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物件探し前に準備!シミュレーションの仕方で住宅ローン商品も変わる

 マイホームという大きな買い物だから慎重に!?


 

 

これから家を買おうと思っている人は、

一生に1回あるかないかの大きな買い物です。

じっくり慎重に考えて決めようと皆さん

考えるはずです。

そして、そのためのいろいろ調べたり、

準備をしたりすると思いますが…

 

この準備の大切さについて、

Aさんを例に考えてみます。

 

Aさんは、8月から物件探しを始めました。

そして、来年の4月から

 ・今住んでいる家賃が上がる
 ・子供が小学校に上がるタイミング

ということもあり、来年4月までに引越しが

できるように家を探したいと考えています。

 

現在の家賃は10万円/月ですが、

来年4月からの11万5千円に上がる予定。

 

物件を探すエリアは、

子供の同じ学校区の中と決めています。

 

Aさんは予算的、時間的なことも考え、

注文住宅での家づくりはやめて、

中古の一戸建てかマンションを買うことに

決めました。

 

物件探しのため、いくつかの不動産会社を回り、

住宅ローンの事前審査を実施。

その結果…

借入可能額は、4,000万円と提示されました。

 

中古の戸建てやマンションときには新築物件も、

時間をかけて週末や仕事帰りにいろいろな物件を

見に行きました。

 

しかし…なかなか「これだ!!」と思える物件に

出会えません。

 月日が経ち、年も明けると、だんだんと時間も

なくなりあせりが出てきました。

 

そんなとき、夫婦ともに「いいなぁ」と思える

物件が出てきました。

 

物件価格は3,980万円。

諸費用400万円として、

購入予算として4,380万円。

 

頭金500万円を準備し、住宅ローン

借入(必要)額は3,880万円となり、

事前審査での借入可能額の範囲内にも

おさまりそうです。

 

住宅ローン 資金計画

 

 住宅ローンの商品選び ~金利変動を想定しないシミュレーション~


 

買いたいと思える物件が出てきたので、

次に、住宅ローン商品の検討を始めました。

金利タイプを検討するために、

 

毎月の返済額を、

 

 ・変動金利
 ・当初10年固定
 ・35年全期間固定タイプ

 

の3つの金利タイプで比較してみました。

 

 【3,880万円借りたときの毎月の返済額】

 住宅ローン返済額

 

 

■変動金利の場合

 今住んでいる家賃(10万円)より5,000円程高く、

 来年4月からの家賃(11万5千円)と比べると10,000円

 ほど少なくなります。

 また、総返済額は一番安い。

 

■当初10年固定の場合

 奥様は、子供が小さいうちは専業主婦で、

 下の子どもが中学校を卒業する10年後に

 復職する予定。

 なので、それまでの10年間、毎月の支払を

 固定する前提で当初10年間固定金利タイプ

 を検討。

 

■35年固定の場合

 全期間金利上昇の心配がなく、これからの

 返済計画の立てやすい金利タイプですが、

 毎月の返済額が変動と比べ17,000円高く、

 総返済額も700万円以上高い…

 

と検討し、考えた結果…… Aさんは

 

■金利は当面上昇することは考えにくい…

■仮に金利が上昇しても大きくは上昇しない…

 

と判断。

 

変動金利にすることにしました。

 

ただ、このシミュレーションは、

金利の変動を全く考えていません

 

 

 金利変動を想定したシミュレーション


 

 

同じ借入金額(3,880万円)で今度は、

金利変動も加味してシミュレーションして

みます。

 

金利が借入から5年後、10年後に、

それぞれ1%ずつ上昇した場合の

返済額シミュレーションが下表の

通りです。

 

住宅ローン返済額 金利変動

 

 

 

■変動金利を選んだ場合

 

1~5年目は、他の金利タイプより安いですが、

6~10年目は、10年固定より毎月8,000円高く、

35年固定とは毎月の返済額がほとんど変わら

なくなります。

11年目以降は、35年固定より1万3,000円以上

高くなります。

また、総返済額は35年固定より300万円近く

多くなります。

 

 

さて、これを見ても、

Aさんは変動金利を選択したでしょうか?

 

 

確かにこのシミュレーションにおける、

金利上昇する時期や上昇幅はあくまでも

予測にすぎません。

 

 

ただ、何か言いたいかというと、

 

住宅ローン商品を検討するとき、

シミュレーションの仕方次第で、

選択する住宅ローンの商品が変わる

可能性がある

 

ということです。

 

ちなみに、

将来の金利動向を予測できない以上、

どの金利タイプが得かは、最終的には

結果論です。

なので、変動金利がだめとか、そういう

ことを言っているわけではありません。

 

 

 気にいった物件が見つかって契約を決断するまでの時間


 

 

気に入った物件を初めて見てから、

購入すると決断するまでの時間って、

どれくらいあるのでしょうか?

 

この時間…場合によってはとても短くなります。

 

特に、学校区を決めて探しているような場合、

そもそも選べるエリアが限られているので、

希望に合う物件が出てくる数も限らることが

あります。

 

そして当然ですが、「いい」と思える物件は、

他の人も気に入る可能性大です。

ほかに気に入っている人がいる場合、

買い手競合状態となりますので、

値引き交渉やその他条件交渉なども

しにくくなります。

 

 

そして、

気持ち的にも時間的にも急かされます。

 

他の人に決められてしなうのではないか…

この物件を逃したらもう気に入る物件は
出てこないのではないか…

 

と。

 

Aさんのように、購入期限(3月中に入居)

を決めている場合は特にそうです。

 

物件選びにおいて、100%希望通りというのは

難しく、何かを優先し、何かをあきらめることも

含め決断しなければなりません。

 

 

ただ、その決断をするときに、

十分な検討をできずに決めてしまうと

あとあと後悔することになるかもしれません。

 

 

 物件探し前に必要な準備


 

 

 □その物件を購入するかしないか

 □住宅ローン商品をどうするか

 

こういった決断を、

気に入った物件をみつけたあと、

短時間で、気持ちに余裕がない状況で

しなければならないということも

ありえます。

 

 

気に入った物件が見つかってからでは、

時間が足りないかもしれません。

また、物件を決めるときには、

物件選びそのものに集中したいところです。

 

 

なので、

 

住宅購入のお金に関するシミュレーションは、

物件選びを始める前にすべきです。

 

 

 ・自分にふさわしい購入予算はいくらなのか?

 ・住宅ローン商品は何がいいのか?

 

こういったことを前もって検討した上で

物件探しをすることで、気に入った物件が

見つかり、決断をしなければならない、

というときも失敗する可能性は少なくなる

はずです。

 

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