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空き家問題とそのリスク、住宅購入時に考えるべきこと

日本の空き家問題


 

ここ最近、空き家問題について新聞やニュース等でも

取り上げられることも増え、聞かれたことがある方も

いらっしゃると思います。

 

この空き家問題…

これから住宅を購入する人にも無縁ではありません。

 

空き家率

 

この表は、過去の空き家戸数、空き家率の推移と将来予測です。
※総務省の土地統計調査による実績値と野村総合研究所予測

 

2013年時点13.5%だった空き家率が、20年後の2033年には

30.2%という予測です。

予測通りにいくと、18年後には実に3件に1件が空き家

という状況になるということです。

 

ん~、地域によって差がでるのでしょうが、3件に1件が

人が住んでいない…かなりさびしい感じですね。

 

今後も空き家が増えると見込まれる理由として、

以下のようなことが考えられます。

 

1、人口減少・世帯数減少

 

既に人口減少は始まっており、世帯数においても2019年に

ピークを迎え、徐々に世帯数が減ると見込まれています。

※国立社会保障・人口問題研究所の推計

 

2、介護施設等の利用

 

高齢になり、自分の力で生活することが困難になった場合、

もしくは、高齢1人暮らしの不安を考え介護施設や高齢者

向けの住宅へ転居

 

3、固定資産税の優遇・解体費用の負担

 

現在、建物がある土地は、建物のない土地(更地)に比べ、

固定資産税が最大1/6まで優遇される税制上の特例があります。

なので、建物を取り壊すことができてもそのまま放置する

人もいます。

また、同時に建物の取壊しのための解体費用がネック

となって放置されていることもあります。

 

 

4、新築指向・中古物件の評価が低い

 

新築住宅を優遇する税制の影響もありますが、

予算的に問題がなければ、新築住宅に住みたいという

日本人の新築指向は根強くあります。

新築のマンションや戸建て住宅も相変わらず

作られ続けています。

 

また、日本の中古住宅の評価基準は、欧米などと

比べると十分に確立されておらず、本来なら十分に

住める住宅でも価値が認められず、中古住宅自体が

市場に流通しにくいという日本の不動産・住宅業界の

現状があります。

欧米と比べると、全住宅流通量の中古住宅の流通シェアは、

アメリカ77.6%、イギリス88.8%、フランス66.4%に

対して、日本は36.7%にとどまります(国交省2012年)

 

 

このような現状に対し、国も『空き家対策特別措置法』

『既存住宅流通活性化等事業』などの法律や予算を

組んで対策を打とうとしています。

 

ただ、地域性もありますので一概には言えませんが、

今後、空き家が増えていくのは間違いないと思います。

 

 

 

空き家についてのリスクとは?

 

 

では、この空き家問題ですが、

これからマイホームを購入しようとする際に

どのようなことを考えたほうが良いのでしょうか?

 

 ■空き家を所有することによるリスク

 ■空き家の多い地域にマイホームを所有するリスク

 

に分けて考えてみました。

 

 

空き家を所有することによるリスク

自分が空き家を所有することになる要因として考えられるのは、

 

 (1)住宅購入後、転勤・異動などで他へ引越し

 (2)購入した住宅を所有したまま住み替え

 (3)親所有の住宅を相続したが住んでいない

 (4)親と同居することになり、親が住んでいた住宅が
    空き家になる
     ※これは親が空き家を所有するケースですが…

 (5)別荘やセカンドハウスとして購入したが、
    その後使用していない

 

など挙げられますが、空き家を所有することになった場合、

具体的にはどういった弊害があるのでしょうか?

 

1、固定資産税がかかる(または、高くなる)

 

土地建物を所有する限り、住まなくても固定資産税は

かかります。

マンションであれば、固定資産税以外にも管理費や

修繕積立金がかかります。

そして、一戸建ての場合に空き家の状態によっては、

「空き家対策特別措置法」という法律により措置の対象

となる「特定空き家等」に指定された場合、

「助言・指導」⇒「勧告」⇒「改善命令」⇒「強制処分」

という段階を踏んで、市町村から自分の空き家に対する

対策を求められます。

そして、「勧告」を受けた段階で、前述の建物がある土地

に適用されている固定資産税の特例対象から除外されます。
(2015年12月時点)

つまり、それまでの固定資産財額が跳ね上がるということ

になります。

また、強制処分までいくと撤去費用等が必要になります。

 

 

2、建物の所有者としての責任が発生する可能性がある

 

空き家のもう1つの問題として、空き家に対する不法侵入や

放火等の防犯上の問題、地震や台風による倒壊、老朽化に

よる屋根、外壁の剥離、飛散などの危険性が指摘されています。

また、ごみ等の不法投棄や植栽の整備不良、害虫の増殖など

衛生上、景観上も問題とされます。

 

もちろん、空き家でもしっかりと管理されていればまだ良い

のですが、管理が行き届かず、万が一、近隣や通行している

人に対して被害を与えた場合などは、空き家所有者として

責任を問われる可能性があります。

 

こういったリスクに対して、空き家に対する火災保険なども

ありますが、まだ取扱う保険会社が少なかったり、人が

住んでいる物件と比べ保険料が高めになっています。

 

 

空き家の多い地域にマイホームを所有するリスク

 

次に、自分の購入したマイホームが空き家になるのではなく、

自宅周辺に空き家が増えてくることによる弊害を考えます。

 

例えば、自分の隣や裏の住居が空き家だとしたら、

あなたはどう感じるでしょうか?

 

 1、空き巣や窃盗など防犯上の危険性

 2、隣の住宅から出火した火災により被害を被る危険性

 3、台風や地震の際、倒壊した建物が
   自分の敷地や建物に及ぶ危険性

 

こういったリスクについて、隣に人が住んでいる

場合より、その発生可能性が高く感じるのでは

ないでしょうか。

 

また、そもそも自分の住む地域の空き家が多くなると、

防犯上、衛生上、美観上の全ての面で街としての魅力

がなくなり、その地域に住もうという人はさらに少なく

なっていく可能性があります。

 

その結果、その地域の物件の購入者が減り、売却する

にしても、賃貸するにしても、買い手、借り手が

見つかりにくくなっていくかもしれません。

 

つまり、そういった地域に所有する住宅の

「資産価値が落ちやすくなる」ということです。

 

 

 

空き家問題とコンパクトシティ


 

 

 

空き家問題について、国が対策を考えるもう1つの要因は、

行政コストの増大です。

 

簡単に言うと、空き家が増えた人口密度の小さい地域に

対しての、道路、下水道、ごみ収集、訪問介護、

小中学校、公共交通網、公園など行政サービスを維持する

ための1人当たりのコストが高くなるということです。

同時に、その自治体の財政状況自体が厳しくなることも

考えられます。

 

そこで、空き家対策の1つとして、行政サービスを郊外

から街中などに集約させようとする、いわゆる

「コンパクトシティ」(集約都市形成支援事業)への

取組みを国交省も始めています。

 

具体的には、市町村が「住宅を誘導する区域」と

「商業施設や福祉・医療施設などを誘導する区域」

をそれぞれ定め、効率よく行政サービスが行き届く

街づくりを目指す取組みです。

 

 

積極的にコンパクトシティ化に取り組んでいる

富山市や青森市のような自治体もあります。

 

人はどこにでも自由に住む権利があります。

なので、住む場所を指定するということは簡単では

ありませんが、将来的には、住宅地として指定される

区域とそうでない区域が分かれるのかもしれません。

 

そうなると、住宅地として指定されない区域の

資産価値は大きく下がるでしょう。

ただ、そうなる前でも、こういった政策を自治体が

始めた段階で、地価や資産価値に影響を与えることは

十分に考えられます。

 

 

 

空き家リスクを回避するために住宅購入時にできること


 

 

 

では、これから住宅を購入するとき、空き家による

こういったリスクを回避するためにできることは、

どういったことでしょうか?

 

 1、購入後に何らかの理由で住まなくなった場合でも、
   売却したり、賃貸したりしやすい物件選びをする

 2、空き家率が高い地域、もしくは将来的にその可能性が
   高くなりそうな地域での住宅購入を避ける

 

など考えられますが…

 

ただ、1ついえることは、

購入する物件や立地を決めるときに、住みたい場所や建物

だけでなく、売却したり賃貸したりしやすい物件選び、

立地の選択を意識していれば、それだけでも空き家リスクは

かなり減ると思います。

 

これから住宅を購入されるなら…

購入後の「空き家」に対するリスクという視点も

考えてみてはどうでしょうか?

 

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