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【住宅ローン金利】変動?固定?~変動金利を検証してみる~

変動金利を検討するのなら…


 

前回に引き続き、住宅ローンの変動金利と固定金利の

選択の仕方について考えてみたいと思います。

 

前回は、固定金利を積極的に検討したい場合について

書きましたので、今回は変動金利を積極的に考えたい

場合について書きたいと思います。

 

固定金利同様、まず、変動金利のメリット・デメリット

をよく理解して、それが自分に合うかを考えます。

 

【変動金利のメリット】

 ・借入当初、金利が低く返済額が少ない、

 ・(金利上昇がなければ)元金の減りが早い

 

反対に

 

【変動金利のデメリット】

 

 ・金利変動の影響を受けるので資金計画が立てにくい

 ・金利の変動幅によっては、家計的に苦しくなる
  (場合によっては返済自体が困難になる)

 ・返済自体はできても、金利の変動幅によっては、
  毎月の返済額より利息が多い(未払い利息の発生)
  状態になり、返済を続けても元本が一向に減らない
  という状況にもなりえる

 ・返済期間中、特に借入残高が多い間は、金利動向を
  気にかけておかなければならない

 

など挙げられます。

 

そして、変動金利のメリットとして、金利が低いといいましたが、

これは、あくまでも

現在の変動金利」と「現在の固定金利」を比べた場合の話です。

 

金利は変動する以上…

10年後の変動金利」と「現在の固定金利」を比べた場合、

逆にデメリットになっているかもしれません。

 

 

 

金利タイプとして、変動金利を積極的に考えたい~、

という方は、前回も少し書きましたが、

 

 ・(過去の金利の推移等から)これからもすぐに
   大きく金利が上がることは考えにくい

 ・今後の日本の社会状況を考えると、例え金利が
  上がっても大きく上がることは考えにくい

 ・今の状況の中で、変動金利でいけるところまでいく
  (金利が上がりそうと思ったときに借りかえる)

 

というように考えられる方が少なくないかもしれません。

 

仲介会社や住宅会社、銀行の担当者の方からは、

変動金利を薦められることも多いでしょう。

 

 

 

金利が上昇しても耐えられる(リスクを吸収できる)


 

ただ、金利がどのタイミングで、どのように変わるか、

を予測をすることは自由ですが、実際のところ誰にも

わかりません。

 

なので、変動金利を検討するうえで一番必要なことは、

 

金利が上昇し、返済額増えた場合に家計が耐えられるか?

住宅ローン返済だけでなく、無理なく生活していけるか?

 

ということを確認することです。

 

前回同様、2,500万円を35年返済で借入れた場合で考えてみます。

 

金利変動を以下3パターンでシミュレーションしました。

 

 ■パターン1:借入6年目から1%、さらに11年目から1%上昇

 ■パターン2:借入6年目から2%、さらに11年目から1%上昇

 ■パターン3:借入6年目から2%、さらに11年目から2%上昇

 

この場合の毎月の返済額と総返済額を表にしたものです。

 

 

 変動金利リスク

 

 

借入当初から5年間の返済額は、67,980円/月ですが、

その後、金利の上昇とともにそれぞれ返済額も増えます。

パターン3など、かなり返済額が増えます。

 

それでも、

 

 ・毎月の返済額が増えても家計的にやっていけるか

 ・返済額が増えても、後々の教育資金や老後資金など
  必要な資金(貯蓄)が確保できているか

 

を検討します。

 

そして、返済額が増えても大丈夫ということであれば、

変動金利を選ぶこともありだと思います。

こういう方は、比較的収入に対して、借入金額が少ない

方が多いかもしれませんね。

 

ただ、毎月の返済や資金的に問題なくても、結果的に、

固定金利より返済額が多くなった、つまり、高い値段

で家を買ってしまったということはあります。

 

 

 

金利上昇リスクを避けられる


 

また、住宅ローン借入後も余裕資金があり、万が一金利が

上昇しても、そのタイミングで繰上返済することによって、

毎月の返済額も総返済額も抑えられるというような場合です。

 

 

先ほどと同じ例で、

5年後の金利上昇時に500万円の繰上げ返済資金があるとすると、

 

変動金利 繰上げ返済

 

繰上げ返済によって、

 

■パターン1

6年目以降(金利上昇後)も毎月の返済額は、

その前(金利上昇前)より少なくなります。

繰上返済しない場合と比べて、総返済額は、

約110万円少なくなりました。

 

■パターン2

6年から10年目までの毎月の返済額は、それまでと

1,000円程度しか変わりません。

ただ、11年目以降は当初より9,000円近く増えます。

繰上返済しない場合と比べて、総返済額は、

約200万円少なくなりました。

 

■パターン3

6年から10年目までの毎月の返済額は、それまでと

1,000円程度しか変わりません。

11年目以降は当初より17,000円増えます。

繰上返済しない場合と比べて、総返済額は、

約161万円少なくなりました。

 

この例でいうと、繰上げ返済によって、

パターン1程度の金利上昇リスクは、

回避できていると言えます。

 

総返済額については、金利が上昇したことによって

上昇前の総返済額(28,551,528円)より約440万円増えます。

ただ、固定金利の総返済額(32,614,001円)と比べると

36万円しか変わらないと考えると、リスク回避はできている

と言っていいと思います。

 

しかし、パターン2や3のような、それ以上の

金利上昇に対しては、リスク回避できている

とまでは言えないと思います。

 

想定するリスクの大きさとして、金利上昇幅が何%が

妥当なのか難しいところではあります。

 

ただ、景気回復による物価上昇など、いわゆる

正常な金利上昇であれば、2%くらいの金利上昇を

考えていれば、一定のリスク想定として成り立つ

のではないかと思います。

 

 

 

ちなみに、変動金利タイプの返済の場合、

 

 ・金利変動があっても5年間返済額が変わらない5年ルール

 ・金利上昇しても、返済額が(それまでより)1.25倍以上
  にはならない1.25倍ルール

 

 があります。

 

これらを変動金利のリスクヘッジの方法のように説明され、

変動タイプを薦められることがあります。

 

しかし、これらのルールは、金利上昇によって増える返済額を

支払わなくてよいということではありません。

金利上昇したからといって、すぐに返済額が増えることは

ありませんよ、というだけでリスクの吸収にも回避にも

なっていません。

 

 

また、もし変動金利を選択するのであれば、

金利動向と付き合う一定の覚悟は必要かと思います。

 

まったく、金利動向など気にしたくない、

関心がないということであれば、

固定金利の方があっているかもしれません。

 

 

 

金利上昇以外のリスク…


 

また、住宅ローンの返済にまつわるリスクは、

金利上昇だけではありません。

 

 ・子供が生まれると家計は徐々に変わります

 ・子供の進路によっては、想像以上に教育費が
  かかるかもしれません。

 ・会社の業績によって給与が減るかもしれません

 ・病気や倒産など収入が減ることもありえます

 ・予定していた退職金が出ない、あっても少ない
  ということもあるかもしれません。

 

 

なので、

 

住宅ローンの返済に対するリスクを考えるとき

 

住宅購入後の人生設計、つまりライフプラン全体で判断する

 

ことがもっとも重要です。

 

 

 

まとめ


 

固定金利にするか変動金利にするか悩まれた場合、

 

まず、固定金利、変動金利それぞれの特徴を良く知り、

それが自分にあっているかを考えます。

 

固定金利が合っていると思うなら…

変動金利との金利差について、

返済額が高くても金利上昇に対する保険として

十分にその価値があると判断できるなら固定で

いいのではないでしょうか。

 

一方、特にコストを考えると

変動金利を検討したい・捨てがたいと思うなら…

 

一定の金利上昇リスクを想定したシミュレーションで

問題なく返済できる、後々迎えるライフイベントに

必要な貯蓄を確保できるということを確認してから決める、

 

というように考えるべきだと思います。

 

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