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どの街に住む?住む街によって家の価値は変わる

 資産価値を左右する「街の力」、東京と神戸を比較してみた


 

 

先日、東京圏で「必ず座れる電車」という

サービスが、鉄道各社さん展開されている

ニュースを見ました。

 

例えば…

品川から横浜方面へ路線を展開する京浜急行

電鉄では、平日の朝「モーニング・ウィング号」

という車両の指定席を買うと必ず座れるという

サービスを提供しています。

 

ちなみに、お値段は…

通常の運賃に1回300円の追加料金、

月間パスもあり5,500円/月となってます。
(12/8時点)

 

1回300円、月5,500円…で必ず座れる…

 

個人的には快適な通勤時間や移動時間を

利用できることを考えると、利用する側

のメリットは大きいと思いました。

 

私も過去、東京でサラリーマン生活を

送ったことがありますが、朝の通勤

ラッシュは、まさに地獄…。

それを知っているだけに、個人的には

金額に見合う価値があると思います。

 

ただ、こういったサービスが成立する

背景として、

東京に「人」「もの」「サービス」などが

集まる「東京一極集中」という日本の状況

があります。

 

東京一極集中という状況の賛否はさておき、

今更ですが、東京という都市が、それだけ

「街としての力」が大きいからといえます。

 

住宅の資産価値に影響する要因を、

大きく3つに分けると

 

 1、立地
 2、その物件そのものが持つ価値
 3、流通性(流動性)

 

と言われたりします。

 

「流通性」とは、

その地域で土地建物の取引がどれくらい

活発に行われているか、

その地域の不動産取引市場にどれくらい

の人が参加しているか、ということです。

 

「流通性」は、その地域によって、

マンション、戸建て、土地など取引される

物件の種類によっても異なります。

例えば、マンションの供給戸数は多く、

戸建や土地の供給が少ない地域であれば、

希少性が高い分、マンション以上に戸建の

流通性が高くなるということになります。

 

住宅の資産価値は、物件の仕様や設備、

構造など、その物件そのものが持つ価値も

関係しますが、それ以上に、

立地条件や流通性が資産価値に与える影響

は大きいです。

 

特にこれからの少子高齢化・人口減社会

の中で、立地条件や流通性は、物件の

資産性に大きな影響を与えるものと

思われます。

 

そして、この立地条件や流動性に大きく

関係するのが、その『街の力』です。

 

街単位でいうと、日本でもっとも「街の力」が

大きい東京の住宅の資産価値は、日本全国で

一番高いです。

 

例えば、

東京都品川区と兵庫県灘区の同じ専有面積の

マンションを比べてみても、

 

■東京都品川区 最寄り駅「大井町」徒歩10分

3LDK 76.09㎡(築7年)5階建て4階部分。

 

売出価格7,480万円
(管理費:15,000円、修繕積立金:12,300円)

 

■神戸市灘区 最寄り駅「阪急御影」徒歩10分。

3LDK 77.49㎡(築7年)4階建て4階部分。

 

売出価格2,880万円
(管理費:12,370円、修繕積立金:8,100円)

 

※阪急「御影」駅は、2015年関西で住みたい街
 ランキングの総合第9位(スーモ)

 

売出価格と実際に契約する成約価格は

違いますが、

駅から距離や専有面積、間取り、築年数

などほぼ同じ条件ですが、

これだけの価格の違いがあります。

 

不動産サイトポータル(at  home)で

60㎡以上80㎡未満のマンションの

相場平均を見ても

 

■東京都品川区:6,400~6,800万円

■兵庫県神戸市灘区:2,700~3,000万円

 

この「価格」の違い…

土地の値段の差といってしまえばそうなん

ですが、それは、

「街力」の違いからくるものです。

 

世界有数の都市である東京と比較すれば

当たり前かもしれませんが、

例えば、神戸市という1つの政令指定都市

の中でも、「街の力」の違いがあります。

 

 

 

 神戸市の中でも「街力」の違いは出てきます


 

 

神戸市は、

一番東の「東灘区」から一番西の「西区」、

そして一番北に位置する「北区」まで

9つの区がありますが、

下の表は、神戸市の各区ごとに

 

 ・2040年までの人口減少率
 ・2040年時点における高齢化率

 

を予測したものです。
※各区の名前は記載しておりません

 

神戸市人口 推移

 

 

 

これを見ると、25年後の2040年…

今さらですが…

人口の増加が予想される地域はありません。

減る一方です。

 

ただ、

同じ減少率でも区によってこれだけ差があります。

住んでいる「街の力」を左右する要因として、

今後、

 

人口の減少率や高齢化率は、

「街の力」に間違いなく影響します。

 

つまり、同じ神戸市内でも、街力の違いが

顕著にあらわれ、しいては、

そこに所有する住宅の資産価値の違いが

生じてくる可能性が高いということです。

 

住宅を購入して、15年、20年と住んだ後、

いざ売却しようとしても、購入する現役

世代の数が少なくて買手がみつからない…

ということが、これから起こります。

 

マイホームを購入しようとするとき、

 

「どの街」の「どんな場所」に購入するか

 

考え方は人それぞれです。

 

 ・今住んでいる近くに住みたい
 ・子供の学校区を変えたくない
 ・親の近くに住みたい
 ・自然が多い地域に住みたい
 ・子どもを預けられるところに住みたい

 

など、希望もさまざまあると思います。

 

ただ、選ぶ「街」によって、

将来の資産価値が大きく変わる、

ということも考えてみてください。

 

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