年収とマイホーム予算の関係

住宅ローンの審査で金融機関はいくつもの項目を審査します。

  • 年収
  • 完済時年齢
  • 職業
  • 健康状態
  • 物件の担保価値

などを総合的に判断して融資の可否、融資金額が決まっていくわけですが…

審査基準の1つに「借入時の年齢」があります。

私も、無理のない予算と物件選びについて診断提案させて頂く「マイホーム予算・物件診断サービス」でも、借入時の年齢は診断結果に大きく影響するなという感想です。

例えば…予算診断させて頂くなかで、次のような結果になることがあります。

  • 33歳Aさん(年収600万円)⇒予算診断の結果:3,600万円
  • 43歳Bさん(年収900万円)⇒予算診断の結果:3,800万円

年収でいうとBさんはAさんより300万円も多いですが、購入予算としては、200万円の差しかでない…。900万円の年収に対して、購入予算が3,800万円は少なすぎると思われる方もいるかもしれません。

ただ、シミュレーションを作成させて頂いて、年収の違いほど購入予算が変わらないケースは少なくありません。

 

マイホーム購入後の総収入と支出状況

年収の違いほど購入予算が変わらない、理由の1つが「借入時の年齢」の違いです。

先ほどの例でいうと、Aさんが33歳でマイホーム購入に対し、Bさんは43歳。10歳ですがこの差は大きいです。

購入時の年齢が違うと何が違うかというと、マイホーム購入後の総収入が変わってくるということです。


Aさん(33歳)年収600万円のマイホーム購入後の収入(概算)

  • 33~60歳:約16,200万円
  • 60歳~65歳(再雇用):1,500万円 ※再雇用時の年収300万円想定
  • 退職金:2,000万円

⇒19,700万円

Bさん(43歳)年収900万円のマイホーム購入後の収入(概算)

  • 43歳~60歳:約15,300万円
  • 60歳~65歳(再雇用):2,250万円 ※再雇用時の年収450万円想定
  • 退職金:3,000万円

⇒20,550万円

概算ではありますが、住宅購入後の総収入のは850万円となりました。

現役世代の総収入という視点で見ると、年収の違いほどの差が出ません。

つまり、年収の違いだけでなく、マイホームを購入後の収入がどれくらいかによって、住宅購入として使える収入は変わり、ひいては購入予算に影響するということです。

 

購入時の年齢と子どもの人数・年齢

また、購入時の年齢以外でも、ご家族構成やお子様の数や年齢も予算に影響します。

子どもが1人か2人もしくは3人かによって、教育費や生活費は違ってきます。

また、世帯主の年齢に対して、お子様の年齢が何歳かということも影響します。

例えば、42歳でマイホームを購入するとして、2人のお子様の年齢が、

  • 3歳と5歳
  • 13歳と15歳

では違ってきます。

お子様が小さい分まだ子育てにかかる費用が多いからです。

また、将来の収入の見通しとして、60歳で一旦退職、再雇用という方も少なくありませんが、再雇用時の収入はそれまでより大きく減ることを想定しておく必要があります。

この時、お子様の教育費が一番かかる時期と住宅ローンの返済が重なる時期に、再雇用で収入が減るという状況もあります。

その結果、家計の収支がマイナスとなり一時的に貯蓄が大きく減り、そのため購入予算を落とさざるを得ないということもあります。

 

ライフスタイルや支出の違いが予算にも影響

総務省統計局の家計調査の結果(2016年)は以下のようになっています。※住居費と教育費は除いています

品目支出額 ※2人以上の世帯(平均世帯2.99人)
食費57,872
酒類3,120
外食費11,942
光熱水費21,177
家具家事用品10,329
被服・履物費10,878
保険医療費12,888
交通費5,286
自動車関連20,648
通信費13,120
教養費・娯楽費28,519
こづかい9,144
交際費20,903
仕送り5,632
諸雑費23,101
合計254,559

 

うちの生活費は高いんでしょうか?という質問を受けることがありますが、1人1人生活スタイルも違いますのでお答えするのは難しいですが…。

マイホームを購入して、結果的に生活費を必要以上に切り詰めないと生活できないのは良くありませんが、この生活費がマイホーム購入予算に影響することも確かです。

特に、世帯収入が多い方は、毎月の生活費も高い傾向にあります。

総務省のデータを見ても、例えば、自動車関連費20,648円/月となっていますが、最近では車自体保有するよりカーシェアやレンタカーで済ませるという方も増えてきました。

 

毎月生活費が2万円多いと購入予算にどう影響するか?

30歳でマイホームを購入して、30年間(60歳)で完済。子どもの成長に合わせて、生活費も増えるとして、購入後20年間の生活費の上昇率を1%/年とした場合(それ以降は上昇率0)

・毎月の生活費25万円の場合⇒約10,299万円
・毎月の生活費23万円の場合⇒約9,411万円

 ⇒30年間の差は、約818万円になります。

あくまで概算ですが、毎月の生活費の違いが長期に渡ると大きな差になり、マイホーム購入予算も変わってくるということです。

住宅ローン借入可能額と無理なく返済できる額

年収の違いのわりに購入予算があまり変わらないもう1つの理由は「視点の違い」もあります。

融資を行う金融機関も「借入時の年齢」は重要な審査項目としています。ただ、金融機関の審査は「融資した資金を回収できるか?」という視点でみます。

これは、借入する側から見ると「借入ができる借入可能額」であり、貸す側の視点で算出された金額です。

この視点だと、予算の違いはそれほどでないかもしれません。

ただ、ライフプランや購入後のキャッシュフローをしっかりと作成して算出する予算は、借りる側の視点から見た「無理なく返済できる予算」です。

このように算出された予算では、1人1人の家族構成や購入後のライフプランやライフスタイルといった違いを踏まえた予算です。

・購入後の生活が無理なく送れるか
・のちのち必要な教育・老後資金が確保できるか
・趣味や生きがい、家族旅行などやりたいことができるかか

こういったことを踏まえた予算で違いや出やすいといえます。

どちらの視点で出された予算が本当に重要か。

  • 借入ができる金額
  • 無理なく返済できる金額

そこを踏まえて決めないと、のちのち後悔することもあります。

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