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【住宅ローン金利】変動?固定? ~固定金利を検討してみる~

変動金利はCP料金みたいなもの!?


 

 

住宅ローンを選ぶとき、金利タイプをどうするか?

一番悩むところです。

 

不動産やハウスメーカーのチラシなどの返済シミュレーション

によく使われているのは、変動金利や当初3年固定などの

金利タイプが多いですね。

これは、変動金利や3年固定がいいからではありません。

毎月の返済額が安く見えるので、お客さんに買って

もらいやすいからです。

 

よく、インターネット回線や携帯電話でも、

最初の半年、1年は、通常価格より安いキャンペーン料金で

キャンペーン終了後は高くなる料金体系と少し似てます。

 

 

インターネットや携帯は、キャンペーン終了後の料金が

分かっているので、まだいいです。

 

住宅ローンの変動金利の場合、金利が変動する以上、

先々の返済額がいつ頃、いくらになるのか分かりません。

 

 

 

変動金利と固定金利、どちらが得なの?


 

 

金利タイプを考える場合、

まず、変動か固定かで悩まれる方が多いのですが…

 

「どちらがいいですか?」という質問に対する答えは、

「完済し終わるまで分からない」というのが正直な結論です。

 

なぜなら、変動金利の返済額を左右する「金利の推移」が、

いつ、どれくらい変わるかということを予測はできても、

誰にもわからないからです。

 

 

 ・金利はこれからも当分上がりそうもないですよ~

 ・仮に金利があがっても、大きく上がることは
  考えにくいので変動でいいのでは…

 ・金利が上がりそうになったら固定金利タイプに
  変えることもできますよ~

 

ともっともらしいことを言いながら、

変動金利をすすめたがる人は少なくありません。

 

そういう方には、真っ向から、

 ・「なぜ、金利は上がらないんですか?」
 ・「当分って10年ですか?20年ですか?」
 ・「金利が上がりそうなタイミングは
   どうやって判断するんですか?」

と突っ込んでみてください。

明確な答えは返ってこないと思いますが、

それ以上あまり変動金利を薦めることはなくなる

かもしれません。

 

住宅ローン金利 推移

このグラフは、主要都市銀行の過去からの住宅ローン金利の推移を

示したものです。

確かに、ここ20年間、変動金利は大きく変化していません。

 

こういうデータに基づいて、

 ・これからも上昇することは考えにくい?
 ・上昇しても、大きくは上昇しない?

というささやきが聞こえてくるかもしれません。

(私も聞きました)

 

ただ、金利が将来的にどういう動きをするか…

経済の専門家や金融のプロでも考えは分かれるところです。

そこを、我々一般人が予測をしても意味がありません。

 

 

変動にするか?固定にするか?その判断方法


 

 

とはいうものの、住宅ローンを利用する以上、

金利タイプを決めなければいけません。

 

その判断基準について、

「2,500万円を35年返済で借入れた場合」の変動金利と

全期間(35年)固定を比較して考えてみたいと思います。

 

 

変動金利 固定金利

 

■パターン1:変動金利が35年間変わらなかった場合

【毎月の返済額】

変動タイプの67,980円/月に対し、固定タイプ77,653円/月

と約1万円固定タイプが高くなります。

【総返済額】

変動タイプ28,550,528円に対し、固定タイプ32,614,001円 

と固定タイプの総返済額が約410万円高くなります

 

但し、これは35年間金利が変動しなかった、

という希望的観測に基づいた比較です。

 

なので、金利上昇を想定したシミュレーションが

パターン2となります。

 

■パターン2:金利が借入から6年目に1.1%上昇し1.875%になった場合

 

6年目から金利が1.1%上昇した場合、

住宅ローンの総返済額は、

変動金利と固定金利の総返済額は、ほぼ同じになります。

 

 

つまり、このシミュレーションから考えると、

 

 ・金利が5年以内に1.1%以上上昇するだろうと予測

  ⇒固定金利タイプを選んだの方が得

 

 ・金利は5年くらいでは上昇することはない、かつ
  その先も1.1%以上も上昇することはないと予測

  ⇒変動金利タイプの方が得(になる可能性大)

 

となりますが…一見シミュレーションしているように

見えますが、これって、

 

 ・金利が上昇するか否か?

 ・1.1%以上上昇するか否か?

 

を予測しているにすぎません。

 

 

 

返済額のお得感と安心感、どちらをとるか?


 

 

それよりも考えるべきは、変動、固定…

「どちらがお得か?」の前に「どちらが自分に合うか?」

ということです。

 

つまり、変動金利と固定金利それぞれの金利タイプが

自分の人生設計(ライフプラン)や考え方に合うか、

を考える方が先ということです。

 

【固定金利のメリット】

 

 ・金利変動のリスクがない
 ・返済金額が確定するため資金計画が立てやすい
 ・金利の動向を常にチェックしたり、
  金利が上がりそうなタイミングを予測する必要がない
 ・金利の上昇にビクビクしながら生活をしなくてよい

 

反対に、

 

【固定金利のデメリット】

 ・変動金利と比べて金利が高い

 

 

こういったメリット、デメリットを踏まえ、

固定金利の方が自分には合っている、

金利(返済額)の差以上のメリットを感じることができる

 

ということであれば固定金利を検討します。

 

固定金利と変動金利との金利差について、

固定金利が変動金利より金利が高いのは、

住宅ローン契約者が金利上昇リスクを負う必要が

ないためです。

逆に言うと、金利が上昇しても返済額は変わらないため

リスクは銀行側が負っているということです。

 

つまり、契約者は、変動金利より高い金利で借入する

ことにより金利上昇のリスクに備えているといえます。

 

 

先ほどのシミュレーションでいうと、

 

仮に変動金利が35年間全く変わらなかった場合、

固定金利を選択した場合と比べると、

返済額が毎月1万円、総返済額で400万円以上

多く返済することになります。

 

ただ、それを

金利が上昇するかもしれないというリスクに対し

必要な保険をかけている、と考えることができるか?

ということです。

 

反対に、保険と考えるには、

毎月1万円、総返済額で400万円以上の違いは

大きすぎると思うのか?

 

ということです。

 

ただ、これは現時点で考えられる最大の「差」です。

つまり、金利が上昇すると、変動金利と固定金利の

「返済額の差」は小さくなります。

 

また、結果的に繰上返済などで返済期間が短くなると、

変動金利と固定金利の「返済額の差」は小さくなります。

借入当初は借入期間を35年にしたとしても、実際は

ボーナスや退職金、贈与や遺産相続または、投資収入

などで繰り上げ返済する人の方は多いです。、

 ※住宅ローンの完済期間について、正確なデータはありませんが、
 によると平均15~20年くらいになると予想されるようです。
 「民間住宅ローンの貸出動向調査」(住宅金融支援機構)

 

先ほどのシミュレーションで35年ではなく20年で返済した場合の

変動型と固定型の総返済額の差を計算すると、約223万円になります。

35年返済の場合の410万円の差よりだいぶ少なくなります。

 

さらに、現在の金利状況は、これまでにないほどの低金利に

なっております。

 

そういう状況を考えると、この低金利時代に固定金利で

返済額を決める意味は大きいとも言えます。

 

 

ただ、だからといって固定金利のほうが変動金利より良い

と言うつもりはありません。

 

まず、固定金利のメリット・デメリットをよく理解し、

自分に合うかどうかを考える。

その上で、固定金利と変動金利の「金利差」を、

保険として考えることができるか? 

 

というように考えるべきではないかと思います。 

 

注意すべきは、金利の差による毎月の返済額や総返済額

の差は、借入時点の金利状況や借入金額、借入期間に

よっても変わりますので、自分の借入状況に応じた

シミュレーションをしっかりと行い、どれくらいの違い

があるかを十分に把握した上で判断しなければなりません。

 

これまで固定金利タイプから考えた選択基準について

書きましたが、変動金利のメリット・デメリットを

理解した上で変動タイプを検討するということもあり

だと思います。

 

では、変動タイプを選択する際に検討しなければ

いけないことって何でしょうか?

 

次回、考えていきたいと思います。

 

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