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返済計画と修繕積立金~新築マンション販売チラシから~

 マンション購入後に必要となるお金、増えるかもしれないお金


 

住宅余り、空き家問題など、

最近言われる機会も多くなりました

 

住宅の需要と供給のバランスは地域によって

異なりますが、私の住む神戸市東灘区でも、

相変わらず新築の分譲マンションがあちこちに

建設されています。

 

駅前や駅近の一等地であれば、マンション分譲地

としてかなりの狭小敷地でも半ば強引に建てられ

ている感があります。

 

先日、ある新築マンションの販売チラシが入って

いましたので、何となく見てましたが、

マンション販売担当者にいろいろと聞きたくなる

突っ込みたくなる情報満載でした。

 

そのマンションのモデルルームに行ったこともなく

仕様や設備のグレードを確認したわけではありま

せんが…

東灘区の新築マンション販売価格としてみると、

かなり安い価格になっているなぁと思いました。

 

ただ、マンションの場合、入居後の毎月の負担は、

住宅ローン返済だけではありません。

 

 ・管理費
 ・修繕積立金
 ・駐車場代
 ・固定資産税

 

もっと細かいことを言うと、

 

 ・駐輪場やバイク置場の使用料
 ・専用庭があればその使用料、など…

 

さらに細かいことを言うと…

 

 ・修繕積立金の増額

 

 

 

 修繕積立金の額と修繕計画は大丈夫か?


 

このチラシを見ていて、一番気になったもの…

それは修繕積立金の額でした。

 

修繕積立金とは、将来のマンション共用部の

大規模修繕などに備えるための積立です。

 

このマンションの修繕積立金なんですが…

毎月6,000円~7,700円となっていました。

総戸数60戸ほどです。

 

チラシに記載されている専有面積から、

大まかに計算すると、専有面積1㎡当り90円

くらいの設定になっています。

 

しっかりとした長期の修繕計画に基づいて算出

された金額であればいいんですが、

 

1つの目安として、国交省が

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

という必要な修繕積立金額の算出基準があります。

 

このガイドライン(基準)をこのマンションに

当てはめると、

 

202円/㎡の積立金が必要となります。

 

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

 

しかも、このマンション駐車場が機械式駐車場に

なってます。ガイドラインに沿っていうと、

機械式駐車場の場合、修繕費用の加算が必要です。

 

つまり、

機械式駐車場を採用しているマンションの場合、

修繕積立金がそれ以外のマンションと比べ多くなる

ということです。 ※駐車場使用料などで賄う場合は別

 

そう考えると、このマンションの修繕積立金の設定は

低すぎるように思いました。

 

ただ、修繕積立金については、

 

・毎年均等に積み立てる「均等積立方式」

・将来的に段階的に増額する「段階増額積立方式」

 

という2つの積立方式があります。

 ※国交省ガイドラインは「均等積立方式」

 

なので、新築マンションを購入するなら、

販売担当者に修繕積立金の額の根拠を確認した方が

良いです。

 

「段階増額積立方式」であれば、

どのタイミングでどれくらい増額していく計画か?

 

もし「均等積立方式」というのであれば…

恐らく将来のどこかのタイミングで値上げは必要です。

 

このマンションに限らず、

新築販売時の管理費や修繕積立金の金額は、

販売をしやすくするために少な目の設定にしている

ことが多いです。(段階積立方式)

 

ただ、購入後に修繕積立金が大きく上がるとすると、

当然その負担は、将来の入居者である購入者に来ま

すし、住宅の返済計画にも影響するかもしれません。

 

このような問題は、中古マンションでも起こりうる

ことですし、戸建住宅でも将来のリフォーム費用の

積立を資金計画として考えなければなりません。

 

ただ、そういった計画を立てる際、あまり楽観的な

見通しになると、あとあと後悔するかもしれません。

 

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