マイホームという大きな買い物だから慎重に!?

これから家を買おうと思っている人は、

一生に1回あるかないかの大きな買い物です。

じっくり慎重に考えて決めようと皆さん考えるはずです。

 

そして、そのためのいろいろ調べたり、
準備をしたりすると思いますが…

この準備の大切さについて、次の例で考えてみます。

 

Aさんは、8月から物件探しを始めました。

そして、来年の4月から

・今住んでいる家賃が上がる
・子供が小学校に上がるタイミング

ということもあり、来年4月までに引越しが
できるように家を探したいと考えています。

 

現在の家賃は10万円/月ですが、
来年4月からの11万5千円に上がる予定。

物件を探すエリアは、
子供の同じ学校区の中と決めています。

Aさんは予算的、時間的なことも考え、
注文住宅での家づくりはやめて、
中古の一戸建てかマンションを買うことに決めました。

物件探しのため、いくつかの不動産会社を回り、
住宅ローンの事前審査を実施。

 

その結果…

借入可能額は、4,000万円と提示されました。

中古の戸建てやマンションときには新築物件も、
時間をかけて週末や仕事帰りにいろいろな物件を
見に行きました。

しかし…なかなか「これだ!!」と思える物件に
出会えません。

月日が経ち、年も明けると、だんだんと時間も
なくなりあせりが出てきました。

 

そんなとき、夫婦ともに「いいなぁ」と思える
物件が出てきました。

物件価格は3,980万円。
諸費用全て含めて400万円として、
購入予算として4,380万円。

頭金500万円を準備し、

住宅ローンの借入(必要)額は3,880万円となり、

事前審査での借入可能額の範囲内にもおさまりそうです。

 

住宅ローン 資金計画

住宅ローンの商品選び~金利変動を想定しないシミュレーション~

次に、住宅ローン商品の検討を始めました。

金利タイプを検討するために、

毎月の返済額を、

・変動金利
・当初10年固定
・35年全期間固定タイプ

の3つの金利タイプで比較してみました。

 

 【3,880万円借りたときの毎月の返済額】

住宅ローン返済額

 

■変動金利の場合

今住んでいる家賃(10万円)より5,000円程高く、
来年4月からの家賃(11万5千円)と比べると10,000円
ほど少なくなります。

また、総返済額は一番安い。


■当初10年固定の場合

奥様は、子供が小さいうちは専業主婦で、
下の子どもが中学校を卒業する10年後に復職する予定。

なので、それまでの10年間、毎月の返済額を
固定する前提で当初10年間固定金利タイプを検討。


■35年固定の場合

全期間金利上昇の心配がなく、
これからの返済計画の立てやすい金利タイプですが、
毎月の返済額が変動と比べ17,000円高く、
総返済額も700万円以上高い…

と検討し、考えた結果…… Aさんは

■金利は当面上昇することは考えにくい…
■仮に金利が上昇しても大きくは上昇しない…

と判断。


変動金利にすることにしました。


ただ、このシミュレーション自体は、
金利が変動した場合を全く考えていません

金利変動を想定したシミュレーション

同じ借入金額(3,880万円)で今度は、
金利変動も加味してシミュレーションしてみます。

金利が借入から5年後、10年後に、

それぞれ1%ずつ上昇した場合の

返済額シミュレーションが下表の通りです。

住宅ローン返済額 金利変動

■変動金利を選んだ場合

1~5年目は、他の金利タイプより安いですが、
6~10年目は、10年固定より毎月8,000円高く、
35年固定とは毎月の返済額がほとんど変わらなくなります。

11年目以降は、35年固定より1万3,000円以上高くなります。

また、総返済額は35年固定より300万円近く多くなります。


さて、これを見ても、
Aさんは変動金利を選択したでしょうか?

確かにこのシミュレーションにおける、
金利上昇する時期や上昇幅はあくまでも予測にすぎません。


ただ、何か言いたいかというと、

住宅ローン商品を検討するとき、
シミュレーションの仕方でも、
選択する住宅ローンの商品が変わる

ということです。

ちなみに、

将来の金利動向を予測できない以上、
どの金利タイプが得かは、最終的には結果論です。

なので、変動金利がだめとか、
そういうことを言っているわけではありません。

気にいった物件が見つかって契約を決断するまでの時間


気に入った物件を初めて見てから、

購入すると決断するまでの時間って、

どれくらいあるのでしょうか?

 

この時間…場合によってはとても短くなります。

特に、学校区を決めて探しているような場合、
そもそも選べるエリアが限られているので、
希望に合う物件が出てくる数も限らることがあります。

そして当然ですが、「いい」と思える物件は、
他の人も気に入る可能性大です。

ほかに気に入っている人がいる場合、
買い手競合状態となりますので、
値引き交渉やその他条件交渉などもしにくくなります。

 

そして、

気持ち的にも時間的にも急かされます。

  • 他の人に決められてしなうのではないか…
  • この物件を逃したらもう気に入る物件は
    出てこないのではないか…

と。

 

Aさんのように、購入期限(3月中に入居)
を決めている場合は特にそうです。

物件選びにおいて、100%希望通りというのは難しく、
何かを優先し、何かをあきらめることも含め
決断しなければなりません。


ただ、その決断をするときに、

十分な検討をできずに決めてしまうと

あとあと後悔することになるかもしれません。

 物件探し前に必要な準備

 

□その物件を購入するかしないか
□住宅ローン商品をどうするか

こういった決断を、
気に入った物件をみつけたあと、
短時間で、気持ちに余裕がない状況で
しなければならないということもありえます。

気に入った物件が見つかってからでは、
時間が足りないかもしれません。

また、物件を決めるときには、
物件選びそのものに集中したいところです。

 

なので、

住宅購入のお金に関するシミュレーションは、
物件選びを始める前にすべきです。

・自分にふさわしい購入予算はいくらなのか?
・住宅ローン商品は何がいいのか?

こういったことを前もって検討した上で
物件探しをすることで、気に入った物件が見つかり、
決断をしなければならない、というときも
失敗する可能性は少なくなるはずです。

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