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住宅購入で失敗しないために「建物診断」と「お金の診断」

 中古住宅促進のために ~ホームインスペクションの活用~


 

 

現在、日本の空き家率13%。

7件に1件が空き家という状況ですが、

新築住宅は相変わらずつくられ続けています。

 

私が住む阪神間でもあちこちで新築マンション

や住宅が建てられています。

 

そのような状況のなか、国もこれ以上住宅戸数

を増やすより、今ある中古住宅の流通を促進

させようと動いています。

 

今年1月、国土交通省は、中古住宅を安心して

購入できるように、「建物診断」いわゆる

「ホームインスペクション」を促進する法改正

の実施を発表しました。

宅地建物取引業法を改正し、2018年の施行を

目指すとのことです。

 

ホームインスペクション(建物診断)とは、

建築士などの専門家が、住宅の劣化状況や欠陥の

有無、改修すべき箇所などを第3者的な立場から

確認を行うことです。

 

改正案の中身は、

 

 ・売買の仲介契約時の契約書などに住宅診断の
  有無を記載する項目を設けることを不動産業者
  に義務付ける。

 ・建物診断する場合は、不動産仲介会社が
  あっせんする業者が実施する。

 ・診断結果は、契約前に不動産仲介会社が
  買主に行う重要事項説明に盛込む。

 

といった内容です。

 

これをみると、ホームインスペクション自体が、

中古住宅の売買契約時に義務化されたわけでは

ありません。

 

今回の法改正、中古住宅の流通促進という意味で

1歩前進とも見えますが、内容、時期ともに不十分

というのが個人的な思いです。

買主が希望する場合は、建物診断を義務付ける

くらいでも良かったように思います。

 

ちなみに、ホームインスペクションが不動産取引

のフローに組み込まれているアメリカなどは

不動産取引に占める中古住宅の割合が60~70%

に上るのに対し、日本は10%台と新築の取引が

多くを占めております。

 

 

 

 ホームインスペクションが普及しない理由


 

 

ホームインスペクションの目的は、

 

 ・専門家に建物の状態を確認してもらい、
  売買の判断の1つとする

 ・(中古住宅などの場合)購入後にかかる
  リフォームや維持費を知る

 ・安心して住宅を購入するため

 

など挙げられますが、

これらは主に買主のためのものです。

 

ホームインスペクションの費用を誰が負担するか

は別として、ホームインスペクションがなかなか

一般の取引で普及、活用されない要因は、

皮肉にもその目的そのものにもあります。

 

現実問題として、中古住宅の売買をする際、

 

売主の立場からすると、建物診断をした結果、

何か問題があった場合、

 

 ・取引自体が成立しにくくなる
 ・価格交渉の材料に使われる
 ・補修や引渡し後の欠陥に対する責任を求められる

 

という心配の方が大きく協力的にはなれない、

と考えられる売主さんがまだまだ多いでしょう。

 

中には、

 

 ・安心して買主に購入してもらう
 ・売買後のトラブルを避けたい、

 

という考えの売主さんもいらっしゃると思いますが、

よほど売れない物件や売り急いている物件は別として、

建物診断を要求してくる買主、または、建物診断の

結果、値引き交渉が入るくらいであれば、

他の買主を探すという売主が多いと考えられます。

 

また、物件を仲介する不動産会社の立場としても、

現時点では建物診断は、それによって売買契約を

促進するという期待より売買契約が成立しにくく

なるという心配の方が大きいでしょう。

 

仮に、売買契約が前向きに進むにしても、建物診断

の結果、売主と買主の間での調整事項が増え、

仲介する立場からすると手間がかかり、

あまり有りがたくないものといえます。

 

 

 

建物の「瑕疵」や「欠陥」に対する制度


 

 

では、住宅を購入するときの、建物の欠陥や瑕疵に

対するリスクは買主が負うべきなのでしょうか?

 

こういったリスクに対して、

法律や保険商品があります

 

不動産の売買に関しては、

「瑕疵担保責任」というものがあります。

 

「瑕疵担保責任」とは、

売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に、

売主が買主に対して負う責任のことです。

 

ただ、中古住宅の個人同士の売買契約に関して、

一般的には、売主さんの瑕疵担保責任は、

3ヵ月間くらいまでに制限されていることが多いです。

つまり、建物引渡しから3か月の間に判明した瑕疵に

ついてのみ売主が責任を負うということです。

 

また、築年数が相当経っている建物については、

瑕疵担保責任そのものを免除された上で売買

されることも珍しくはありません。

 

 

また、中古住宅の瑕疵に対する保険として、

既存住宅売買かし保険というものがあります。

検査機関による建物検査が必要で、保険の対象となる

部分は、

「構造耐力上主要な部分」「雨水の侵入も防止する部分」

に限られます。

 ※保険法人によっては、給排水設備なども対象とする
  ものもあります。

 

 

 

建物診断だけでなく「お金の診断」も重要


 

 

個人的にも、

中古住宅の取引がもっと増えてほしいと思います。

その意味でも、建物診断がもっと活用できる状況に

なってほしいと思います。

 

ただ、マイホーム購入を成功させるためには

物件選びや家づくりといったハードの部分だけで

なく、そこにかかるお金の部分でも失敗しない

ことが必要です。

 

「建物診断」がいうハードの部分について、

安心して住宅を購入するための手段だとすると、

購入予算や資金計画を1人1人のマイホーム購入後

の家計や貯蓄推移から算出することが、住宅購入

後も経済的に安心して生活できるためのに必要

と考えます。

そのためにあなたの住宅購入相談室では、

「マイホーム予算診断サービス」を提供して

おります。

「住宅購入にまるわるお金の診断」といえます。

 

そして、「建物診断」にも、この「お金の診断」にも、

共通する大事なことは、

売手とは利害関係のない「第3者」の立場の人が行う

ことです。

 

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