毎月変わる住宅ローン金利

住宅ローンの金利は、毎月変更になります。もちろん、変わらない場合もありますが、金融機関はその時の金利の状況や営業的な面を考慮しながら、毎月の金利が決まります。

ただ、住宅ローン契約者が最終的に契約する金利が決まるのは、金融機関によって違う場合があります。

一番多いのは、融資実行時の金利が契約金利になる金融機関です。

住宅ローンの手続きは、一般的には次のような流れですすみます。

1、事前・本審査の申込み
2、審査本承認
3、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)
4、融資実行(物件の引き渡しと同時に行われます)

仮に、住宅ローンの審査を申込んだ月の金利が1%。融資実行月の金利が1.1%であれば、契約する金利は1.1%になります。(融資実行時に決まる金融機関の場合)

それ以外に、住宅ローン契約時(契約月)の金利が適用になる金融機関もありますし、少数ですが、審査申込み時の金利と融資実行時の金利から選択できるという金融機関もあります。

 

あるお客様の契約予定にしていた住宅ローン商品は、住宅ローンの契約月の金利で決まる金融機関でした。ですので、契約する月をいつにするか買主さんと話をしながら決めました。

来月金利が上がる可能性があると判断すれば、当月中に契約手続きを行うべきですし、来月据え置きか下がる可能性もある考えれば、契約を来月に持ち越すということになりますが、金利がどうなるかは正直分かりません。

 

住宅ローン金利(変動金利・固定金利)は何によって決まるか?

 

住宅ローンの金利はどうやって決まるか、金利タイプによってベースとなる指標が異なります。

・変動金利タイプ
固定期間が10年未満の固定期間選択型の商品

 これらは、短期金利(短期プライムレート)に連動します。 


・全期間固定金利タイプ

固定期間が10年超える固定期間選択型の商品

 これらは長期金利(10年物国債利回りなど)に連動します。

 

短期プライムレートとは、銀行などの金融機関が優良な企業(業績・財務状況が良いなど)に対して、短期(1年以内の期間)で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利(プライムレート)をさします。

そして、短期プライムレートは、金融機関同士がお金の貸し借りをする「市中金利(無担保コールレート翌日物)」に連動し、市中金利をコントロールしているのが、日銀の政策金利です。

政策金利は、日銀の金融政策によって決められるので、最終的に変動金利を左右するのは、日銀の政策によるところとなります。基本的には景気が良くなれば、政策金利を上げる方向へ行き、景気後退の局面では金利は低く設定されます。

一方、10年物国債利回りは、新規に発行された、償還期間10年の国債の流通利回りをいいます。

但し、住宅ローン金利は、短期金利や長期金利に連動するだけなく、各金融機関の営業的な面にも左右されます。長期金利が上昇し、住宅ローン金利が上がっても、10年固定、15年固定などその金利タイプ商品で優位性を確保するために、金利を据え置くという金融機関もあります。

 

一番有利な住宅ローン商品を利用するには

 

契約する金利が0.1%・0.2%違うと返済額はいくら変わるか? ※基準となる金利を1%とした場合(元利均等返済・返済期間30年)

借入金額金利1%金利1.1%金利1.2%
3,000万円498,263円UP1,001,066円UP
3,500万円581,368円UP1,167,883円UP
4,000万円664,396円UP1,334,765円UP

契約金利が0.1%、0.2%変わることで返済額は大きく変わります。

 

では、金利が毎月変わる住宅ローン商品で一番有利な住宅ローン商品を利用するにはどうすればいいんでしょう?

住宅ローンで初めに考えるのは、金利タイプが多いと思います。

・変動金利タイプ
・全期間固定金利タイプ
・固定期間選択型のタイプ

大きく分けるとこの3つですが、固定期間選択型の商品であれば、当初何年間固定の商品にするかも決めます。

先ほども書いたように、融資実行月の金利が契約金利になる金融機関が多いです。
ですので、住宅ローンの検討をし、審査を申込みしたとして、融資実行までの間に金利が変わる可能性があります。

そして、金利が変わる可能性があるということは、一番有利な住宅ローン商品も変わる可能性があるということです。

そこでとるべき方法は、複数の住宅ローンを検討し、複数の住宅ローン審査を申し込むということです。

住宅ローン商品は、金利タイプごとに一番有利な住宅ローン商品も異なります。金融機関によって力を入れている商品も違います。

ですので、まず、自分が利用する金利タイプを決め、その中で一番有利になる可能性のある住宅ローン商品を複数リストアップすることです。

そして、リストアップした住宅ローン商品の審査を申込み、融資承認の手続きまで完了させておくことです。融資承認の手続きまで済ませておくことで、いつでも契約できる状態にしておくわけです。

そして、融資実行月の金利状況を確認し、一番有利は住宅ローン商品を契約するという流れになります。

確かに、複数の商品を調べ、比較し、審査の申込むをするのは面倒ですし、手間や時間もかかります。

ただ、その手間や時間を惜しむまずやることによって、返済額を大きく減らせることがあります。

住宅会社さんや仲介会社さんで薦められた商品1本だけで決めると、あとあと後悔するかもしれません。

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