新築マンション広告チラシ


宅地建物取引業法 第32条 (誇大広告等の禁止)

宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、
当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは
現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他
の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法
若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつ
せんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際
のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を
誤認させるような表示をしてはならない。

 

不動産は大きな買い物ですので、
その取引において、
宅地建物取引業法という法律で、
購入者が誤って認識(誤認)してしまうような
広告を禁止しています。

先日新築マンションの広告チラシを見て

「これってセーフ?」

と思われる広告がありました。

 

住宅ローン最大控除額は、借入金額によって変わる

よくある購入した場合の返済例の記載なんですが、

・2,390万円の物件
・頭金0円、ボーナス払い0円
・変動金利0.6%(2.075%優遇)35年返済

で購入する場合の返済例だったんですが、

 

  • 月々4万円台でマイホーム購入可能に!
  • しかも合算収入316万円でOK!

さらに、

  • 住宅ローン控除額が大幅UP!

最大200万円(10年間)から最大400万円
最大40万円が10年間、年末調整時に返ってきます
といううたい文句が…


・月々4万円台?
・収入316万円?

普通に計算してみると、
2,390万円の借入(35年金利0.6%)の場合、
毎月の返済額は、63,012円になります。
※金利変動がない前提ですが…

 

それがなぜ4万円台???

その理屈は…
住宅ローン控除です。

この広告では、

63,012円-19,666円=43,436円

つまり、
毎月19,666円の住宅ローン控除によって
実質的な返済額は4万円台でいけますよ~
という見せ方をしているわけですが、

ただ、住宅ローン減税分を
毎月の金額に直した19,666円という数字は、
住宅ローン借入残高ずっと2,360万円を
前提としています。

どういうことかというと、

住宅ローン控除の上限は、
年末時点の借入残高の1%ですので、
2,360万円×1%=23.6万円

23.6万円を12か月で割ると
19,666円になるということのようです。


ただ、これは最初の1年だけです。

返済が進むと、当然借入残高も減ります。
なので、住宅ローン控除額も毎年変わります。

2,390万円の借入金額で金利が0.6%のまま
10年間推移したとすると、

住宅ローン残高とその年の最大の控除額は、
住宅購入からの年数に応じて、

1年後:2,328万円(還付23.2万円)
2年後:2,266万円(還付22.6万円)
3年後:2,204万円(還付22.0万円)
4年後:2,141万円(還付21.4万円)
5年後:2,078万円(還付20.7万円)
6年後:2,015万円(還付20.1万円)
7年後:1,951万円(還付19.5万円)
8年後:1,887万円(還付18.8万円)
9年後:1,822万円(還付18.2万円)
10年後:1,757万円(還付17.5万円)

となり、10年間の合計の控除額は、
最大でも約204万円となります

204万円を10年間の毎月の返済額に直すと、
204万円÷120ヵ月=17,000円
となりますので、

つまり、

10年間の住宅ローン控除の減税効果を
毎月の返済額から減額として換算するとした場合、
17,000円が最大です。

この広告の19,666円とは異なります。

 

住宅ローン控除額は、年収や返済期間などでも変わる

 

しかも、

合算収入316万円でOKという前提だと、
話はさらに違ってきます。

住宅ローンの控除額は年収、
つまり、その年に支払った所得税によって
変わります。

316万円でOKという根拠もよく分かりませんが、
返済負担率から逆算した年収でしょうか?

仮に、
316万円の年収が少しずつ上昇していくとして、
住宅購入後10年間の平均年収を350万円とした場合、

・年収:350万円
・借入金額:2,390万円
・金利0.6%
・返済期間:35年で借入
・控除対象家族:1人(配偶者)

この場合の10年間の住宅ローン控除額の概算額は、
1,392,000円となります。

所得税だけでは、控除しきれない分は
住民税からも控除されますが、
それも含んでの概算金額です。

つまり、住宅ローン控除は、
収入による所得税の額が
借入金額に対して少ない場合、
借入残高の1%までの控除枠(上限)を
使い切れない場合が出てきます。

この広告でいう年収316万円の人が購入した場合、
先ほどの最大控除額204万円も使い切れない
ということです。

ちなみに、
10年間の控除概算額1,392,000円を
毎月に直すと、

1,392,000÷120ヵ月=11,600円。

これが毎月の住宅ローン返済額から
住宅ローン控除として減額できる月額となります。

とすると、実質的な毎月の返済額は、

63,012円-11,600円=51,412円

つまり、
年収350万円くらいだと、

4万円台では買えない、

ということになります。

しかも、これは当初10年間だけの話です。
11年目以降は、住宅ローン控除は
なくなります。

住宅ローン控除の最大額が
200万円から400万円まで拡大された、
と広告ではうたわれていますが、
この返済例の場合、殆ど関係ありません。

 

こういった広告内容…、
購入者が誤認してしまう
誇大広告に当たらないんでしょうか?

この広告をみて、
問合せをして、
実際に話を聞いたら
お金の部分は少し違ってた。

でも…物件は気にいった…購入しよう。

そんな人もおられるかもしれません。

皆さんは、よ~く確認してから
購入の判断をしてください。

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