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住宅購入、1人で買うよりお得!?

マイホームは人生の大きな買い物であり

ライフイベントですから

資金面協力してくれる人がいる、

という方も少なくありません。

 

住宅購入資金の贈与に対する

税優遇もあります。

 

 

1人で購入するより何らかの協力者が

いるとき、

マイホームをお得に購入できるかも

しれません。

 

 

 住宅ローン減税を最大限有効活用


 

住宅ローンを2人の収入を合わせて

借入する方法として、

 

 ・ペアローン
 ・連帯債務
 ・連帯保証

 

という方法があります。

 

ペアローンというのは、

2人がそれぞれ住宅ローン契約者に

なる方法です。

 

それに対し、連帯債務や連帯保証は、

住宅ローンの契約者は1人ですが、

連帯債務者、連帯保証人の収入を

合算できる方法です。

 

これらは一般的には、

必要な資金を借りるためには、

 

 ・1人での収入では難しい場合
 ・2世帯住宅を購入する場合

 

など、

配偶者や親などで収入がある方に

協力してもらう方法ですが…

 

そうではない場合でも、

2人で組むメリットがでる場合が

あります。

 

それは、

住宅ローン減税の有効活用です。

 

住宅ローン控除は、

年末時点の住宅ローン借入残高の

1%を上限に所得税および住民税の

一部から税金が10年間控除される

制度です。

 

住宅ローン控除の減税効果は、

非常に大きいものですので

最大限活用したいところです。

 

住宅ローン控除は、

その年に支払った所得税および住民税

から控除されますので、

住宅ローン借入残高に対して所得税

自体が少ない方は、

控除される金額も少なくなります。

 

そういった場合に、

ペアローンや連帯債務で住宅ローンを

組むことによって控除される所得税の

金額が増え、住宅ローン控除を

有効活用することができます。

※連帯保証の場合は、合算者には
 住宅ローン控除は適用されません。

 

但し、ペアローンや収入合算は、

将来的に借換えをする場合や

万が一離婚した場合などには、

逆にデメリットとなる場合があります。

なので、そういった点も含めて

判断する必要はあります。

 

 

 

 住宅ローンの融資率


 

 

住宅ローンの適用金利は、

融資率によっても変わります。

 

融資率とは、

 

「購入する価格に対する借入金額の割合」

 

を言いますが、

いくつかの金融機関は、

融資率が90%以下か否かで

適用金利や優遇幅を変えています。

 

例えば、

 

物件価格:3,000万円
住宅ローンの借入金額:2,700万円

 

の場合、融資率は

 

2,700万円÷3,000万円=90% 

 

となります。

 

もし、自己資金が準備できず、

借入金額が2,800万円になると、

2,800万円÷3,000万円=93.3%

と融資率は90%を超えます。

 

2016年4月時点のフラット35

(優良住宅ローン)

の適用金利で見ると 
 ※返済期間21年以上、

 

 ・融資率90%以下の適用金利
  ⇒1.19%

 ・融資率90%超えの適用金利
  ⇒1.63%

 

となっております。

 

適用金利の金利差は0.44%。

3,000万円の借入れした場合

総返済額で、2,262,768円の差が出ます。

大きいですね。(30年返済)

 

住宅購入資金の援助や貸してくれる方が

いるなら、一時的にでも借入れをし、

より有利な金利を適用させることで

住宅購入コストを減らすことができます。

 

また、

融資率が低いほど住宅ローンの審査的にも

有利に働くことは間違いありません。

 

 

 

 つなぎ融資の利用にかかる費用


 

 

例えば、

注文住宅で土地を自己資金で購入し、

その土地に2,400万円の家を建てる

とします。

 

この場合、

2,400万円の建物代金について、

住宅ローンの借入れをする場合、

通常つなぎ融資が必要となります。

 

つなぎ融資とは、

住宅ローン本融資が実行されるまでの間、

建築会社に工事の進行状況に応じて

支払う資金を調達するためのローンを

言います。

 

住宅ローンの本融資は、建物が完成し、

引渡しの時に実行となりますので、

その前に建築会社に対して必要となる、

「契約金」や「着工金」「中間金」などの

資金を本融資実行までの「つなぎ」で

受けるということです。

 

ただ、金融機関によっては、

つなぎ融資自体取扱いしないところもあります。

 

また、取扱する金融機関によって

その要否や金額は異なりますが、

 

 ・融資手数料
 ・印紙代
 ・つなぎ融資期間の利息
 ・保証料

 

などが必要です。

 

そして、通常つなぎ融資の金利は、

本来の住宅ローンと比べ高めに

設定されていることが多いです。

 

先程の例で2,400万を、

着工時、上棟時、引渡し時に800万円ずつ

3回に分けて建築会社に支払うとした場合

着工から引渡しまでの工期を6ヶ月とすると、

つなぎ融資の費用として、

概算で30~50万円くらいの費用がかかる

可能性があります。

 

ただ、こういった費用についても、

金額が大きいので難しい場合もありますが、

身内の方から資金の一部もしくは全部を

借入れすることによって、

つなぎ融資に必要な費用を節約することが

できます。

 

 

このようにマイホームを購入時の

資金的に協力してもらえる人がいれば

やり方によっては、

マイホームの購入コストは削減できます。

 

もし、そんな方がいらっしゃるなら

積極的に協力してもらい、

よりお得で確実なマイホーム購入を

実現しましょう。

 

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