マイホーム購入と消費増税

消費税が2019年10月から8%から10%に引き上げになる予定です。
住宅を購入するにしても、リフォームをするにしても税負担は気になりますよね。

消費税の適用条件や増税に対する政策についてまとめてみました。

住宅購入で消費税10%が適用になる条件

原則:引渡し時期が2019年10月以降

  • 新築マンション
  • 中古マンション
  • 新築分譲住宅
  • 中古戸建て住宅
  • 注文住宅

まず原則として、引き渡し時期が2019年10月以降の場合、10%の消費税が適用されます。

但し、注文住宅の場合、経過措置による例外があります。
注文住宅の工事請負契約を2019年3月31日までに交わしていれば、引渡しが2019年10月以降でも8%の消費税が適用されます。
念のため、工事請負契約が4月1日以降でも、引渡しが9月30日までにされれば原則通り消費前は8%が適用になります。

消費税がかからない取引

・土地部分
・個人間の売買

については消費税がそもそもかかりません。

新築マンションや新築の分譲住宅の場合、売主はデベロッパーや住宅会社などですので、建物部分については消費税がかかります。

一方、中古マンションや中古戸建て住宅の場合、個人の売主の場合が殆どで、その場合消費税がかかりません。
ただ、中古マンションや戸建て住宅でも、仲介業者や買取再販業者などが、中古物件を買い取り、リフォームをして再販売する場合は建物部分について消費税がかかります。

また、個人間の売買で土地建物いずれにも消費税がかからない場合でも、購入時の諸費用については消費税がかかりますので、増税の影響は0ではありません。

  • 不動産仲介手数料
  • 住宅ローン事務手数料
  • 司法書士報酬
  • 火災保険料

など、またマイホーム購入に合わせて購入する家具や照明、カーテン、引越し代などにも消費税はかかります。

また、中古住宅を購入してリフォームをする場合も、リフォーム代金について消費税はかかります。
但し、これも注文住宅と同様経過措置があり、2019年3月31日までに契約を締結していれば、8%の消費税でいけます。

 

消費増税に対する住宅購入者に対する優遇措置

5%から8%の増税時もそうでしたが、増税による景気や消費に対する影響は少なくありません。国も景気の冷え込みをできるだけ小さくするために、税制や財政措置を講じます。

では、住宅購入者向けの措置としてどういったものがあるのでしょうか。

すまい給付金

すまい給付金は、住宅取得者の年収に応じて現金を給付する制度です。住宅ローン減税が、所得税ならびに住民税からの税額控除に対し、住まい給付金は現金給付となります。

住宅ローン控除との大きな違いの1つは、消費税がかかる取引であることが条件です。つまり、中古住宅の個人間の売買などで消費税がそもそもかからない場合は給付対象外となります。

このすまい給付金も消費税増に合わせ、給付対象となる収入ならびに給付額が変わります。

給付額=給付基礎額×持分割合

※持分割合は不動産登記事項証明書で確認

給付基礎額は、収入によって変わり、都道府県民税の所得割額(市区町村発行の課税証明書)で決まります。

下の表は、夫婦(妻専業主婦)と中学生以下の子ども2人の世帯の場合の収入の目安でと給付額を表したものです。

〇消費税率8%の場合

収入額の目安都道府県民税の所得割額給付基礎額
425万円以下6.89万円以下30万円
425万円超475万円以下6.89万円超8.39万円以下20万円
475万円超510万円以下8.39万円超9.38万円以下10万円

〇消費税率10%の場合

収入額の目安都道府県民税の所得割額給付基礎額
450万円以下7.60万円以下50万円
450万円超525万円以下7.60万円超9.79万円以下40万円
525万円超600万円以下9.79万円超11.90万円以下30万円
600万円超675万円以下11.90万円超14.06万円以下20万円
675万円超775万円以下14.06万円超17.26万円以下10万円

これを見ると、給付金の対象者は年収510万円以下から775万円以下と大きく広がりますね。

給付対象となる住宅について、新築住宅と中古住宅それぞれ床面積や検査などの要件があります。
また、住宅ローンを利用せず、現金で取得する場合には取得時の年齢要件(50歳以上)などの条件があります。

ただし、給付条件さえ満たしていれば、住宅ローン控除とすまい給付金の併用可能です

 

住宅ローン減税の控除期間の延長

〇適用条件

・消費税率 10%が適用される住宅の取得
・平成31年10月1日~平成32年12月31日までに入居

※当然現行の住宅ローン控除の適用条件を満たすことは必要です

〇制度の概要

現行の住宅ローン減税(10年間)の控除期間が3年間延長されます。

但し、11年目~13年目までの年間の控除限度額は、次のいずれかの小さい方となります。

・住宅借入金等の年末残高×1% (4,000 万円を限度)※
・建物購入価格(4,000 万円を限度)×2%÷3年※

※長期優良住宅、低炭素住宅の場合5,000万円を限度

延長期間(11~13 年目)についても、所得税額から控除しきれない額は、現行制度と同様、控除限度額(所得税の課税総所得金額等の7%(最高 13.65 万円))の範囲で個人住民税額から控除。

 

例えば、11年目~13年目までの3年間について

・11年目年末時点の住宅ローン残高:1,800万円の場合
⇒1,800万円×1%=18万円

・建物価格2,000万円の場合
⇒2,000万円×2%÷3年=13.3万円

とすると、11年目は、少ないほうの13.3万円を上限として、所得税ならびに住民税から控除されることになります。

国土交通省住まい給付金HP

 

住宅資金の贈与税非課税枠の拡大

住宅購入者の父母や祖父母など直系尊属から住宅資金の贈与を受ける場合の贈与税の非課税枠が拡大されます。

消費税率10%が適用される場合

契約年質の高い住宅左記以外の性能(一般住宅)
平成28年1月~31年3月
平成31年4月~32年3月3,000万円2,500万円
平成32年4月~33年3月1,500万円1,000万円
平成33年4月~33年12月1,200万円700万円

消費税率8%が適用される場合や個人間売買で既存住宅を購入した方

契約年質の高い住宅左記以外の性能(一般住宅)
平成28年1月~32年3月1,200万円700万円
平成32年4月~33年3月1,000万円500万円
平成33年4月~33年12月800万円300万円

 

国土交通省HP住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

消費増税前後、家はどっちで買うのがいいの?

このように来年10月の消費増税に向けて、住宅購入をとりまく税制や給付金が変わります。

このとき消費税増税の前後のどちらで購入するほうが良いかといった質問が多くなります。

正直1人1人のケースバイケースといえますので、一律に判断することはできません。

  • 中古住宅を購入するか新築住宅か
  • 住宅ローンの借入額はいくらか
  • 年収(所得税額)はいくらか

など他の要素含め、メリットは変わるからです。

 

本当にざっくりとした試算にはなりますが、すまい給付金と住宅ローン控除の効果について、比較してみると、

〇年収750万円の人が4,000万円の新築分譲住宅を購入(住宅ローン利用あり)

・すまい給付金:10万円
・3年間の住宅ローン控除期間の延長:40万円(建物価格2,000万円と仮定)

 

〇年収600万円の人が3,500万円の中古戸建てを購入(住宅ローン利用あり)

・すまい給付金:対象外
・3年間の住宅ローン控除期間の延長:24万円(建物価格1,200万円と仮定)。

※中古戸建て住宅であれば、築年数(20年以内)や耐震適合や既存住宅瑕疵保険に加入できない物件であればそもそも住宅ローン控除自体が使えない場合もあります。

 

物件選び・住宅ローン金利との関係

2019年4月の消費増税を理由としたセールストークや契約を迫られることも増えてきます。
そのとき、すまい給付金や住宅ローン控除などの拡充措置も確認しながら判断したいところですが、なかなか難しいかもしれません。

ただ、やはり重要なのは物件です。
購入後の住環境を決めることですし、長期間に渡る返済を続けていくことになります。
物件選びや家づくりにおいて、消費税を理由に妥協したり、決断を早めたりはよくありません。
また、相場より高い値段で購入しないよう冷静な判断も必要です。

 

そして、もう1つ気になるのは住宅ローン金利の動きです。

今の住宅ローン金利は、かなり低い状況にあります。今後、下がる可能性はあるとしても、下がり幅は限られます。
住宅ローン金利の適用金利は、ほとんどの商品が融資実行時の金利が適用となります。2019年10月以降の金利状況を予測することは難しいですが、金利が上昇していることも考えられます。

特に、全期間固定や10年以上の期間選択型の商品も検討したいという方は、低い金利で固定できると返済額的なメリットは出てきます。

一例として、金利1.3%で返済期間30年・3,000万円の借入をした場合(元利金等)

  • 0.1%上昇⇒約51万円
  • 0.2%上昇⇒約102万円
  • 0.3%上昇⇒約154万円

総返済額は増えます。

 

まとめ

家を買うにもそれぞれのご家族の事情によってタイミングがあります。引渡し時期から逆算して動かれているかたもいらっしゃると思います。
ただ、消費増税やそれに対する国の措置は、活用できるものは最大限活用すれば良いと思いますが、それ自体にあまり惑わされることのないようにしたいものです。

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