あなたの住宅購入相談室  > お役立ち情報  > 「借入金額」はいくら?返済負担率から考える住宅ローン審査

「借入金額」はいくら?返済負担率から考える住宅ローン審査

住宅ローン審査ってどんな審査?


 

 

住宅ローンの審査ですが、大きく分けると

 

 ・「人」すなわち契約者に関する審査

 ・住宅ローンの対象となる「建物」に関する審査

 

に分けられます。

 

建物に対する審査は、

 

 ・建築基準法など法規制に違反していないか

 ・借入金額に対して建物の担保価値はあるか

 

など物件の適法性や資産価値を見るもので、

ある意味、客観的に判断しやすいといえます。

 

一方、人に関する審査については、

金融機関によっても対応は異なりますが、

その審査基準はなかなか把握しにくいものです。

 

そのときの景気や経済情勢、金融機関同士の競争、

などによっても変わったりします。

 

ただ、シンプルに考えると、お金を貸す側の銀行は、

 

「この人に返済能力があるか?」

 

という信用性を確認したいということです。

 

「人」に関する審査といっても、

 

収入面…つまり

住宅ローンを返済できる必要な収入があるか。

そして、支出面…つまり

過去の借入の返済状況や現在の借入からみて
問題なく返済できそうか

その他、健康面や貯蓄などその人の返済能力、

信用性をに関わること左右するものを確認

 

など、さまざまなことを総合的に判断します。

 

 

その中で、最初に見られるのは「収入面」です。

借入希望額にもよりますが、

 

基本的には、

 

 ・ネット系銀行では400万円以上
 ・それ以外では300万円以上

 

の年収がないと審査に通りにくいといわれます。

 

そして、年収そのものと同時に、

「年収に対する借入金額が占める割合」、

すなわち「返済負担率」が重要となります。

 

例えば、住宅金融支援機構と民間銀行が

提供するフラット35では、返済負担率の基準として

 

 ・年収400万円未満⇒30%以下
 ・年収400万円以上⇒35%以下

 

としています。

 

返済負担率の上限は35%くらいの金融機関

が多いと思われます。

 

この返済負担率を計算する際の借入は、住宅ローン

だけではありません。

借入中の自動車ローンや教育ローン、カードローン

があれば、それらも含まれます。

なので、審査前に完済できる借入を完済すること

によって返済負担率は変わります。

 

また、返済負担率は、借入期間によって変わります。

 

例えば、年収600万円の人が3,000万円借入した場合、

返済負担率を計算すると

 

 ・返済期間25年の場合:30.0%
 ・返済期間35年の場合:24.8%

 

となります。
 ※審査金利3.5%で計算

 

なので、もし返済負担率がきつい場合は、

考えていた借入期間をより長くすることによって、

返済負担率を下げることはできます。

ただ、多くの金融機関では完済年齢の上限を

80歳に定めていますし、リタイア後の返済に

ついてどのように考えるかということも審査の

対象となります。

 

ただ、住宅ローン審査的には、返済負担率が

高ければ高いほど不利にはなります。

 

なので返済負担率を下げる方法を考えてみました。

 

 

返済負担率を下げるには


 

 

■頭金を増やす

 

頭金を入れて借入金額を少なくすることによって

返済負担率も下がり、住宅ローン審査は通りやす

くなります。

 

ただ、頭金の金額を決めることは、

手元にお金をいくら残すかを決めることです。

 

 ・万が一の時のお金 
  ※毎月の必要生活費の半年~1年分位!?

 ・近い将来支出が決まっているお金

 ・将来必要となる教育・老後資金

 

など

 

住宅購入後の生活やライフイベントを考えて

必要な資金が確保できるかを確認しながら

決めることが必要です。

 

 

■収入を増やす

 

当然ですが、収入が増えれば返済負担率は下がります。

その収入を増やす方法ですが、

 

1つは、「収入合算」。

 

配偶者に収入があれば、配偶者の収入と合わせた

年収で借入することができます。

但し、収入合算ができる金額や収入合算ができる人は、

金融機関によって基準が異なりますので確認が必要です。

 

収入合算をする場合、住宅ローン契約者が債務者となり、

合算する人が連帯保証人となる金融機関が多いです。

 

 

もう1つは、「ペアローン」

 

これは、夫婦でそれぞれ借入希望金額を分けて

2本の住宅ローンを組む方法です。

収入を増やすというよりも、住宅ローンを分割する、

という感じですが、これも返済負担率を下げること

ができます。

 

「収入合算」が、住宅ローン契約者の収入ともう1人の

収入を合算するのに対し、

「ペアローン」は、夫婦2人でそれぞれが住宅ローンを

契約するということです。

夫も妻も住宅ローン契約者となり、それぞれがお互い

の債務に対し連帯保証人となります。

但し、住宅ローンが2本となるので、契約事務手数料

や印紙代なども2本分必要となります。

 

 

また、少し特殊ですが、

収入を増やすという意味でいうと、太陽光発電の

発電量に応じて、売電収入が合算できる場合が

あります。

 

太陽光発電設備の初期費用の負担が増えることから、

その分の借入金額を増やし、初期費用の負担を軽減

できるようにする趣旨のようです。

 

太陽光発電による収入合算ができるための条件も

ありますが、フラット35の場合、対象となる融資、

本人の収入に加算できる金額が決まっています。

 

このように、住宅ローンの審査をクリアするために

「収入」「返済負担率」は重要な項目ですし、

その審査に対する対応の仕方もあります。

 

ただ、この返済負担率には、もう1つの重要な

意味があります。。

 

それは、

銀行が審査するための「返済負担率」ではなく、

住宅購入後、無理なく生活できる「返済負担率」

です。

 

そして、

この2つの数字が一致することはあまりないと

思います。

※詳しくは、以前の記事

(「借入ができる金額」と「無理なく返済できる金額」)

を見てみてください。

 

確かに、金融機関の住宅ローン審査に通ることは必須

なんですが、その前に、住宅ローンを返済しながらも

無理なく生活できる、という意味での「返済負担率」

から借入金額を決めること…

 

それがより重要かもしれません。

 

♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦

住宅購入後も安心できる、あなたの無理のないマイホーム購入予算を把握するための

マイホーム予算診断サービスのご案内はこちらから

マイホーム予算診断サービス

お電話でのお問い合わせはこちら

078-202-6717

10:00~18:30 平日・土日《定休:水》
初回相談は無料です(約60分)。お気軽にお問合せ下さい。
ご相談のご予約は土日・夜間でも可能です。