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マイホームを買うとき、「資産価値」について考えてますか?

 家の「資産価値」が問題になるとき


 

「自分の家の資産価値はいくらですか?」と聞かれて、

明確に答えられる人はあまりいないと思います。

 

また、住んでいる家の資産価値を気にしながら

生活している人も 多くないかもしれません。

 

ただ、「家の資産価値」について嫌でも考える

ことになる状況があります。

 

それは…、今住んでいる

 

 ・家を売るとき
 ・家を貸すとき
 ・家を担保に入れるとき

 

などです。

 

 

■家を売るとき

 

自宅を売却するとき売出し価格をどうするか?

決めなければなりませんが、

その時に、

 

「自分の家ってどれくらいの価値があるんだろう?」

 

と考えますよね。

 

売出価格を決めるのに、よく使われるのが

「取引事例法」といって、近隣の似た条件の

取引事例を参考に売却価格を決めたりします。

 

当然ですが、資産価値が売却価格に反映される

ことは間違いありません。

 

 

■自分の家を貸すとき

 

自宅を人に貸すとなれば、家賃をいくらにするか?

決めなければなりません。

 

今の住宅ローンの返済額が毎月10万円だから、

管理費含め12万円にしよう、と考えても、

その家賃では借り手が見つからない~

ということもあるかもしれません。

 

不動産の資産価値を評価する方法の1つに、

「収益還元法」というものがあります。

これはその物件が、評価する時点以降に家賃などの

収益をどれくらい見込めるかを基準に評価額を

決定する方法です。

つまり、その物件の収益性から資産価値を判断

しようとするものです。

 

ただ、毎月の住宅ローンの返済額と収益性(家賃)

は、何も関係があるわけではんく連動しません。

 

ただ、人に貸したい~、

でも住宅ローンも返済しなければならない~

というときに、一般的には、資産性が高ければ、

収益性も高くなりますので、人にも貸しやすい

ということは言えるかもしれません。

 

これは購入時の頭金の額や住宅ローン商品など

によっても変わるので、一概には言えませんが…

 

 

 

■家を担保に入れるとき

 

自宅を担保に銀行からお金を借りようとするとき、

銀行は担保価値、すなわち家の資産価値を査定した

上で貸出する金額を決めます。

 

万が一、貸したお金の返済が難しくなっても、

家を売却して返済してもらえることを考えて、

貸す金額を決めます。

 

また、自宅を担保にして老後資金を借りることが

できるローン商品、いわゆるリバースモーゲージも

徐々にではありますが、取り扱う金融機関も増えて

きています。

この商品を利用する場合も、どれくらいのお金が

借りられるかは、家の資産価値次第となります。

 

 

家を「売るとき」「貸すとき」「担保に入れるとき」

こういった場面になったとき、自分が今住んでいる家の

資産価値が大きな意味を持ちます。

 

ただ、当たり前ですが…こういった機会が訪れたとき

資産価値を急に上げたりすることはできません。

その時点の資産価値は客観的に存在します。

その時点のわが家の資産価値を受け入れるしかありません。

 

なので、その時の資産価値で、

 

 ・売却できる金額(交換価値)
 ・貸せる賃料(収益価値)
 ・借りられる資金(担保価値)

 

が決まります。

 

 

 

 これからの日本の状況を考えると…ますます資産性は重要


 

 

家を買うとき、いろいろ考えることは多いです。

 

 ・こんなデザインの家が欲しい…
 ・この場所に住みたい…
 ・広さは、何坪くらい欲しい…
 ・親の近くに住みたい(子どもを預けたい)…
 ・子供に転校をさせたくない
 

 

その中で「購入する物件の将来の資産性」は、

どこまで考えるべきなんでしょうか?

 

バブル経済が崩壊するまで日本の不動産は、

基本的に不動産の価格は上がり続けました。

 

なので、購入した時点の資産価値より購入後の

資産価値が高い、というのが当たり前の時代…

住宅も「資産」として考えることができました。

 

ただ、今はそういった状況とは異なります。

 

兵庫県の地価の推移を見ても、バブル崩壊(一般的には

1991年~93年の時期と言われます)以降、地価は徐々に

下がり続けています。

 

兵庫県 地価推移

※国土交通省による地価データ

 

 

さらに、日本は、本格的な少子高齢化・人口減社会に突入しました。

 

年齢区分別人口推計

 

このグラフは、年齢区分別の将来の人口を予測したものです。

2015年から35年後の2050年には、住宅購入層でもある

生産年齢人口(15~59歳)が、約6834万人から4392万人と

2442万人、およそ、36%減少予測になっております。

 

 

今、住宅を購入して、30年後、住宅ローンの返済を終えた

頃には、住宅の購入してくれる層の人口が大きく減少して

いるという予測です。

 

また、日本の住宅政策は、欧米と異なり景気対策としての

住宅政策は得意で、新築住宅を優遇しがちです。

日本全体の住宅戸数はどれくらいが適正かといった、

いわゆる総量規制やグランドデザインは、これまでも今も

ほとんど考えられていません。

その結果、今でも新築のマンションや新たな住宅は作られ

続け、日本全体で7戸に1戸は空家という状態です。

 

ここ数年、ようやく、

 

 「既存住宅市場活性化」
 「中古住宅・リフォーム市場活性化」
 「空家対策」

 

など、中古市場を活性化する政策も出てきましたが、

それでも20年後の2035年には空家率は35%になると

予測されています。(野村総合研究所)

 

このように、住宅を購入する層が減少する一方、

日本全体の住宅のストックが積み上がるとなると…

 

少なくともこれまで以上に、

 

住宅の資産価値を維持することが難しくなる

 

ということです。

 

例えば、3,500万円の住宅を購入し、20年後に

その家を売却しようとしたとき、

 

購入する物件によって

 

・A物件:2,500万円で売却できる
・B物件:800万円で売却できる
・C物件:値段がつかない
    
(価格を下げても買手が見つからない)

 

という違いが生じうります。

 

仮に上の例で、3,000万円の住宅ローン借入をして

購入したとすると、20年後の住宅ローン残高が

約1,429万円(固定1.6%で算出)となります。

 

とすると、

 

A物件であれば、

売却したお金で住宅ローン残高を完済することが可能です。

 

B物件の場合、

ローン残高(1,429万円)がその時点の売却価格(800万円)

を上回り、売却するためには、自己資金を投入し、不足分

を補てんする必要となります。

その自己資金が準備できなければ、売却できないという

ことになります。

 

C物件は…いわずもがなです。

 

 

確かに10年、20年先のことを予測することは難しいです。

ただ、将来、家の資産性を問題とするような状況が考え

られるのであれば、資産価値が維持しやすい物件かどうか

ということをマイホーム購入時の物件選びの際によく

考える必要があります。

 

 

 

 資産性の必要性は、購入後の人生設計にもよる!


 

 

購入する住宅の資産性について、

 

 A:住宅を「資産」として考える
 B:住宅を「消費財」として考える

 

という2つの考え方があると思います。

 

例えば、

 

 ・将来的には家を売却して違う場所に移り住みたい

 ・家族構成の変化にともない、例えば、お子様の
  独立や親との同居などに合わせ、住宅を売却
  する可能性が高い

 ・子供が独立したら夫婦で海外生活をしてみたい
  その間、家を誰かに貸したい

 

など、こういったライフプランを漠然とでも考えている

少なからず可能性がある、ということであれば、

住宅を「資産」として考え、物件選びをすべきです。

 

 

逆に、

 

 

 ・子どもが独立してもその家にずっと住み続けるつもり

 ・将来的には、住宅を増築し2世帯住宅にするつもり

 ・資産価値よりも価格重視で早く返済し終わりたい

 

ということであれば、住宅の資産性をあまり重視せず、

どちらかと言うと、消費財として考えた物件選びに

なるのかもしれません。

 

つまり、購入する住宅の資産性をどこまで考えるか?

それは、住宅購入後の人生設計に左右されます。

 

 

ただ、資産価値はないより当然あったほうが良いです。

 

3,500万円で購入した住宅が、20年後…、

 

 ・2,500万円で売れるか、

 ・800万円で売れるか、

 ・もしくは売れないか、

 

ということは、将来の貯蓄や家計に大きく影響します。

 

もっと言うと、将来的に自分の住む家が売れたり、

貸せたりできれば、それだけ人生の選択肢も増える

ともいえます。

また、病気や事故、失業など想定外の出来事が

起こった際のリスクヘッジにもなります。

 

マイホームを購入するとなると、

色々と考えることは多いとは思いますが、

あなたは購入する物件の資産性… 

どこまで考えますか?

 

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