マイホームの購入予算が決まれば、

次に考えることは資金計画です。

 

  • 頭金、借入金額をどうするか?
  • どのように返済していくか?

 

無理と無駄のない資金計画を作成できるかで

住宅購入費用も、購入後の生活も変わってきます。

 

そして、この資金計画ですが、

購入する物件によっても変わります。

 

例えば…

・自己資金:800万円
・年収:650万円

・物件価格:4,000万円
・諸費用:300万円

という住宅を購入するとします。

 

800万円を全額自己資金として使うべきか?

 

購入物件が

新築の戸建て住宅の場合と

中古マンションの場合で比較してみます。

※住宅ローン全期間固定1.4%、30年返済
※住宅ローン控除適用要件を満たす物件を購入

 

住宅ローン控除とは、

毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち、
いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り
所得税から控除される制度です。
所得税から控除しきない場合には、住民税からも一部控除されます。

 

 

住宅ローン金利や審査のことを考えると、

物件価格の10%の自己資金は可能であれば

入れるべきです。

 

一方で、住宅ローン控除を有効活用する点から、

次の2つのプランで比較してみました。

 

 

プラン①:自己資金400万円 借入金額3,900万円(10年後に400万円繰上返済)

プラン②:自己資金800万円 借入金額3,500万円

 

 

新築戸建住宅を購入する場合

新築戸建て

上の表は、自己資金と住宅ローン総返済額、

そこから住宅ローン控除を差し引いた総額を

比較したものです。

 

住宅ローン控除は、他が全て同じ条件であれば、

借入金額が多いほうが控除額も増えます。

 

ですので、住宅ローン控除の額は、

借入金額が大きいプラン①が32万円ほど

多くなりますが、

最終的な総額⑤で見ると殆ど変わりません。

 

これは利息負担の差と住宅ローン控除の差が

ほぼ同じで差がでなかったということです。

 

ただ、返済期間30年で試算していますが、

繰上返済などで返済期間が短くなり、

利息負担が減るのであれば、住宅ローン控除の

効果が大きいプラン①のほうが有利になりえます。

 

また、プラン①の場合プラン②と比べ、

自己資金が少ない分(400万円)手元にお金が残ります。

もし、400万円という資金を運用することで

運用益を得るという前提であれば、

やはりプラン①の方が良いといえます。

 

中古マンションを購入する場合

中古マンション

 

次に、中古マンションを購入した場合の比較ですが、

 

中古マンションを個人の売主から購入する場合

消費税がかかりません。

こういった取引で住宅を取得する場合、

住宅ローンの控除額の上限が200万円になりますので、

先ほどの新築住宅を購入する場合と比べると

住宅ローン減税効果がかなり少なくなります。

 

その結果、住宅ローンの利息負担の効果と

住宅ローン減税の効果を比べると、

利息負担のほうが大きくなります。

 

最終的な総額(⑤)でみると

借入金額の多いプラン①のほうが

負担額が増えることになります。

 

つまり、この場合、住宅資金800万円全額を

自己資金として使うプラン②のほうが

有利になるということです。

 

このように同じ物件価格、借入金額でも、

購入する物件によって資金計画が変わります。

 

新築と中古、戸建てとマンションによる違い

 

また、中古住宅を購入する場合、新築と異なり、

購入時のリフォーム費用が必要な場合があります。

 

リフォーム費用を現金でまかなうということで

あれば、住宅購入後の生活考えながら、

手元にお金をいくら残すかを考えることも

必要です。

 

また、戸建てとマンションの違いでいうと、

購入後にかかる維持管理費が異なります。

 

戸建て住宅も将来のリフォーム資金は必要です。

マンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場代、

将来のリフォーム費用負担含めた毎月の負担という

観点からも資金計画を考える必要があります。

 

 

実際のところ、

住宅ローン控除額は、購入物件だけでなく

年収や家族構成、返済期間や適用される住宅ローン金利

によって違ってきます。

ですので、

のちのち後悔しない資金計画、返済計画をしっかり

シミュレーションして決めましょう。

 

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