マイホームは人生で1度あるかないかの大きな買い物ですので、資金面で協力してくれる人がいるという方も少なくありません。
住宅購入資金の贈与に対する税優遇もあります。(「住宅取得等資金の贈与税の非課税」）
こういった住宅購入資金の援助も含め、1人で購入するより2人で購入するほうが、マイホームをお得に購入できることがあります。
住宅ローン減税の有効活用のために
住宅ローンを2人の収入で借入する方法として、次のような方法があります。
- ペアローン
- 連帯債務
- 連帯保証
「ペアローン」は、2人がそれぞれ住宅ローン契約者になる方法です。
それに対し、「連帯債務」や「連帯保証」は、住宅ローンの契約者は1人ですが、連帯債務者、連帯保証人の収入を合算する方法です。
これらは一般的には、必要な資金を借りるためには、
・1人での収入では難しい場合
・2世帯住宅を購入する場合で借入金額が大きい
など、配偶者や親などで収入がある方に協力してもらう方法ですが、そうではない場合でも、2人で組むメリットがでる場合があります。
それは、住宅ローン減税の有効活用です。
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン借入残高の１％を上限に所得税および住民税の一部から税金が10年間控除される制度です。
住宅ローン控除の減税効果は、非常に大きいので最大限活用したいところです。
住宅ローン控除は、その年に支払った所得税および住民税から控除されますので、住宅ローン借入残高に対して所得税自体が少ない方は、控除される金額も少なくなります。
そういった場合に、ペアローンや連帯債務で住宅ローンを組むことによって、控除される所得税額が増え、住宅ローン控除を有効活用することができます。
※連帯保証の場合は、合算者には住宅ローン控除は適用されません。
但し、ペアローンや収入合算は、将来的に借換えをする場合や万が一離婚した場合などには、逆にデメリットとなる場合もありますので、そういった点も含めて判断する必要はあります。
住宅ローンの融資率を下げる
住宅ローンの適用金利は、融資率によっても変わります。
融資率とは、「購入する価格に対する借入金額の割合」を言いますが、
いくつかの金融機関は、融資率が90％以下か否かで適用金利や金利の優遇幅を変えています。
例えば、物件価格：3,000万円、住宅ローンの借入金額：2,700万円の場合、
融資率は、2,700万円÷3,000万円＝90％となります。
もし、自己資金が準備できず、借入金額が2,800万円に増えてしまう場合、
2,800万円÷3,000万円＝93.3％と融資率は90％を超えます。
2016年4月時点のフラット35の適用金利で見ると、（返済期間21年以上）
・融資率90％超えの適用金利⇒1.63％
となっております。適用金利の金利差は0.44％。
3,000万円の借入れした場合、総返済額で、2,262,768円の差が出ます。（返済期間30年）
大きいですね。
住宅購入資金の援助や貸してくれる方がいるなら、一時的にでも借入れをし、より有利な金利で借入することで住宅購入コストを減らすことができます。
また、融資率が低いほど住宅ローンの審査的にも有利に働くことは間違いありません。
注文住宅のつなぎ融資にかかる費用
例えば、注文住宅で土地を自己資金で購入し、その土地に2,400万円の家を建てるとします。
この場合、2,400万円の建物代金について、住宅ローンの借入れをする場合、通常つなぎ融資が必要となります。
住宅ローンの本融資は、建物が完成し、引渡しの時に実行となりますので、その前に建築会社に対して必要となる、「契約金」や「着工金」「中間金」などの資金を本融資実行までの「つなぎ」で受けるということです。
※金融機関によっては、つなぎ融資自体取扱いしないところもあります。
また、取扱する金融機関によって必要かどうか、必要な金額は異なりますが、
- 融資手数料
- 印紙代
- つなぎ融資期間の利息
- 保証料
などが必要です。
そして、通常つなぎ融資の金利は、本来の住宅ローンと比べ高めに設定されていることが多いです。
先程の例で工事代金2,400万円を、着工時、上棟時、引渡し時に800万円ずつ3回に分けて建築会社に支払うとした場合、着工から引渡しまでの工期を6ヶ月とすると、つなぎ融資の費用として、概算ですが、30～50万円くらいの費用がかかる可能性があります（金融機関によって違います）
ただ、こういった費用についても、金額が大きいので難しい場合もありますが、身内の方から資金の一部もしくは全部を借入れすることによって、つなぎ融資に必要な費用を節約することができます。
このようにマイホームを購入時の資金に協力してもらえる人がいる場合、2人で住宅ローンを組んだほうがメリットが出る場合、マイホームの購入コストは削減できます。
もし、このような方法も活用しながら、よりお得で確実なマイホーム購入を実現しましょう。
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