住宅ローン審査における「返済能力」と「信用性」
住宅ローン審査では、いろいろな項目を総合的に判断されますが、
・住宅ローンを返済できるかという「返済能力」
・毎月の収入から住宅ローンをしっかりと返済してもらえるのかという返済に対する「信用性」
も審査されることになります。
この「信用性」を判断する１つの基準が、その人の「お金の使い方」です。
金融機関は、審査段階で、住宅ローンの融資実行後、その人がどういうお金の使い方をするのかは当然ですが分かりません。
ですので、契約者のお金の使い方を判断する基準として、「借入時や過去の借入・返済状況」を審査するわけです。具体的には、
- 車のローン
- 携帯電話の割賦代金
- 教育費のローン
- 消費者金融やキャッシングの借入
などの借入状況・返済状況です。
審査時点で他の借入れがあると審査が通らないということではありません。
ただ、審査基準の1つである「返済負担率」、すなわち「収入に対する借入額の割合」を計算する際、他の借入も借入金額に含まれますので、その分返済負担率は上がります。
その結果、審査が通らなかったり、借入できる金額が減るということはありえます。
また、クレジットカードの場合、持っているだけで実際に借入していなくても、利用可能枠が借入金額としてみなされます。
ですので、必要のないキャッシュカードは解約するなどしたほうが審査上有利です。
そして、借入は、現在だけなく過去のものも審査対象となります。
過去の借入や返済状況、滞納の有無など記録として残されているあらゆる情報が審査対象となります。
その審査対象となる個人信用情報を扱う機関として、次の３つがあります。
２、日本信用情報機構(JICC)
３、全国銀行個人信用情報センター（KSC）
それぞれ取扱う情報の領域が異なり、3社相互に情報共有されてます。
例えば、クレジットカードを新たに発行したという情報は必ずCICに載ります。
CICのクレジット情報には、
２、 支払い状況
３、 割賦販売法の登録内容（ローン残債がいくらか、リボ払いしている場合の残債など）
４、 貸金業法の登録内容（キャッシングした際の借入額や残債などの情報）
が記載されています。
例えば…返済日より61日以上または3ヶ月以上の支払遅延（延滞）がある、もしくはあった場合、お支払状況の情報欄に「異動」と記載され、いわゆるブラックリスト扱いとなります。
この記録は、完済から5年間は消えません。そして、その間、基本的には住宅ローンの借入は困難となります。
金融機関側から見ると、住宅ローン商品は、住宅という担保があるとはいえ、個人に対する多額の融資です。
審査を行う銀行もしくは保証会社は、こういった現在および過去の借入や返済状況を確認することによって、
・住宅ローン審査の申請内容との整合性（虚偽の事実がないか）
・住宅ローン返済への影響の有無、程度
を判断し、住宅ローン返済に対する「信用性」を審査します。
住宅ローン審査への対策
住宅ローンの審査を通過するには、
・自分の審査内容の状態を知る
・必要であれば「対策」をする
ことが必要です。
過去の事実を消すことはできませんが、時間の経過とともに記録としての情報、つまり審査対象としての情報は消えます。そういう意味では、審査を受けるタイミングも重要です。
仮に審査結果がＮＧでも、具体的な理由はほとんど教えてくれません。総合的な判断により…今回はお断りします…みたいな感じです。
そして、審査結果がＮＧという履歴情報は半年間残り、他の金融機関も見ることができます。ある金融機関が審査ＮＧだと、他の金融機関でも必ずしもＮＧという訳ではありませんが、審査結果NGという情報がプラスに働くことはないでしょう。
ですので、むやみに審査を受けてはダメです。
また、事前審査でＯＫであれば、特別な事情がない限り、本審査も通ります。ただ、一部のネット銀行などでは、事前審査で個人信用情報の確認する場合としない場合があります。
もし個人信用情報に問題があれば、事前審査では通っても本審査で落ちることも起こりうります。
ですので、そういった金融機関を利用する場合は、事前審査を通過し、その金融機関での借入を前提としてマイホーム購入の手続きを進めるにしても本審査でＮＧになることのないようより慎重な対応が必要です。
最後に、各金融機関とも、具体的な審査基準は開示していません。
ただ、都市銀行、地方銀行、ネット銀行など、住宅ローン審査への対応の仕方は、それぞれ特徴があります。
例えば、ネット銀行などは、審査に必要な書類や項目以外の事項を考慮するということは基本的に少ないです。一方で、地方銀行などは、審査項目以外の書類などを返済能力にプラスになる材料を考慮してくれるところもあります。
そういった特徴踏まえ、必要な場合はそのための準備や対策をすることが必要です。
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