資金計画はいろいろ考えられる

マイホーム購入の自己資金が準備できる場合、
たいていは、それを使って
住宅ローン借入金額を少なくしようと
考えるものです。

ただ、一概にはいえないこともあります。

実際にご相談頂いた方に近い例でいうと、

【年収】1,000万円※奥様とお子様の3人家族

【物件価格】4,500万円
【諸費用】400万円

【合計】4,900万円

というマイホームの購入計画に対し、

【自己資金】2,500万円
【住宅ローン借入】2,400万円(返済期間15年)

【合計】4,900万円

という資金計画を考えておられました。

自己資金が2,500万円と多く、
借入金額も少なくていけるお客様でした。

住宅ローンは、
10年後に全額繰上返済前提で
当初10年固定タイプ(金利0.6%)
の商品を予定。

この資金計画で、
全く問題はありません。

ただ…あえて、

経済的メリットの点から違う
提案をさせて頂きました。

ご提案した資金計画は、以下のようなものです。

【自己資金】1,000万円、
【住宅ローン借入】3,900万円(返済期間25年)

※当初10年固定タイプ(金利0.6%)の商品
(10年後に全額繰上返済)

つまり、
当初の資金計画より
自己資金を減らし住宅ローンの借入金額
を増やす資金計画です。

自己資金を増やすより借入金額を増やす理由

なぜ自己資金があるのに借入額を増やすの?
と思われる方もいるかもしれません。

主な理由は次のとおりです。

理由①:金利負担と住宅ローン減税のバランス

自己資金もあわせ住宅ローン完済までの費用を
比べてみました。

【10年後完済時点の住宅ローン総返済額】

■借入金額2,400万円の場合

【総返済額】2,497万円
【自己資金】2,500万円

【合計】  4,997万円

 

■借入金額3,900万円の場合

【総返済額】4,090万円
【自己資金】1,000万円

【合計】  5,090万円

 

借入金額2,400万円より3,900万円の方が
当然金利負担は増えますので、
総返済額も当然3,900万円の借入金額が
大きくなります。


その差は、10年間で約93万円。

次に 、
住宅ローン減税の減税額について
概算額ではありますが比べてみました。

【住宅ローン減税による減税効果】
■借入金額2,400万円の場合:約154万円
■借入金額3,900万円の場合:約308万円

この方の場合年収が高いこともあり(所得税も高い)、
10年間の住宅ローン控除額の差が約154万円

なりました。

借入金額に対する利息負担と住宅ローン控除の
減税効果を総合して考えると、
借入金額を3,900万円に増やした場合の方が
60万円くらい経済的メリットがでることになります。

借入金額が増えると保証料も変わりますが、
それを含めて考えてもこちらの方が得です。

つまり、
今の低金利時代、
条件次第では借入金額を増やしたほうが、
資金的に有利になる場合もあるということです。

 

理由②:団体信用生命保険

住宅ローンには団体信用生命保険が付いています。

団体信用生命保険は、
返済期間中に住宅ローン契約者が、
死亡または高度障害などになった場合に、
住宅ローンの借入残高をなくし、
残された家族に住宅ローンの負担を残さない
ようにするための保険です。

なので、上の例でいうと、
返済期間中である10年間の保障という意味では、
借入金額が大きいほうが、保険としての
メリットは大きくなります。

 

理由③:手元資金の運用

借入金額を増やすと手元に残る資金は増えます。
この例だと1,500万円手元の残るお金が増えます。

例えば、
その1,500万円を10年間固く運用するとしても、
何十万円からの金銭的なメリットは出てきます。

※ちなみに、1,500万円を変動10年物の国債で
シミュレーションすると、10年間の利子が
487,500円となりました。

※過去10年の適用金利の実績に基づく試算
※最低金利保証は、0.05%(H29.5)

このように考えると、
住宅購入の資金計画として、
必ずしも借入金額が少ないほうが良い
わけではないということです。

もちろん、購入する物件によって

・住宅ローン控除が使えるかどうか
・控除される金額の上限

が変わりますので、

そういった条件も確認が必要です。

また、
住宅ローン控除額は、
年収や家族構成、借入金額や返済期間、
適用金利などで変わります。

借入金額が増えると、
住宅ローンの審査のことも
考えなければなりません。

ただ、現在の低金利時代…


1人1人のご家族の状況に応じて、
お得な資金計画、返済計画はいろいろ考えられる

ということです。

♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦
あなたの住宅購入後のライフプラン・キャッシュフロー表
から算出する無理のないマイホーム購入予算を把握する
「マイホーム予算診断サービス」は、こちらから

マイホーム予算診断サービス