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【住宅ローン金利】変動?固定? ~固定金利を検討してみる~

 変動金利はCP料金みたいなもの!?


 

 

住宅ローン商品を決めるとき、

金利タイプをどうするか?

一番悩むところです。

 

不動産やハウスメーカーのチラシなどの

返済シミュレーションによく使われているのは、

変動金利や当初3年固定などの金利タイプが

多いですね。

 

ただ、これは、変動金利や3年固定タイプが

いいからではありません。

毎月の返済額が安く見えるので、

お客さんに買ってもらいやすいからです。

 

よく、インターネット回線や携帯電話でも、

最初の半年、1年は、通常価格より安い

キャンペーン料金で、キャンペーン終了後は

高くなる料金体系と少し似ています。

 

インターネットや携帯は、キャンペーン終了後

の料金が分かっているので、まだいいです。

 

住宅ローンの変動金利の場合、

金利が変動する以上、先々の返済額が

いつ頃、いくらになるのか分かりません。

もちろん、金利が上がらない可能性も

ありますが。

 

 

 

 変動金利と固定金利、どちらが得なの?


 

 

住宅ローン金利タイプを考える場合、まず、

変動か固定かで悩まれる方が多いのですが…

 

「どちらがお得ですか?」

という質問に対する答えは、

 

「完済し終わるまで分からない」

というのが正直な結論です。

 

なぜなら、変動金利の返済額を左右する

金利の推移が、いつ、どれくらい変わるかは、

予測はできても誰にもわからないからです。

 

 

 ・金利はこれからも当分上がりそうもないですよ~

 ・仮に金利が上昇しても、大きく上がることは
  考えにくいので変動でいいのでは…

 ・金利が上がりそうになったら固定金利タイプに
  変えることもできますよ~

 

ともっともらしいことを言いながら、

変動金利をすすめたがる人は少なく

ありません。

 

そういう方には、真っ向から、

 

 ・「なぜ、金利は上がらないんですか?」
 ・「当分って10年ですか?20年ですか?」
 ・「金利が上がりそうなタイミングは
   どうやって判断するんですか?」

 

と突っ込んでみてください。

明確な答えは返ってこないと思いますが、

それ以上あまり変動金利を薦めることは

なくなるかもしれません。

 

住宅ローン金利 推移

このグラフは、主要都市銀行の過去の

住宅ローン金利の推移を示したものです。

 

確かに、ここ20年間、変動金利は大きく

変化していません。

 

こういうデータに基づいて、

 

 ・これからも上昇することは考えにくい?
 ・上昇しても、大きくは上昇しない?

 

というささやきが聞こえてくるかも

しれません。(私も聞きました)

 

ただ、金利が将来的にどういう動きをするか…

経済の専門家や金融のプロでも考えは分かれる

ところです。

そこを、我々が予測をしても意味がありません。

 

 

 変動?固定?その判断方法


 

 

では、変動と固定どちらにするか?

どのように判断すべきなんでしょうか。

 

その判断基準について、

「2,500万円を35年返済で借入れた場合」の

変動金利と全期間(35年)固定を比較して

考えてみたいと思います。

 

 

変動金利 固定金利

 

■パターン1:変動金利が35年間変わらなかった場合

 

【毎月の返済額】

変動タイプ→67,980円/月

固定タイプ→77,653円/月

 

⇒約1万円固定タイプが高くなります。

 

【総返済額】

変動タイプ→28,550,528円

固定タイプ→32,614,001円 

 

⇒固定タイプの総返済額が約410万円高くなります

 

但し、これは35年間金利が変動しなかった、

という超希望的観測に基づいた比較です。

 

次に、金利上昇を想定したシミュレーションが

パターン2です。

 

■パターン2:金利が借入から6年目に1.1%上昇し1.875%になった場合

 

6年目から金利が1.1%上昇した場合、

住宅ローンの総返済額は、

変動金利と固定金利の総返済額は、

ほぼ同じになります。

 

 

つまり、このシミュレーションから考えると、

 

 ・金利が5年以内に1.1%以上上昇すると予測

  ⇒固定金利タイプを選んだの方が得

 

 ・今後5年くらいは上昇しない、かつ
  その先も1.1%以上の上昇はないと予測

  ⇒変動金利タイプの方が得(になる可能性大)

 

となりますが…これって、

 

 ・金利が上昇するか否か?
 ・いつ上昇するか?
 ・1.1%以上上昇するか否か?

 

を予測しているにすぎません。

 

 

 

 返済額のお得感と安心感、どちらをとるか?


 

 

それよりもまず考えるべきは、変動、固定…

 

「どちらが自分に合うか?」

 

ということです。

 

 

【固定金利のメリット】

 

 ・金利変動のリスクがない
 ・返済金額が確定するため資金計画が立てやすい
 ・金利の動向を常にチェックしたり、
  金利が上がりそうなタイミングを予測する必要がない
 ・金利の上昇にビクビクしながら生活をしなくてよい

 

反対に、

 

【固定金利のデメリット】

 ・変動金利と比べて金利が高い
  →少なくとも借入時点では返済額が多い

 

 

こういったメリット、デメリットを踏まえ、

固定金利の方が自分には合っている、

金利(返済額)の差以上のメリットを感じる

ことができる、ということであれば固定金利

を検討します。

 

固定金利と変動金利との金利差について、

固定金利が変動金利より金利が高いのは、

住宅ローン契約者が金利上昇リスクを負う

必要がないためです。

逆に言うと、金利が上昇しても返済額は

変わらないため、金利上昇リスクは銀行

側が負っているということです。

 

つまり、

固定金利を契約する人は、変動金利より

高い金利で借入することにより金利上昇

のリスクに備えているといえます。

 

 

先ほどのシミュレーションでいうと、

 

仮に変動金利が35年間全く変わらなかった場合、

固定金利を選択した場合と比べると、

 

・毎月の返済額で1万円
・総返済額で400万円以上

 

多く返済することになります。

 

ただ、それを

 

金利上昇するかもしれないリスクに対し

必要な保険をかけている

 

と考えることができるか?

ということです。

 

反対に、

・毎月1万円の返済額の違い
・総返済額で400万円以上の違い

 

は保険として考えるには大きすぎる

と思うのか?ということです。

 

ただ、これは

現時点で考えられる最大の「差」です。

当然ですが、金利が上昇すると、

変動金利と固定金利の「返済額の差」は

小さくなります。

 

また、

繰上返済などで返済期間が短くなると、

変動金利と固定金利の「返済額の差」は

小さくなります。

借入当初は借入期間を35年にしたとしても、

実際はボーナスや退職金、贈与や遺産相続

または、投資収入などで繰り上げ返済する

人は少なくないです。、

 ※住宅ローンの完済期間について、
  正確なデータはありませんが、
  平均15~20年くらいになると予想される
  ようです。
 「民間住宅ローンの貸出動向調査」
  (住宅金融支援機構)

 

 

先ほどのシミュレーションで、

35年ではなく20年で返済した場合の

変動型と固定型の総返済額の差を

計算すると、約223万円になります。

35年返済の場合の410万円よりだいぶ

少なくなりますね。

 

さらに、現在の金利状況は、

これまでにないほどの低くなっております。

 

この低金利時代に固定金利で返済額を決める

意味は大きいとも言えます。

 

ただ、だからといって固定金利を選択すべき

と言うつもりはありません。

 

まず、

固定金利のメリット・デメリットを

よく理解し、自分に合うかを考える。

その上で、

固定金利と変動金利の「金利差」、

つまりは「返済額の差」を保険

として考えることができるか? 

 

を考えて決めるべきでないかと思います。 

 

注意すべきは、保険に当る

毎月の返済額や総返済額の差は、

借入時点の金利状況や借入金額、

借入期間によっても変わりますので、

自分の借入状況に応じたシミュレーションを

しっかりと行い、

・どれくらいの違いがあるか
・どれくらいの保険料になるのか

 

を十分に把握した上で判断したほうが

いいです。

 

その上で、場合によっては

変動タイプを検討するということも

あります。

 

では、

変動タイプを検討する際に考えなければ

いけないことって何でしょうか?

 

次回、考えていきたいと思います。

 

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【住宅ローン金利】変動?固定?~変動金利を検証してみる~

 

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