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住宅ローン借入金額は、少なければ少ない方がいい!?

 自己資金がある場合の資金計画はいろいろ考えられる


 

マイホーム購入のための自己資金が準備できる場合、

たいていは、それを全部使って住宅ローン借入金額

を少なくしようと考えるものです。

 

ただ、自己資金が比較的多く準備できる方から、

「住宅ローンの借入金額はいくらが良いか?」

という質問を受けることもあります。

 

 

実際にご相談頂いた方に近い例でいうと、

 

【年収】1,000万円
    ※奥様と17歳の息子さんの3人家族

【物件価格】4,500万円

【諸費用】400万円

【合計】4,900万円

 

というマイホームの購入計画に対し、

 

【自己資金】2,500万円

【住宅ローン借入】2,400万円(返済期間15年)

【合計】4,900万円

 

という資金計画を考えておられました。

 

自己資金がたっぷりありました。

 

住宅ローンは、10年後に全額繰上返済前提で

当初10年固定タイプ(金利0.6%)の商品を予定。

 

この資金計画で全く問題はありません。

ただ…あえて、経済的メリットの点から違う

提案をさせて頂きました。

 

 

ご提案した資金計画は次のようなものです。

 

 

【自己資金】1,000万円、

【住宅ローン借入】3,900万円(返済期間25年)

※当初10年固定タイプ(金利0.6%)の商品
10年後に全額繰上返済)

 

 

つまり、お客様が考えていた資金計画より

自己資金を減らして住宅ローンの借入金額

を増やす資金計画です。

 

 

 

  自己資金を増やすより借入金額を増やす理由


 

 

なぜ自己資金があるのに借入額を増やすの?

と思われる方もいるかもしれません。

 

主な理由は以下のとおりです。

 

 

理由①:金利負担と住宅ローン減税のバランス

 

自己資金もあわせ住宅ローン完済までの費用を

比べてみました。

 

【10年後完済時点の住宅ローン総返済額】

 

■借入金額2,400万円の場合

 

【総返済額】2,497万円

【自己資金】2,500万円

【合計】  4,997万円

 

 

■借入金額3,900万円の場合

 

【総返済額】4,090万円

【自己資金】1,000万円

【合計】  5,090万円

 

 

借入金額2,400万円より3,900万円の方が

当然金利負担は増えますので、総返済額も

当然3,900万円の借入金額の方が大きくなります。

 

その差は、10年間で約93万円。

 

 

次に 、住宅ローン減税の減税額について

概算額ではありますが比べてみました。

 

【住宅ローン減税による減税効果】
   

■借入金額2,400万円の場合:約154万円

■借入金額3,900万円の場合:約308万円

 

この方の場合年収が高いこともあり(所得税も高い)、

10年間の住宅ローン控除額の差が約154万円

なりました。

 

 

借入金額に対する利息負担と住宅ローン控除の

減税効果を総合して考えると、

借入金額を3,900万円に増やした場合の方が

60万円くらい経済的メリットがでることになります。

 

借入金額によって住宅ローン保証料も変わりますが、

それを含めて考えてもこちらの方が得です。

 

つまり、今の低金利時代、条件次第では借入金額を

増やし住宅ローン控除の額を増やすほうが資金的

には有利になる場合もあるということです。

 

 

理由②:団体信用生命保険

 

住宅ローンには団体信用生命保険が付いています。

 

団体信用生命保険は、返済期間中に住宅ローン

契約者が、死亡または高度障害などになった場合に、

住宅ローンの借入残高をなくし、残された家族に

住宅ローンの負担を残さないようにするための

保険です。

 

なので、返済期間中の10年の間に万一のことが

契約者にあった場合の保障という意味では、

借入金額が大きいほうが保険としてのメリットは

大きくなります。

 

 

理由③:手元資金の運用

 

借入金額を増やすと手元に残る資金は増えます。

この例だと1,500万円手元の残るお金が増えます。

 

例えば、

その1,500万円を10年間固く運用するとしても、

何十万円からの金銭的なメリットは出てきます。

 

※ちなみに、1,500万円を変動10年物の国債で
 シミュレーションすると、10年間の利子が
 487,500円となりました。

 ※過去10年の適用金利の実績に基づく試算
 ※最低金利保証は、0.05%(H29.5

 

 

このように考えると、

住宅購入の資金計画として、必ずしも借入金額が

少ないほうが良いわけではないということです。

 

 

もちろん、購入する物件によって

 

 ・住宅ローン控除が使えるかどうか
 ・控除される金額の上限

 

が変わりますので、そういった条件もしっかりと

踏まえて検討する必要があります。

 

また、住宅ローン控除額は、年収や家族構成、

借入金額や返済期間、適用金利などで変わります。

 

借入金額が増えると、住宅ローンの審査のことも

考えなければなりません。

 

ただ、現在の低金利時代…

 

1人1人のご家族の状況に応じて、金銭的に

お得な資金計画、返済計画はいろいろ考えられる

 

ということです。

 

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