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家探し前の準備、シミュレーションの仕方で住宅ローン商品も変わる

マイホームという大きな買い物だから慎重に!?


 

 

これから家を買おうと思っている人は、

一生に1回あるかないかの大きな買い物です。

じっくり、慎重に考えて決めようと考えている

はずです。

 

この物件探しを始める前の準備について、

Aさんを例に考えてみます。

 

Aさんは、8月から家探しを開始しました。

来年の4月から

 ・今住んでいる家賃が上がる
 ・子供が小学校に上がるタイミング

ということもあり、来年4月までに引越しができる

ように家を探したいと考えています。

 

現在の家賃は10万円/月ですが、

来年4月からの11万5千円に上がる予定です。

 

物件を探すエリアは、子供の学校区の中と決めています。

 

Aさんは予算的、時間的なことも考え、注文住宅での

家づくりはやめて、中古の一戸建てかマンションを買う

ことに決めました。

 

物件探しのため、いくつかの不動産会社を回り、

住宅ローンの事前審査を実施。その結果…

借入可能額は、4,000万円と提示されました。

 

中古の戸建てやマンション、ときには新築物件も、

時間をかけて週末や仕事帰りにいろいろな物件を

見に行きました。

 

しかし…

なかなか「これだ!!」と思える物件に出会えません。

 月日が経ち、年も明けると、だんだんと時間も

なくなりあせりが出てきました。

 

そんなとき、夫婦ともに「いいなぁ」と思える

中古戸建の物件が出てきました。

 

物件価格は3,980万円。

諸費用400万円と頭金500万円から考えると、住宅ローン

借入額は3,880万円となり、事前審査での借入可能額の

範囲内におさまりそうです。

 

住宅ローン 資金計画

 

金利変動を想定しないシミュレーション


 

住宅ローンの金利タイプを決めるために、

毎月の返済額を、

変動金利・当初10年固定・35年全期間固定タイプを

比較してみました。

 

 【3,880万円借りたときの毎月の返済額】

 住宅ローン返済額

 

 

■変動金利の場合

 今住んでいる家賃(11万円)より5,000円程高く、

 来年4月からの家賃(11万5千円)と比べると10,000円

 ほど少なくなります。

 また、総返済額は一番安い。

 

■当初10年固定の場合

 奥様は、子供が小さいうちは専業主婦で、下のお子様

 が中学校を卒業される10年後には復職する予定。

 なので、それまでの10年間、毎月の支払を固定する

 前提で当初10年間固定金利タイプを検討。

 

■35年固定の場合

 金利上昇の心配がなく、これからの返済計画の立て

 やすい全期間固定金利ですが、毎月の返済額が変動と

 比べ17,000円高く、総返済額も700万円以上高い…

 

といろいろと検討した結果…Aさんは

 

■金利は当面上昇することは考えにくい…

■仮に、金利が上昇しても大きく上昇することはない…

 と判断。変動金利にすることにしました。

 

ただ、このシミュレーションは変動金利が変わらない

という前提で成り立つシミュレーションです。

 

 

金利変動を想定したシミュレーションをしてみると


 

 

同じ借入金額(3,880万円)で変動金利が借入から

5年後、10年後にそれぞれ1%ずつ上昇した場合の

返済額シミュレーションをしてみると、

 

住宅ローン返済額 金利変動

 

 

 

■変動金利の場合

1~5年目は、他の金利タイプより安いですが、

6~10年目は、10年固定より毎月8,000円高く、

35年固定とは毎月の返済額がほとんど変わらなくなります。

11年目以降は、35年固定より1万3,000円以上高くなります。

また、総返済額で見ると35年固定より300万円近く多く

なります。

 

 

これを見ても、

Aさんは変動金利を選択したでしょうか?

 

 

確かにこのシミュレーションにおける、

金利が上昇する時期や上昇幅はあくまでも予測です。

 

 

ただ、何か言いたいかというと、

 

住宅ローン金利タイプの検討をるとき、

シミュレーションの仕方次第で、選択する

住宅ローンの金利タイプが変わる可能性がある

 

ということです。

 

ちなみに、将来の金利動向を予測できない以上、

どの金利タイプが得かは、最終的には結果論です。

なので、変動金利がだめとか、そういうことを

言っているわけではありません。

 

 

気にいった物件が見つかって契約を決断するまでの時間


 

 

気に入った物件を初めて見てから、

購入すると決断するまでの時間って、

どれくらいあるのでしょうか?

 

この時間…場合によってはとても短くなります。

特に、学校区を決めて探しているような場合、

そもそも選べるエリアが狭いので、希望に合う

物件が出てくる数も限られてくることがあります。

 

当然ですが、「いい」と思える物件は、

他の人も気に入る可能性があります。

そして、ほかに気に入っている人がいる場合、

競合状態となりますので、値引き交渉や引渡し

条件の交渉などもしにくくなります。

 

 

そして、気持ち的にも時間的にも急かされます。

 

 ・他の人に決められてしなうのではないか…

 ・この物件を逃したらもう気に入る物件は
  出てこないのではないか…

 

と考えてしまいます。

 

Aさんのように、決めなければいけない期限を

切っている(3月中に入居)場合は特にそうです。

 

物件選びにおいて、100%希望通りというのは難しく、

何かを優先し、何かをあきらめることも含め決断

しなければなりません。

 

 

ただ、その決断をするときに、

十分な検討をできずに決めてしまうと

あとあと後悔することになるかもしれません。

 

 

物件探し前に必要な準備


 

 

 □物件そのものを購入するかしないか

 □住宅ローン商品の金利タイプをどうするか

 

こういった決断を、気に入った物件をみつけたあと、

短時間で、気持ちに余裕がない状況でしなければならない

ということもありえます。

 

なので、その決断をするための「準備」を十分して、

後悔のないようにすることが大切です。

 

 

 

気に入った物件が見つかってからでは、時間が

足りないかもしれません。

また、物件を決めるときには、物件選びそのものに

集中したいところです。

 

 

なので、

 

住宅購入のお金に関するシミュレーションは、

物件選びを始める前にすべきです。

 

具体的には、

 

 ・自分にあった無理のない購入予算はいくらなのか?

 ・その予算のもと住宅ローン商品は何がいいのか?

 

こういったことを前もって検討した上で物件探しを

することで、気に入った物件が見つかり、決断を

しなければならない、というときも失敗する可能性

は少なくなるはずです。

 

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