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どの街に住む?住む街によって家の価値は変わる

資産価値を左右する「街の力」、東京と神戸を比較してみた


 

 

先日、東京圏で「必ず座れる電車」というサービスが、

鉄道各社さん展開されているニュースを見ました。

 

例えば…

品川から横浜方面へ路線を展開する京浜急行電鉄では、

平日の朝「モーニング・ウィング号」という車両の

指定席を買うと必ず座れるというサービスをして

います。

 

ちなみに、価格は通常の運賃に1回300円の追加料金、

月間パスもあり5,500円/月となってます(12/8時点)

 

1回300円、月5,500円…で必ず座れる…個人的には

快適な通勤時間やその時間を利用して仕事の資料を

作成したりと、利用する側のメリットは大きそう

と思いました。

 

私も過去、東京でサラリーマン生活を送ったこと

がありますが、朝の通勤ラッシュは地獄でした。

それを知っているだけに、個人的には金額に

見合う価値があるのではないかと思います。

 

ただこういったサービスが成立する背景として、

東京に「人」「もの」「サービス」などが集まる

「東京一極集中」という日本の状況があります。

 

東京一極集中という状況の賛否はさておき、

今更ですが、東京という都市が、それだけ

「街としての力」が日本で最大の都市といえます。

 

住宅の資産価値に影響する要因を、

大きく3つに分けると

 

 1、立地
 2、その物件そのものが持つ価値
 3、流通性(流動性)

 

と言われたりします。

 

「流通性」とは、その地域で土地建物の取引が

どれくらい活発に行われているか、その地域の

不動産取引市場にどれくらいの人が参加するか、

ということです。

 

「流通性」は、そのエリアによって、マンション、

戸建て、土地など取引される物件の種類によっても

異なります。

 例えば、マンションの供給戸数は多いが、戸建や

土地の供給が少ない地域であれば、希少性が高い分、

マンション以上に戸建の流通性が高くなるという

場所もあります。

 

住宅の資産価値は、物件の仕様や設備、構造など

その物件そのものが持つ価値にも影響されますが、

それより、立地条件や流通性が資産価値に与える影響

は、はるかに大きいと思います。

 

特にこれからの少子高齢化・人口減社会の中で

立地条件は物件の資産性に大きな影響を与えるもの

と思われます。

 

そして、これら立地条件や流動性に大きく関係するのが、

その「街の力」です。

 

日本でもっとも「街の力」が大きい東京という都市の

住宅の資産価値は、日本全国で一番高いはずです。

 

例えば、

東京都品川区と私の住む兵庫県灘区の同じ専有面積の

マンションを比べてみても、

 

■東京都品川区 最寄り駅「大井町」徒歩10分

3LDK 76.09㎡(築7年)5階建て4階部分。

 

売出価格7,480万円
(管理費:15,000円、修繕積立金:12,300円)

 

■神戸市灘区 最寄り駅「阪急御影」徒歩10分。

3LDK 77.49㎡(築7年)4階建て4階部分。

 

売出価格2,880万円
(管理費:12,370円、修繕積立金:8,100円)

 

※阪急「御影」駅は、2015年関西で住みたい街
 ランキングの総合第9位(スーモ)

 

売出価格と実際に契約する成約価格は違いますが、

駅から距離や専有面積、間取り、築年数など

ほぼ同じ条件ですが、これだけの違いがあります。

 

また、不動産サイトポータルサイト(at  home)で

60㎡以上80㎡未満のマンションの相場平均を見て

みると

 

■東京都品川区:6,400~6,800万円

■兵庫県神戸市灘区:2,700~3,000万円

 

この「価格」の違い…

土地の値段が違うといってしまえばそうなんですが、

それは、「街力」の違いからくるものです。

 

世界有数の都市である東京と比較すれば当たり前かも

しれませんが、「街力」の違いによって、物件の流通性

も資産価値も異なるということです。

 

 

 

神戸市の中でも「街力」の違いは出てきます


 

 

東京都と兵庫県の違いは当然ありますが、

もっと言うと神戸市という1つの政令指定都市の中でも、

地域によって「街力」の違いがあります。

 

神戸市は、一番東に位置する「東灘区」から一番西に

位置する「西区」、そして一番北に位置する「北区」

まで9つの区がありますが、下の表は、神戸市の各区

ごとに2040年までの人口減少率と2040年時点における

高齢化率を予測したものです。
 ※各区の名前は記載しておりません

 

神戸市人口 推移

 

 

 

これを見ると、25年後の2040年…今さらですが…

人口の増加が予想される地域はありません。

減る一方です。

 

ただ、同じ減少率でも区によってこれだけの差が出てます。

住んでいる「街の力」を左右する要因は様々ありますが、

人口の減少率や高齢化率は、

「街の力」に間違いなく影響します。

 

つまり、今後、同じ神戸市内でも、街力の違いが顕著に

あらわれ、しいては、そこに所有する住宅の資産価値の

違いが生じてくる可能性が高いということです。

 

住宅を購入して、15年、20年と住んだ後、いざ売却…

しようとしても、購入する現役世代の数が少なくて

買手がみつからない…ということも地域によっては

起こりうるということです。

 

もちろん、これは予測ですので、今後の都市計画や

再開発によっては、予測とは異なる状況になるかも

しれません。

 

マイホームを購入しようとするとき、

どの街のどんな場所に家を購入するか、

考え方は人それぞれです。

 

 ・今住んでいる賃貸マンションの近くで住みたい
 ・子供の学校区を変えたくない
 ・親の近くに住みたい
 ・自然が多い、近くにある地域に住みたい
 ・子どもを預けられるところに住みたい

 

など、希望もさまざまあると思います。

 

ただ、選ぶ「街」によって、将来の資産価値が

大きく変わる、ということも考えてみてください。

 

【関連記事】

「マイホームを買うとき、「資産価値」について考えてますか?」

 

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