」といった言葉を聞かれることがあります。自己資金と頭金、似ているようで異なるものです。

例えば、3,500万円の物件価格と諸費用200万円に対して、住宅ローン借入金額を3,000万円で考えているとします。

必要な「頭金」は、3,500万円から3,000万円を引いた500万円を指します。
一方、必要な「自己資金」は、諸費用200万円を含めた、700万円を指します。

ですので、住宅購入に際しては、どちらかというと頭金より自己資金がより重要です。

ただ、自己資金や頭金を決めるとなると、マイホーム購入時点の貯蓄が関係してきますね。

 

例えば、3,500万円の中古マンションを購入する時点の貯蓄残高が800万円とします。

このときの資金計画をどのように考えるか?

まず、手元に残しておく貯蓄から考えます。

万一の生活費と1年後に買い替え予定の車の費用で400万円を手元に残すとします。とするとマイホーム購入に使える自己資金は400万円(800万円-400万円)となります。

次に、諸費用がいくらかかるかを計算します。

諸費用として必要なもの

仲介手数料
登記関連費用(登録免許税や司法書士報酬)
印紙代
固定資産税精算金
住宅ローン契約事務手数料
住宅ローン保証料※一括払いの場合
火災保険料
引越し代
カーテンや家具購入

など。

仮に諸費用が200万円とすると、自己資金400万円から差引き、頭金として使えるのは200万円となります。

つまり、この場合の資金計画としては、

・頭金200万円
・住宅ローン借入金額3,300万円
・諸費用200万円

となります。

いざ家を買うとなった場合に、頭金もしくは自己資金はいくらくらい必要?と考えられる方も少なくありません。
極端にいうと、購入時に必要な諸費用が支払えて、住宅ローンの借入ができれば、マイホーム購入自体は可能です。

ただ、この自己資金、頭金の額はいろいろなことに影響します。

マイホームの自己資金・頭金によって変わるもの

住宅ローン審査・借入金利(返済額)

例えば、フラット35では、融資率によって借入金利が異なります。

・融資率90%以下:1.45%
・融資率90%超え:1.89%

(2018年11月時点。借入期間21年以上35年以下の最優遇金利)

フラット35の融資率とは、

住宅の建設費(請負契約書に記載された金額)もしくは住宅の購入価額(売買契約書に記載された売買金額)に対する借入金額の割合を言います。

先ほどの例でいうと融資率は、3,300万円/3,500万円=94.2%ということになり、90%を超えます。

この場合の総返済額を計算すると、

  • 融資率90%以下:総返済額 40,715,690円
  • 融資率90%超え:総返済額 43,259,978円

その差は2,544,288円にもなります。(返済期間30年・元利金等・ボーナス返済なし)

フラット35に限らず、融資率(金融機関によって計算方法は異なる場合があります)の違いによって借入金利が変わる金融機関はあります。

また、住宅ローン審査について、

フラット35のHPには「融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただきます。」と明記されています。

他の金融機関でも、返済負担率だけでなく融資率は住宅ローン審査にも影響します。

※返済負担率=住宅ローン返済が収入に占める割合

 

将来の住宅ローン借り換え・マイホームの売却

住宅ローン返済期間中に金利の状況によっては借り換えをしたり、子どもの独立やライフスタイルの変化に伴ってマイホームを売却することも考えられます。

住宅ローンの借り換えをする場合でも、その時点の物件の担保価値と住宅ローン残高が問題となります。住宅ローン残高に対して、物件の担保評価が足りなければ、足りない分の借り換え資金が必要となります。

マイホームを売却する際も、物件の売却価格(市場価値)と住宅ローン残高が問題となります。住宅ローン残高より低い金額で売却せざるを得ない場合、売却のための資金が必要となります。

例えば、同じ3,500万円の物件を購入するにしても、頭金が400万円の場合と200万円の場合で、将来の借り換えや売却の際の負担が変わります。

・頭金400万円 借入金額3,100万円の場合:借入金利:1.45%(融資率9割以下)
・頭金200万円 借入金額3,300万円の場合:借入金利:1.89%(融資率9割超え)

将来時点の住宅ローン残高(返済期間30年・元利均等返済)

借入からの期間頭金400万円・借入金額3,100万円頭金200万円・借入金額3,300万円
10年後2,212万円2,400万円
15年後1,717万円  1,882万円  
20年後1,186万円1,312万円

つまり、当初の頭金や自己資金の額は、将来のライフプランにも影響を与えるということです。

リフォームが必要な場合の資金計画

中古物件を購入する場合、リフォームが必要な場合もあります。

リフォームといっても、どこまでどれくらいの費用をかけるかは物件の状態や買主さんの考え方によります。ただ、気に入った物件が見つかったが、それまで全くリフォームを行っておらず、リフォームをしないと住むには厳しいという場合もあります。

購入予算はリフォーム費用も含めて考えるべきですが、築10年を超える物件の場合は特にリフォーム費用のことも想定して物件探しをしなければなりません。

そうなった場合、当然資金計画も変わります。

リフォーム費用の借入も可能ですが、審査や借入金利としては不利になります。一方、自己資金で賄うとしても借入金額に影響します。

先ほどと同じ例で、3,500万円の物件に対して、200万円のリフォーム費用がかかるとします。

つまり必要な資金は、

物件価格3,500万円
諸費用200万円
リフォーム費用200万円
合計3,900万円

 

この場合、リフォーム費用も含めて借入する場合、自己資金400万円と住宅ローン借入金額は3,500万円となります。

融資率は当然9割を超え、借入金額も増えますので将来の住宅ローン残高もそれだけ増えることになります。

つまり、リフォーム費用も踏まえ資金計画を考えておかないと、マイホーム購入コストが想定以上に増える可能性があるということです。

また、リフォーム工事にかかる期間によっては、期間中の家賃と住宅ローン返済がかぶる場合もありますので、家賃も諸費用として考えておく必要があります。

 

このように頭金・自己資金によって資金計画は変わりますが、それは、マイホーム購入コストや将来のライフプランにも大きく影響する可能性あります。

まずは、マイホーム購入用の自己資金としていくら使えるのかを、購入後のライフイベント踏まえながらしっかりと決め、物件選びの段階から住宅ローンや返済計画なども踏まえながら、マイホーム購入手続きを進めてください。

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