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リノベーション済みの中古マンションって買い!?

8年前、家を買うとき、中古マンションも候補として

いろいろな物件を見に行きました。

その中で「リノベーション済み」をうたった

マンションを見に行くことがありました。

 

その当時で築28年の物件。

 

建物外観は築年数相応の古さは感じさせるものの

室内はデザイナーズマンションっぽく改装されて

おり、何よりすぐに住める感なところに一番

ひかれた気がします…

 

やはり、なんだかんだいっても第1印象や見た目は

大事ですね。

 

中古マンションを見ても、状態にもよりますが、

リフォームも何もされていない物件とリノベーション

物件では、その瞬間的、衝動的な購入意欲は全然違う

ように思います。

 

ただ、その物件は、昭和56年完成の建物で確認申請

の時期を考えると旧耐震基準で建てられたマンション

でしたし、配管の交換がされていないという

「リノベもどき」だったので、購入というわけには

いきませんでした。

 

 

 

  リノベーション物件のおすすめ度


 

では、こういったリノベ物件は買い!?なのでしょうか

 

勿論、個々の物件次第ということは大前提としてありますが、

一般論としていうと…どうなんでしょう?

 

リノベ物件は、不動産業者や再販買取専門の業者が売主と

いうことが殆どです。

 

再販買取専門業者とは、競売や任意売却含め中古物件を

買取りリフォーム・リノベして転売する業者をいいます。

 

つまり、中古マンションの場合、通常個人の売主が多い

のですが、リノベ物件はいわゆる、業者が商売として販売

しているケースが殆どです。

 

なので、より一層物件のお値段的に良く考えないと、

「高くついた~」ということにもなりかねません。

 

 

例えば…

 

■業者が物件を3,000万円で仕入れます。

■そこに500万円かけてリノベーションを行います。

 

購入価格とリノベーション費用あわせ3,500万円。

 

■これに業者の利益や買取・売却のための諸費用
 500万円 のせて4,000万円で販売。
     ※諸費用は仲介手数料や登録免許税、印紙代など

 

そして、このリノベーションによって見事に仕上がった

4,000万円の物件を見て、テンション上がってお買い上げ

してしまっていいのか!?

 

 

よ~く考えてみてください。

 

 

もともと、リノベーション前3,000万円の物件を、

リノベーション後4,000万円で購入するって

 

どうなの???ということです。

 

仮に、リノベ前のその物件を3,000万で購入できた

として、自分で業者を手配し、リノベーションを

同じ費用でした場合費用的には3,500万円で済みます。

 ※消費税もろもろ細かいところはおいときます

 

それを4,000万円で購入するのはどうなの!?

 

ってことです。

 

さらにいうと、

 

購入する側から見て仲介手数料も

 

 ・3,000万円の物件を購入した場合96万円。
 ・4,000万円の物件を購入すると126万円。

 

ということで30万円UPということになります。

  ※仲介手数料=売買価格×3+6万円として

 

 

ただ…

こういったことも一概には言えず物件によります。

 

通常、買取業者さんは客観的な市場価値よりも

安い値段で物件を仕入れます。

 

なので、先程の例でいうと、本来3,500万円で売れる

物件を、売主さんが急いで売りたいなど何らかの事情で

相場より低い値段(3,000万円)で業者が仕入れている

ということもあります。

 

その場合、本来3,500万円で購入する予定の物件に

500万円かけてリノベーションをしたとすると、

あわせて4,000万円…

もともと3,500万円の市場価値がある前提ですが、 

4,000万円で購入しても妥当…ということになります。

 

 

 

 リノベーションのよしあし


 

確かにリノベーションを自分で手配するとなると、

購入してからしばらくは住めない期間が生じたり、

見積もりをとったり、業者を手配したりと、

手間や時間がかかるということはあります。

 

一方、リノベーションを、業者のデザインや

間取りで行われるのではなく、自分の好きな

デザインや間取りなどですることができるという

メリットもあります。

配管など見えない工事箇所もしっかりチェック

することもできます。

 

 

 

 リノベーション物件で後悔しないために


 

 

物件探しをするなかで自分の好みや条件に合う

物件がごろごろと市場にあるわけではありません。

 

特に、立地条件や環境などを優先的に考えたとき、

候補となった物件がリノベ物件ということもある

でしょう。

 

なので、リノベ物件を購入する際の注意点として、

 

まず、

 

物件のリノベーション前の市場価格を知ること

 

これは同じマンション内で売り物件が出ていれば

参考になりますし、似た条件のマンションの取引

価格を仲介会社に聞いてもよいでしょう。

 

その上で、

 

その価格と購入しようとしている物件価格を

比較してみる

 

ことです。

 

その差がリノベーションの価値を差引いても、

「あまりに高い~」ということであれば、

価格交渉をする、もしくは他の物件を当たる

ほうがいいかもしれません。

 

いずれにしても、リノベ物件の購入を考えるなら

じっくり考えて慎重に判断ください。

 

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