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返済計画と修繕積立金~新築マンション販売チラシから~

 マンション購入後に必要となるお金、増えるかもしれないお金


 

住宅が余り、空き家が増えている…

最近触れられる機会も多くなりました

 

住宅の需要と供給のバランスは

地域によって異なります。

 

私の住む神戸市でも、

相変わらず新築の分譲マンションが

あちこちに建設されています。

 

駅前や駅近の一等地であれば、

マンション分譲地としては、

かなりの狭小敷地でも強引に建てられ

ている感があります。

 

先日、ある新築マンションの

販売チラシが入っていたので、

何となく見てましたが、

マンション販売担当者に

いろいろと聞いてみたくなる

情報満載でした。

 

そのマンションの仕様や設備を

確認したわけではありませんが…

その地域の新築マンションの販売価格としては、

かなり安い価格設定になっている印象でした。

 

ただ、マンションの場合、

入居後の毎月の負担は、

住宅ローンだけではありません。

 

 ・管理費
 ・修繕積立金
 ・駐車場代
 ・固定資産税

 

必要であれば、

 

 ・駐輪場やバイク置場の使用料
 ・専用庭があればその使用料、など…

 

さらに言うと…

 

 ・修繕積立金の増額

 

 

 

 修繕積立金の設定額の根拠は?


 

このチラシを見ていて、

一番気になったもの…

 

それは修繕積立金の額でした。

 

修繕積立金とは、

将来のマンション共用部の大規模修繕などに

備えるための積立です。

 

このマンションの修繕積立金なんですが…

毎月6,000円~7,700円となっていました。

総戸数60戸ほどです。

 

チラシに記載されている専有面積から、

計算すると、

 

専有面積1㎡当り:約90円

 

の設定です。

 

しっかりとした長期の修繕計画に基づいて

算出された金額であればいいんですが、

 

修繕積立金の額の1つの目安として、

国交省が

 

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

 

という算出基準を示しています。

 

このガイドラインにこのマンションを

当てはめると、

 

202円/㎡の積立金が必要

 

となります。

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

 

 

しかも、

このマンション、機械式駐車場を採用してます。

ガイドラインに沿っていうと、

機械式駐車場の場合、修繕費用の加算が必要です。

 

機械式駐車場を採用しているマンションは、

平面式駐車場などのマンションと比べると、

駐車場使用料などで賄える場合は別として、

修繕積立金がより多くなるということです。

 

 

そう考えると、

このマンションの修繕積立金の設定は

低すぎるように思いました。

 

 

修繕積立金については、

 

・毎年均等に積み立てる「均等積立方式」

・将来的に段階的に増額する「段階増額積立方式」

 

という2つの積立方式があります。

 ※国交省ガイドラインは「均等積立方式」

 

このマンションに限らず、

新築販売時の管理費や修繕積立金の金額は、

販売をしやすくするために少な目の設定

していることが多いです。

※段階積立方式を採用している場合が多い

 

 

新築マンションを購入する場合、

販売担当者に修繕積立金の額の根拠を

確認した方が良いです。

 

「段階増額積立方式」なのか

「均等積立方式」なのか?

 

「段階増額積立方式」であれば、

どのタイミングでどれくらい

増額していく計画か?

 

もし

「均等積立方式」で、

その額がガイドラインよりかなり低い、

というのであれば…

その金額で購入後修繕費用の積立として

大丈夫なのか?

 

 

購入後に修繕積立金が大きく上がる場合、

その負担は、当然購入者に来ます。»»

 

このような問題は、中古マンションでも

起こりうることですし、

戸建住宅でも将来のリフォーム費用の積立を

購入時の資金計画として考えるべきです。

 

そして、そういった計画を立てる際、

あまり楽観的な見通しではないほうがよいです

 

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