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リノベーション済みの中古マンションって買い!?

8年前に家を買うとき、

中古マンションも候補として

いろいろな物件を見に行きました。

 

その中で「リノベーション済み」の

マンションを見に行くことがありました。

 

その当時で築28年の物件。

 

建物外観は築年数相応の古さは

感じさせるものの

室内はデザイナーズマンションっぽく

改装されており、

何よりすぐに住める感なところに

一番ひかれた気がします…

 

やはり、なんだかんだいっても

第1印象や見た目は大きいです。

 

中古マンションの状態にもよりますが、

リフォームも何もされていない物件と

リノベーション物件では、

その瞬間的、衝動的な購入意欲は,

全然違うように思います。

 

ただ、その物件は、昭和56年完成の建物で

確認申請の時期を考えると、

旧耐震基準で建てられたマンションでしたし、

配管の交換がされていないというこで

購入というわけにはいきませんでした。

 

 

 

  リノベーション物件は買い!?


 

こういったリノベ物件は買い!?なのでしょうか

 

勿論、個々の物件次第だと思われますが、

一般論としていうと…どうなんでしょう?

 

リノベ物件は、

 

不動産業者や再販買取専門の業者が売主

 

ということが殆どです。

 

再販買取専門業者とは、

競売や任意売却含め中古物件を買取り、

リフォーム・リノベして転売する業者をいいます。

 

つまり、中古マンションの場合、

通常個人の売主が多いのですが、

リノベ物件はいわゆる、

業者が商売として販売しているケースが殆どです。

 

なので、より一層値段的な所は考えないと、

「高くついた~」ということにもなりかねません。

 

 

例えば…

 

■業者が物件を3,000万円で仕入れます。

■そこに500万円かけてリノベーションを行います。

 

購入価格とリノベーション費用あわせ3,500万円。

 

■これに業者の利益や買取・売却のための諸費用
 500万円 のせて4,000万円で販売。
     ※諸費用は仲介手数料や登録免許税、印紙代など

 

そして、このリノベーションによって見事に仕上がった

4,000万円の物件を見て、テンション上がってお買い上げ

してしまっていいのか!?

 

 

よ~く考えてみてください。

 

 

もともと、

リノベーション前3,000万円の物件を、

リノベーション後4,000万円で購入するって

 

どうなの???ということです。

 

仮に、リノベ前のその物件を3,000万で購入し、

自分で業者を手配し、

リノベーションを同じ費用でした場合、

費用的には3,500万円で済みます。

 ※消費税など細かいところはおいときます

 

それを4,000万円で購入するのはどうなの!?

 

ってことです。

 

さらにいうと、

 

購入する側から見て仲介手数料も

 

 ・3,000万円の物件を購入した場合96万円。
 ・4,000万円の物件を購入すると126万円。

 

ということで30万円UPということになります。

  ※仲介手数料=売買価格×3+6万円として

 

 

ただ…一方で

こういったことも一概には言えず

物件によります。

 

通常、

買取業者さんは客観的な市場価値よりも

安い値段で物件を仕入れます。

 

なので、

先程の例でいうと、本来3,500万円の物件を、

売主さんが急いで売りたいなど何らかの事情で

相場より低い値段(3,000万円)で

業者さんが仕入れてることも多々あります。

 

その場合、

本来3,500万円で購入する予定の物件に

500万円かけてリノベーションすると、

あわせて4,000万円…

もともと3,500万円の価値がある前提ですが、 

4,000万円で購入しても妥当

 

…ということになります。

 

 

確かにリノベーションを自分でするとなると、

購入してから住めない期間が生じたり、

見積もりをとったり、業者を手配したりと、

手間や時間がかかるということはあります。

 

その一方で、

リノベーションを業者のデザインや間取りで

行うのではなく、

自分の好きな間取りやデザインにすることが

できるというメリットもあります。

 

配管など見えない工事箇所も、

しっかりチェックすることもできます。

 

 

 

 リノベーション物件で後悔しないために


 

 

物件探しをするなかで、

自分の好みや条件に合う物件が

ごろごろと市場にあるわけではありません。

 

特に、

立地条件や環境などを優先的に考えたとき、

候補となった物件がリノベ物件ということも

あるでしょう。

 

なので、リノベ物件を購入する際の注意点として、

 

まず、

 

物件のリノベーション前の市場価格を知ること

 

もし同じマンション内で売り物件が出ていれば

参考になりますし、

似た条件のマンションの取引価格を仲介会社に

聞いてもよいでしょう。

 

その上で、

 

その価格と購入しようとしている物件価格を

比較してみる

 

ことです。

 

その差がリノベーションの価値を差引いても、

「あまりに高い~」ということであれば、

価格交渉をする、もしくは他の物件を当たる

ほうがいいかもしれません。

 

いずれにしても、

リノベーション済というだけで、

高い値段で購入することのないよう

慎重に判断ください。

 

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