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住宅購入、1人で買うよりお得!?

マイホームは人生において1回あるかないかの

大きな買い物ですから、そんなライフイベントに

対して、資金面でも協力してくれる人がいる、

という方も少なくありません。

 

住宅購入資金の贈与に対する税優遇もあります。

 

今回は、1人で購入するより何らかの形で協力者が

いるほうが、マイホームをお得に購入できる…

そんな場面を挙げてみました。

 

 

住宅ローン減税をできる限り有効活用


 

住宅ローンを2人の収入を合わせて

借入する方法として、

 

 ・ペアローン
 ・連帯債務
 ・連帯保証

 

という方法があります。

 

ペアローンというのは、

2人それぞれが住宅ローン契約者になる方法です。

それに対し、連帯債務や連帯保証は、

住宅ローンの契約者は1人ですが、

連帯債務者、連帯保証人の収入を合算できる

という方法です。

※合算できる金額は、金融機関によっても異なります

 

これらは一般的には、必要な資金を借りるためには、

1人での収入では難しい場合

2世帯住宅を購入する場合

など、配偶者や親などで収入がある方に協力して

もらう方法ですが…

 

そうではない場合でも、

2人で組むメリットがでる場合があります。

 

それは、住宅ローン減税の有効活用です。

 

住宅ローン減税とは、

年末時点の住宅ローン借入残高の1%を上限に

所得税および住民税の一部から税金が10年間

控除される制度です。

住宅ローン控除の減税効果は、非常に大きい

ものですので最大限活用したいところです。

 

住宅ローン控除はその年に支払った所得税

および住民税から控除されますので、住宅

ローン借入残高に対して所得税自体が少ない

方は、控除される金額も少なくなります。

 

そういった場合に、ペアローンや連帯債務で

住宅ローンを組むことによって控除される

所得税の金額が増え、住宅ローン減税額を

増やすことができます。

※連帯保証は、合算者には住宅ローン控除
 は適用されません。

 

但し、ペアローンや収入合算は、将来的に

借換えをする場合や離婚した場合などには

逆にデメリットとなる場合があります。

なので、そういった点も含めて判断する

必要はあります。

 

 

 

住宅ローンの融資率


 

 

住宅ローンで実際に適用される金利は、

融資率によって変わります。

 

融資率とは、

「購入する住宅価格に対する借入金額の割合」

を言いますが、

いくつかの金融機関は、融資率が90%以下か

それを超えるかによって適用金利や優遇幅を

変えています。

 

例えば、3,000万円の物件を頭金300万円、

住宅ローンの借入2,700万円で購入する場合、

融資率は2,700万円÷3,000万円=90% 

となります。

もし、あなたが自己資金が200万円しか準備

できず、2,800万円を住宅ローンで借入れする

となると、2,800万円÷3,000万円=93.3%

と融資率は90%を超えます。

 

2016年4月時点のフラット35(優良住宅ローン)

の適用金利で見ると ※返済期間21年以上、

 

 ・融資率90%以下の適用金利 1.19%

 ・融資率90%超えの適用金利 1.63%

 

となっております。

 

適用金利の金利差は0.44%。

3,000万円の借入れした場合(30年返済)、

総返済額で、2,262,768円の差が出ます。

大きいですね。

 

住宅購入資金の援助や貸してくれる方がいるなら、

一時的にでも借入れをし、より有利な金利を適用

できることで住宅購入コストを大きく減らすこと

ができます。

 

また、融資率が低いほど住宅ローンの審査的にも

有利に働くことは間違いありません。

 

 

 

つなぎ融資を利用するかしないか


 

 

例えば、住宅用の土地を自己資金で購入し、

その土地に2,400万円の注文住宅で建てるとします。

 

この場合、2,400万円の建物代金について、住宅

ローンの借入れをする場合、通常つなぎ融資が

必要となります。

 

つなぎ融資とは、住宅ローンの本融資が実行される

までの間、建築会社に工事の進行状況に応じて

支払う資金を調達するためのローンを言います。

 

住宅ローンの融資は、建物が完成し、引渡しの時に

実行となりますので、その前に住宅会社に必要となる

『契約金」や「着工金」「中間金」などの資金を

融資実行までの「つなぎ」で受けるということです。

 

ただ、金融機関によって、つなぎ融資自体取扱いが

ないところもあります。

ただ、つなぎ融資を利用する場合でも、金融機関に

よってその要否や金額は異なりますが、

 

 ・融資手数料
 ・印紙代
 ・つなぎ融資期間の利息
 ・保証料

 

などが必要です。

 

そして、通常つなぎ融資の金利は、本来の住宅ローン

と比べ高めに設定されていることが多いです。

 

先程の例で2,400万を着工時、上棟時、引渡し時に

800万円ずつ3回に分けて建築会社に支払う場合

着工から引渡しまでの工期が6ヶ月とすると、

概算で30~50万円くらいの費用がかかる可能性が

あります。

 

ただ、こういった費用についても、身内の方から

資金の一部もしくは全部を借入れすることができれば

つなぎ融資に必要な経費を節約することができます。

 

 

このようにマイホームを購入時の

 

住宅ローンの契約

自己資金の調達

つなぎ融資に必要な資金の調達

 

などで協力してもらえる人がいれば

マイホームの購入コストは削減できます。

 

もし、そういった方がいらっしゃるなら

積極的に協力してもらい、よりお得でより確実な

マイホーム購入をしましょう。

 

 

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